事故物件の売却は「本当に売れるのか」「どのくらい値下がりするのか」と不安を抱えやすいテーマです。
結論からお伝えすると、事故物件は一般の物件より売却の難易度が高いものの、適切な対策をとれば売却は十分に可能です。
たしかに事故物件は買い手がつきにくく、売却までに時間がかかり、市場価格も2〜5割ほど下がるのが一般的です。
さらに「告知義務」もあり、対応を誤ると契約解除や損害賠償請求のリスクも生じます。
しかし、相場の目安と告知義務のルールを正しく理解し、売却方法を選べば、価格の下落を抑えてスムーズに手放すことができます。
この記事では、事故物件の売却相場を事例別に解説し、告知義務のポイントと売却成功の手法まで紹介します。
「安全に売却を進めたい」「なるべく早く物件を手放したい」という方はぜひ参考にしてください。
- 事故物件の定義と、心理的瑕疵としての位置づけ
- 死因別（孤独死・自殺・他殺）の売却相場の目安
- 売買と賃貸で異なる告知義務のルールと期間
- 価格の下落を抑えて売却するための具体的な方法
- 費用をかけず早く手放したい場合の選択肢
なぜ事故物件は売却が難しいのか
事故物件の売却が難しいといわれる理由は、大きく3つあります。
1つ目は、買い手の心理的な抵抗です。「人が亡くなった部屋に住むのは抵抗がある」と感じる人が一定数いるため、購入希望者の母数そのものが少なくなります。
2つ目は、価格の下落です。買い手が限られるぶん、相場より値下げをしないと売れにくく、結果として売却価格が下がりやすくなります。
3つ目は、告知義務の存在です。
事故物件であることを買主へ伝える義務があるため、事実を隠して有利に売ることはできません。
逆にいえば、これら3つの理由を理解し、それぞれに合った対策をとれば売却の難易度は下げられます。
まずは事故物件の基礎知識から押さえていきましょう。
事故物件を売却する際の基礎知識
事故物件をスムーズに売却するには、事故物件そのものへの理解を深めることが大切です。
ここでは、事故物件の基本的な定義や特徴について分かりやすく解説します。
事故物件とは？
事故物件とは、住んでいた人が亡くなったことで「住みたくない」「購入したくない」と心理的な抵抗を感じる物件のことです。
ただし、心理的な抵抗の感じ方は人それぞれ異なるため、明確な基準はありません。
人が亡くなったからといって、すべての物件が事故物件になるわけではありません。
一般的には、自殺や他殺があった物件や、長期間遺体が放置された孤独死があった物件が、事故物件に該当するとされています。
一方で、病気や老衰による自然死は事故物件にはなりません。
ただし、発見が遅れて室内に強い臭いや汚れが残った場合は、買主の心理的な影響を考慮し、事故物件として扱うのが一般的です。
こちらの記事では、事故物件について解説しています。
保有している場合の対処法も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
事故物件が該当する「心理的瑕疵」とは
事故物件は、不動産の「瑕疵（かし）」のなかでも「心理的瑕疵」に分類されます。
瑕疵とは欠陥のことで、何らかの問題を抱えているために、買主の心理的・金銭的な負担となりやすい物件を指します。
瑕疵のある物件は、一般の物件と比べて価値が下がりやすいのが特徴です。
瑕疵は、大きく心理的瑕疵・物理的瑕疵・法律的瑕疵・環境的瑕疵の4種類に分けられます。
事故物件は、このうち心理的瑕疵にあたります。
心理的瑕疵とは、不安や抵抗感があり、安心して暮らせない状態のことです。
心理的瑕疵のある物件は「気味が悪い」「住みたくない」と思われやすく、一般の物件と比べて敬遠される傾向があります。
具体的には、以下のようなケースが該当します。
- 事故物件（自殺や他殺、長期間放置された孤独死があった物件）
- 不安や嫌悪感を抱きやすい施設が近い物件（暴力団事務所・葬儀場・火葬場などが近い）
とくに事故物件は、通常の生活では遭遇しない出来事が起こったという背景から、抵抗感をもつ人が多いのが特徴です。
ただし、心理的瑕疵は住む人の価値観によって受け止め方が異なります。
気にならない人もいれば、絶対に避けたいと考える人もいるため、瑕疵の程度には個人差があります。
なお、心理的瑕疵以外の3種類は、それぞれ次のような瑕疵を指します。
- 物理的瑕疵：雨漏りやシロアリ被害、ひび割れ、地盤の弱さなど、建物や土地そのものの欠陥
- 法律的瑕疵：建築基準法違反や再建築不可など、法律のルールに違反している状態
- 環境的瑕疵：近隣の騒音・悪臭・日当たりの悪化など、周辺環境による住みにくさ
事故物件の売却では、心理的瑕疵への理解がもっとも重要になります。
こちらの記事では、心理的瑕疵物件の定義について解説しています。
保有するリスクや売却方法も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
事故物件の売却相場
事故物件は、通常の不動産に比べて市場価格が下がりやすいため「どのくらい値下がりするのか不安」と感じる方も多いでしょう。
事故物件の売却相場は一律ではなく、亡くなった方の死因や発見状況によって変わります。
一般的に、買い手の心理的な抵抗が大きいものほど値下がり幅が大きくなり、抵抗が小さいものほど価格を抑えやすい傾向にあります。
以下では、事例ごとの相場の目安を解説します。
孤独死や病死があった物件の相場
孤独死や病死があった物件は、一般的な市場価格よりも1〜2割程度下がる傾向にあります。
事故物件として扱われるものの、下落幅は比較的穏やかなのが特徴です。
孤独死や病死は、事件性がなく不慮の死に分類される傾向があり、買い手の心理的な抵抗が比較的小さいためです。
大きく価値が下がることは少なく、適切な対応をすればスムーズに売却できます。
ただし、発見が遅れた場合は注意が必要です。
室内に強い臭いや汚れが残ってしまうと買い手に避けられやすく、価格がさらに下がる可能性があります。
特殊清掃やリフォームで汚れや悪臭を取り除くことが大切です。
なお、孤独死や病死は高齢化にともない件数が増えており、買い手のあいだでも「誰にでも起こりうる出来事」という受け止め方が広がりつつあります。
事件性のある死因と比べると忌避されにくいため、室内の状態さえ整えれば、相場に近い価格での売却も十分に狙えます。
こちらの記事では、孤独死と事故物件の関係について解説しています。
売却価格への影響や注意点も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
自殺があった物件の相場
自殺があった物件は、市場価格より1〜3割程度安くなる傾向があります。
不慮の事故とは異なり、自殺は買い手が不安や嫌悪感を抱く原因となりやすいため、価格の下落幅が大きくなりやすいのが特徴です。
また、売却価格は自殺の原因や室内の汚染範囲によっても変動します。
血痕や汚損がほとんど残っていない場合は、比較的減額の割合が少なくなります。
こちらの記事では、自殺物件の買取相場について解説しています。
高額で売却するコツや業者選びのポイントも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
他殺があった物件の相場
他殺があった物件は、市場価格より3〜5割程度安くなる傾向があり、事故物件のなかでも売却が難しいとされています。
他殺は社会に与える影響が大きい死因のため、心理的瑕疵の程度が非常に強いからです。
買い手がつきにくく、大幅な値引きをしないと売却が困難なケースもあります。
また、事件の認知度によっても売却価格は変わります。
全国ニュースで報道された事件は広く知られているため、買い手の心理的抵抗がとくに強く、価格の大幅な下落は避けられません。
事件の印象が長く残ることから、不動産会社によっては買い取りを断られるケースもあります。
一方で、報道されていない事件の場合、物件評価への影響は比較的小さくなります。
それでも売却時には告知義務があるため、一定の価格下落は想定しておきましょう。
こちらの記事では、事故物件の査定方法について解説しています。
影響する要因や業者に依頼する流れも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
事故物件を売却する際の告知義務
事故物件の売却で気になるのが告知義務です。
告知義務違反となると後々のトラブルにつながりかねないため、必ず守らなければなりません。
以下で、事故物件の告知義務の特徴を紹介します。
告知義務とは？
買主が事故物件と知らずに契約してしまうと「知っていたら契約しなかった」と後悔する人が出てきます。
こうしたトラブルを防ぐため、売主には事実を正直に伝える責任（告知義務）があります。
取り引きが成立する前に、事故物件であることを買主へ伝えなければなりません。
事実を隠して契約すると、後から契約解除や損害賠償請求を求められる可能性があるため注意が必要です。
ただし、人が亡くなったからといって、必ず告知が必要なわけではありません。
一定のケースでは告知が不要とされており、告知義務の有無は判例や取引事例をもとに判断されます。
また、買主から直接質問された場合は、告知義務がないケースでも誠実に答えることが望ましいとされています。
告知の際は、いつ・どこで・どのような出来事があったのかを、わかる範囲で正確に伝えることが基本です。
あいまいな説明や事実と異なる説明は、後のトラブルの原因になります。
どこまで伝えるべきか判断に迷う場合は、自己判断で済ませず、事故物件の売却を検討している段階で不動産会社へ相談するのが安全です。
告知義務の期間
自殺や他殺などが発生した物件について、いつまで事実を伝える必要があるのかは多くの方が気にする点です。
事故物件の告知義務の期間は、賃貸と売買で異なる基準が設けられています。
賃貸の場合は、国土交通省のガイドラインにより、事件発生から3年間は告知義務があるとされています。
この3年間は入居者が何度変わっても告知義務が継続するため、新しい借主にも必ず伝えなければなりません。
一方で、売買では現時点で明確な期間制限はなく、基本的に期間の定めなく告知義務が発生すると考えられています。
売買は賃貸と比べて取引金額が大きく、購入後に「住めない」となった場合の買主への影響が大きいためです。
つまり事故物件を売却する際は、事件から何年経過しても、必ず買主へ伝える必要があります。
こちらの記事では、事故物件の告知義務について解説しています。
違反した際のリスクも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
事故物件を売却するコツ
事故物件は、買主が心理的な抵抗を感じやすいため、通常の不動産よりも売却に時間がかかり、相場も安くなる傾向があります。
しかし、適切な対策をとれば、価格の下落を抑えてスムーズに売却することも可能です。
以下で、事故物件をできるだけ早く、高く売却するための方法を紹介します。
リフォームをする
事故物件のなかには、価格の安さを理由に購入を検討する人もいます。
一般的に事故物件は市場価格の1〜5割ほど安く販売されるため、心理的瑕疵を気にしない買い手にとってはお得な物件となる場合があります。
しかし、室内に汚れや異臭が残っていると購入をためらう人も多いため、リフォームで事故の痕跡をなくすことが大切です。
影響が一部にとどまる場合は、該当部分の壁紙や床を張り替えるだけでも、清潔感のある空間に変えられます。
こちらの記事では、事故物件のリフォームについて解説しています。
業者選びのポイントや費用相場も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
特殊清掃をする
リフォームをせずに格安で購入し、自分好みに改装したいと考える買い手もいます。
必要以上にリフォームを施すとかえって敬遠されるケースもあるため、まずは特殊清掃で清潔な状態に整えましょう。
特殊清掃とは、通常のハウスクリーニングでは対応できない汚れや臭いを除去する専門的な清掃のことです。
事故物件の売却では、買い手が心理的抵抗を感じにくい環境を整えることが重要なため、部屋を清潔にすることで購入につながりやすくなります。
こちらの記事では、事故物件の特殊清掃について解説しています。
必要な理由と作業内容も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
期間をおいて売却する
事故直後は買い手の心理的抵抗が強いため、一定の期間をおいてから売却するのも有効な方法です。
事故直後はニュースや口コミで情報が広まりやすく、買い手に敬遠される傾向があります。
しかし、時間が経つにつれて関心が薄れ、過去の出来事として扱われやすくなることで、心理的ハードルが下がることもあります。
空けるべき期間は事件の内容や注目度によって異なります。
ただし、長期間の保有はコストが高くなる点に注意が必要です。
固定資産税や火災保険、管理費や修繕積立金（マンションの場合）などが発生するため、売却のタイミングは慎重に見極めましょう。
更地にする
建物を解体して更地にし、事故物件としてのイメージを払拭する方法もあります。
建物が残っていると事件を連想させ、購入をためらう人が少なくありません。
更地にすれば心理的な抵抗を感じる買い手が減り、購入希望者が増える可能性があります。
また、更地は新たな建物を建てやすいというメリットもあります。
用途規制や高さ制限などの制約はあるものの、駐車場や別の用途として活用することも可能です。
とくに立地のよい場所や人気エリアでは売却しやすくなるでしょう。
ただし、更地にしても告知義務は免除されません。解体には数百万円の費用がかかるうえ、更地にすると固定資産税が高くなる点にも注意が必要です。
再建築ができないケースもあるため、解体前に専門家へ相談することをおすすめします。
買取専門業者に買い取ってもらう
ここまで紹介した方法は、リフォームや解体など費用がかかる対策が中心でした。
費用をかけずにすぐ売却したい方には、買取専門業者に買い取ってもらう方法があります。
買取専門業者とは、自ら買主となって不動産を買い取る業者のことです。
通常の売却では不動産会社が仲介して買主を探しますが、買取業者なら直接買い取ってもらえるため、広告やチラシなどの販促活動が必要ありません。
そのため、周囲に知られることなく売却できるのが大きなメリットです。
通常の売却では特殊清掃やリフォーム、不要品の片付けに費用と手間がかかりますが、買取業者ならそうした準備なしで売却できます。
さらに、短期間での現金化も可能です。
一般的な中古物件は買い手探しから契約・引き渡しまでに3〜6か月以上かかることもありますが、買取業者なら事故物件でも1〜2週間で売却できるケースがあります。
「すぐに売却したい」「余計な費用をかけたくない」と考えている方は、買取専門業者の利用を検討してみるとよいでしょう。
ただし、買取業者によって事故物件への対応力には差があります。
事故物件の取り扱い実績が少ない業者では、査定額が想定より低くなったり、買い取り自体を断られたりすることもあります。
事故物件や訳あり物件の買取実績が豊富な業者を選ぶことが、納得できる価格でスムーズに売却するためのポイントです。
まとめ
事故物件は心理的瑕疵があるため、一般的な市場価格より売却価格が下がる傾向があります。
相場の目安は、孤独死や病死で1〜2割減、自殺で1〜3割減、他殺で3〜5割減です。
心理的抵抗が大きい事件ほど買い手が少なくなり、価格が下がります。
それでも、売却を成功させる手立てはあります。
特殊清掃やリフォーム、更地にする、時間をおいて売るといった方法で、価格の下落を抑えることが可能です。
ただし、これらは費用がかかるうえ、いつ売れるかが読めません。
「早く・確実に手放したい」という方は、買取業者の利用がもっとも現実的な選択肢になります。
事故物件の売却ならINTERIQにお任せください。
最短即日での買い取りが可能で、特殊清掃やリフォームが必要な物件、他社で買い取りを断られた物件でも、そのまま売却できます。
物件買取の知識をもつ専門スタッフが、お客さまに親身に寄り添って対応いたします。
お見積もりやご相談はすべて無料です。
事故物件の売却でお悩みの方は、まずはお気軽に無料買取査定をご利用ください。
