保有する不動産で孤独死が発生し、困っている人もいるでしょう。
事故物件は、通常の物件に比べて低価格で販売されることが多く、売却に不安を感じている方もいるかもしれません。
この記事では、孤独死が事故物件に該当する基準、告知義務の内容と期間、売却方法と注意点までを解説します。
孤独死があった物件の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
- 孤独死が事故物件に該当する基準
- 孤独死物件の告知義務の内容
- 孤独死物件の売却方法
孤独死は事故物件になる？
孤独死があった物件がすべて事故物件になるわけではありません。
国土交通省が2021年に策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、心理的瑕疵の有無によって事故物件かどうかを判断するとしています。
ここでは、事故物件に該当するケースと該当しないケースを解説します。
事故物件になるケース
以下のいずれかに当てはまる場合、孤独死であっても事故物件に該当する可能性があります。
1つ目は、遺体の発見が遅れ、特殊清掃が必要になった場合です。
体液が床や壁に染み込んだり、強い死臭が発生したりしている状態では、通常のハウスクリーニングでは対応できないため、特殊清掃が必要になります。
ガイドラインでは、特殊清掃が行われた物件は心理的瑕疵があると判断される可能性があるとしています。
2つ目は、死因が自殺など、自然死以外である場合です。
孤独死といっても、自殺や事件性のある死亡であれば、発見時期にかかわらず事故物件に該当します。
ただし、ガイドラインには法的拘束力はありません。
最終的に事故物件かどうかを判断するのは不動産会社です。
自己判断で事故物件ではないと決めつけず、孤独死の事実を不動産会社に伝えて相談することをおすすめします。
事故物件にならないケース
ガイドラインでは、以下の条件を満たす場合、孤独死があっても事故物件には該当しないとしています。
1つ目は、死因が老衰や持病による自然死・病死で、遺体がすぐに発見された場合です。
自然死や病死は日常生活のなかで起こり得ることであり、物件の心理的瑕疵には当たらないとされています。
2つ目は、日常生活における不慮の事故死（入浴中の事故、転倒など）で、早期に発見された場合です。
いずれのケースでも、遺体が早期に発見され、特殊清掃が不要であることが重要な条件です。
特殊清掃を行わずに通常のハウスクリーニングで対応できる状態であれば、事故物件として扱われることはほとんどありません。
孤独死は自然な現象？日本における死亡者数
単身世帯の増加や高齢化の進行により、日本では孤独死が「特別なこと」ではなく、次第に社会の日常として認識されるようになっています。
2024年、警察庁の初集計によれば、自宅で一人暮らしの状態で亡くなった人は76,020人、その76.4％（58,044人）が65歳以上の高齢者でした。
また、孤独死の主な死因はとくに高齢者の場合、病気による自然死が大半を占めています。
つまり、突然の死というよりは徐々に衰えていくなかで、誰にも気づかれずに最期を迎えるケースが増えているということです。
このような現実は、もはや個人だけの問題ではありません。
社会全体で受け止め、支え合いながら向き合っていくことが求められる時代が来ているといえるでしょう。
出典：日本経済新聞｜65歳以上の「孤独死」は5.8万人 24年、警察庁が初集計
何日放置で特殊清掃が必要になる？
一般的な目安として、夏場は死後3日〜1週間、冬場は死後2週間〜1ヶ月程度で特殊清掃が必要になるケースが多いとされています。
特殊清掃が必要かどうかは、以下の条件によって変わります。
季節（気温・湿度）
夏場は死後2〜3日で腐敗が進行し、体液が床に染み込み始めることがあります。
冬場は1〜2週間程度は進行が遅いとされていますが、暖房がついた状態であれば夏場と同様に早く進行します。
室内環境
エアコンの稼働状況、換気の有無、日当たりなどによって変わります。
発見時の状態
体液の浸透、死臭の発生、害虫の発生などが確認された場合は、日数にかかわらず特殊清掃が必要になります。
孤独死物件の告知義務
老衰などで孤独死が発生して遺体がすぐに発見されたら事故物件に該当しないため、告知義務はありません。
しかし、状況によっては、孤独死でも告知義務が生じることがあります。
ここでは、告知義務とは何か、告知義務が発生する期間や伝えるべき内容について解説します。
また、告知義務に違反した場合に生じる可能性のある問題についても紹介します。
告知義務とは
告知義務とは、物件に過去に何らかの瑕疵があり、居住者に影響を与える可能性がある場合に物件の売買や賃貸の際に瑕疵の事実を伝える義務のことです。
心理的瑕疵には、過去に自殺や殺人、その他の不幸な事故が含まれます。
心理的瑕疵は物件の価値を直接下げる要因ではないものの、住むかどうかの判断に影響を与えるため、告知しなければなりません。
たとえば、物件で殺人があった場合、殺人の事実が居住者に不快感を与える可能性があるため告知が必要です。
なお、INTERIQと株式会社NEXERが実施したアンケート調査では「事故物件」という言葉を知っている人は85.9％と高い割合を占めていました。
一方で「告知義務」については42.4％が「知らない」と回答しており、言葉の認知度と内容理解の間にギャップがあることが明らかになりました。
また「告知義務」を知っている人の多くは「一定期間や再入居後は告知が不要になる場合がある」「死亡事故などがあった際は最初の入居者にのみ伝える必要がある」といった具体的な内容まで理解している傾向が見られます。
この結果から「事故物件」という言葉は広く知られているものの、告知義務のルールについては十分に浸透しているとはいえないことがわかります。
不動産会社や売主は、どの情報が告知義務に該当するのかを専門家と相談のうえ慎重に判断することが重要です。
告知義務の期間
事故物件に関する告知義務の期間には、法律上の明確な定めがありません。
ただし、国土交通省のガイドラインでは、取引の種類によって以下のように整理されています。
賃貸借取引の場合、死亡事案の発覚からおおむね3年間は告知義務があるとされています。
3年を経過すると、告知義務は原則として免除されます。
たとえば、2024年4月に事実が判明した場合、2027年4月頃まで新たな入居者への告知が必要です。
一方、売買取引にはこの3年ルールは適用されず、告知義務に期間制限はありません。
売買契約は長期にわたる所有権の移転をともなうため、賃貸よりも告知義務が重くなります。
とくに、過去に発生した凶悪犯罪や多数の死亡事故など、深刻な心理的影響を及ぼすと考えられる事案では、告知義務はさらに長期に及ぶケースが多いです。
買主や借主がその情報を知ったうえで納得のいく決定を下せるように、過去の事実を包み隠さず伝えることが求められます。
告知義務の適切な期間について判断が難しい場合は、不動産取引に詳しい法律専門家に相談しましょう。
過去の裁判例をもとに、客観的かつ具体的なアドバイスを得られます。
告知すべき内容
国土交通省の宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドラインによると、以下の内容が告知の対象となります。
- 死亡が発生・発覚した時期
- 死亡が発生した場所
- 死因
- 特殊清掃の有無
なお、告知する際は亡くなった方や遺族のプライバシーを尊重することが不可欠です。
個人を特定できる情報は伝えないよう注意しましょう。
告知義務に違反した場合
告知を省略して物件の取引を進めた場合、後から事実が明らかになった際に、買い手や入居者から損害賠償請求や契約解除を求められるリスクがあります。
実際に、自殺が発生した事実を告げずに賃貸契約を結んだ結果、借主が事実を後から知り、慰謝料や引っ越し費用の支払いを求めた事例があります。
最終的にオーナーが敗訴し、約114万円を支払うことになりました。
告知義務を怠ったことで法的責任を問われた場合、不動産取引では「契約不適合責任」に該当します。
契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
具体的には、以下の請求を受ける可能性があります。
- 追完請求（修繕や不足部分の補完）
- 代金減額請求
- 損害賠償請求
- 契約の解除
告知義務を果たさず事故物件の情報を隠して売却した場合、上記の請求に加えて、売却代金の減額や契約の解除が求められることもあります。
告知義務は将来的なトラブルを防ぐための重要な手続きです。
判断に迷う場合は、必ず専門家に相談しましょう。
孤独死物件の売却価格への影響
孤独死が発生した物件の売却価格は、死亡から発見までの日数、特殊清掃の有無、物件の種類によって異なります。
築年数が古い物件やマンションの場合、孤独死による価格の下落は比較的小さく、0〜10%程度にとどまるケースが一般的です。
一方、築10年以内の比較的新しい物件では、10〜15%程度の減額になることがあります。
孤独死が発生してすぐに発見され、事故物件に該当しない場合は、市場価格に近い金額での売却が可能です。
しかし、発見が遅れて特殊清掃やリフォームが必要になった場合は、清掃・修繕費用と心理的瑕疵による減額の両方を考慮する必要があります。
実際の売却価格は市場の需給状況にも左右されるため、事故物件の取り扱いに慣れた不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。
孤独死物件を売却するには
孤独死物件の売却方法は、大きく分けて「不動産会社への仲介依頼」と「買取業者への直接売却」の2つです。
それぞれの手段について解説します。
不動産会社に仲介してもらう
孤独死が発生した物件でも、遺体が迅速に発見され、事故物件に該当しない場合は、通常の物件と同じように仲介での売却が可能です。
仲介のメリットは、市場価格に近い金額で売却できる点です。
事故物件に該当する場合でも、リフォームを行い物件の印象を改善したり、価格設定を工夫したりすることで仲介での売却は可能です。
ただし、購入希望者が現れるまでの期間が不確定で、売却が長期化する可能性があります。
不動産会社に買い取ってもらう
事故物件の取り扱いに慣れた買取業者に直接売却する方法は、以下の3つの理由からおすすめです。
理由①：契約不適合責任が免除される
通常の仲介売却では、売主は買主に対して契約不適合責任を負います。
しかし、専門の買取業者であれば「契約不適合責任を一切負わない」という条件で売買契約を結ぶのが一般的です。
買取業者は物件の状況を十分に理解した上で購入するため、売却後にトラブルが発生するリスクを回避できます。
理由②：仲介手数料が不要
仲介を通じて売却する場合、売買価格が400万円を超える物件では「物件価格の3%＋6万円＋消費税」の仲介手数料が発生します。
買取の場合は不動産会社が直接の買主となるため、仲介手数料はかかりません。
理由③：現状のまま買取が可能
孤独死があった物件は、室内に遺品や生活用品がそのまま残っていることが多く、遺品整理や特殊清掃に時間と費用がかかります。
買取業者の多くは残置物がある状態でも「現状のまま」の買取に対応しています。
遺品整理や清掃作業をワンストップで代行してくれる業者もあり、売主の手間と精神的な負担を大幅に軽減できます。
孤独死物件を売却する際の注意点
孤独死があった物件の売却では、以下の3点に注意しましょう。
ローン残債を完済できる価格を設定する
物件を売却する際は、ローンの残債を完済できる価格に設定することが重要です。
売却額がローン残高を下回ると売却後も返済義務が残り、抵当権の抹消ができなくなる可能性があります。
抵当権が残った状態で物件を引き渡すと買主に抵当権実行リスクを負わせることになり、最悪の場合、物件が競売にかけられる事態も考えられます。
売却計画を立てる際は、ローン残高を上回る価格を設定しましょう。
売却まで時間がかかる可能性がある
孤独死があった物件の売却は、通常の物件より長期間を要する場合があります。
法的には事故物件に該当しないケースでも、孤独死の事実を気にする購入希望者は一定数います。
物件の価格を下げてもすぐには売れない可能性があるため、売却計画は余裕を持ったスケジュールを組みましょう。
早期売却を優先する場合は、買取業者への売却を検討することをおすすめします。
解体して更地にしても告知義務は発生する
事故物件を解体して更地にしたとしても、過去の死亡事案に関する告知義務は消えません。
建物の有無にかかわらず、過去に重大な事案があった事実は心理的瑕疵を引き起こす可能性があるためです。
更地にして死亡の事実を隠して売却した場合、後から告知義務違反として契約解除や損害賠償請求を受けるリスクがあります。
一方で、更地にすることで物件のネガティブなイメージを軽減でき、建物付きの状態よりも高く売れる可能性もあります。
どちらが有利かは物件の状況によるため、不動産会社と相談のうえ判断しましょう。
まとめ
孤独死があった物件が事故物件に該当するかどうかは、特殊清掃の必要性が大きな判断基準です。
遺体が早期に発見され、自然死・病死で特殊清掃が不要であれば、原則として事故物件には該当しません。
事故物件に該当する場合は告知義務が発生します。
賃貸借取引では発覚から約3年間、売買取引では期間制限なく告知が必要です。
告知義務を怠ると契約解除や損害賠償請求を受けるリスクがあるため、適切な情報開示が重要です。
孤独死物件の売却方法としては、仲介と買取の2つがあります。
早期売却やトラブル回避を重視する場合は、事故物件の取り扱いに慣れた買取業者への売却がおすすめです。
孤独死があったなどの事故物件の売却なら、INTERIQにお任せください。
INTERIQでは、事故物件やゴミ屋敷、老朽化した物件など、一度買取りを断られた物件でも対応いたします。
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