事件・事故・孤独死などが発生した事故物件は、そのままでは売却価格が下がりやすいものです。
しかし、特殊清掃で原状回復を行えば、買い手の心理的な抵抗をやわらげ、売却価格を高く保てる可能性があります。
事故物件を少しでも高く売るうえで、特殊清掃は欠かせないのです。
とはいえ、特殊清掃という言葉を聞いたことはあっても、具体的な作業内容や費用について詳しく知らない方も多いのではないでしょうか。
本記事では、特殊清掃が売却価格を高める理由から、作業内容・費用の内訳・信頼できる業者の選び方までを解説します。
どの業者を選ぶべきか知りたい、特殊清掃で気をつけるポイントを知りたいという方は、ぜひ最後までご覧ください。
- 特殊清掃が事故物件の売却価格を高める理由
- 特殊清掃で行われる具体的な作業内容
- 間取り別・作業内容別の費用の目安
- 依頼から作業完了までの流れ
- 信頼できる特殊清掃業者を見極めるポイント
特殊清掃が事故物件の売却価格を高める理由
特殊清掃は、単に部屋をきれいにするための作業ではありません。
事故物件を「より高く・より早く」売却するための、価格対策としての意味を持っています。
まずは、特殊清掃が売却価格に与える影響から押さえておきましょう。
事故物件は、血液や体液の汚れ、強い腐敗臭が残っていると、買い手の心理的な抵抗が一気に強まります。
内見の段階で異臭や汚れが残っていれば、購入希望者はその場で候補から外してしまうでしょう。
結果として買い手が限られ、大幅な値下げをしないと売れない状況に陥りやすくなります。
一方、特殊清掃で汚れと臭いを徹底的に除去すれば、内見時の印象が大きく改善します。
「事故物件であること」は告知義務として残るものの、室内の状態が整っていれば、買い手の抵抗感は確実に小さくなります。
下落幅を抑え、相場に近い価格での売却を狙える点が、特殊清掃の最大のメリットです。
加えて、汚れや臭いを放置して建物へのダメージが広がると、リフォームや解体が必要になり、かえって出費がかさみます。
早い段階で特殊清掃を行うことは、売却価格を守ると同時に、余計なコストを防ぐ対策にもなります。
事故物件の特殊清掃に専門業者が必要な理由
事故・事件・孤独死などが発生した事故物件は、通常の清掃では対応できないため、一般的なハウスクリーニングとは異なる「特殊清掃」が必要です。
以下で、事故物件に特殊清掃が必要な理由を解説します。
専門的な清掃技術が必要なため
事故物件の清掃は、特殊な技術を持つ特殊清掃業者に依頼する必要があります。
事故現場では、血液や体液が床や壁に染み込んでいたり、強い腐敗臭が発生していたりするケースが多いためです。
一般的なハウスクリーニングでは、こうした汚れや臭いを完全に取り除くのは極めて困難です。
清掃後も腐敗臭や汚れが残ってしまうと、結局は特殊清掃を依頼せざるを得なくなり、余計な費用がかかることもあります。
最初から特殊清掃業者に依頼することで、無駄な手間やコストを抑え、より確実に原状回復を進められます。
腐敗臭を完全に除去するため
事故物件に染みついた腐敗臭は、一般的な清掃では完全に取り除くことが困難です。
人の体は死亡後2〜3日で腐敗が進み、発見が遅れると強烈な臭いが床・壁・天井などの建材の奥深くまで浸透してしまいます。
市販の消臭剤では、臭いを完全に消すことはできません。
特殊清掃では専用の薬剤や機材を使用し、高度な除菌処理によって腐敗臭を徹底的に除去します。
臭いは時間が経つほど建材に定着し、簡単には消えなくなります。
できるだけ早く専門業者へ依頼することが大切です。
精神的な負担を軽減するため
特殊清掃業者に依頼すれば、事故物件に直接関わる機会を減らし、精神的な負担を軽減できます。
孤独死や自殺、事件が発生した物件では、強い異臭や害虫の発生、散乱した遺品など、現場の状況が厳しいことも少なくありません。
亡くなった方と関わりが深い場合は、現場に足を踏み入れることで故人を思い出し、気持ちが沈んでしまうこともあるでしょう。
業者に依頼すれば、こうした辛い現場を直接目にすることなく、必要最小限の関与ですみます。
心理的負担を抑えることで、修繕や売却など次のステップへスムーズに進めます。
近隣トラブルを防ぐため
特殊清掃は、悪い噂の拡散と近隣住民への迷惑を同時に防ぎます。
清掃が不十分なまま放置すると、異臭や害虫の発生が近隣に気づかれ「あの部屋で事件があったらしい」「放置されていて不衛生だ」といった噂が広まりやすくなります。
一度広まった噂は簡単には消えず、物件のイメージを大きく損ない、売却を難しくするおそれがあります。
また、腐敗臭は換気口や窓を通じて広がりやすく、隣人に迷惑をかける原因にもなります。
遺体の発見が遅れた場合は、ハエやウジ虫などの害虫が大量発生し、建物の隙間から逃げ出した害虫が近隣へ侵入すれば、衛生面のトラブルにもつながりかねません。
特殊清掃業者に依頼すれば、専門的な消臭・除菌処理や害虫駆除を徹底してくれるため、異臭や害虫の発生を防げます。
近隣住民への影響を最小限に抑え、安心して売却を進められます。
将来的な建て替えリスクを回避するため
特殊清掃を依頼すれば、将来的な建て替えリスクを回避できます。
亡くなった方の体から発生する死臭は、市販の消臭剤や通常の清掃では完全に除去できません。
そのまま放置すると、異臭が害虫を引き寄せ、ハエやウジ虫が大量発生する可能性があります。
害虫が増えると悪臭がさらに強まり、床や壁だけでなく建物の構造部分にまでダメージが及びかねません。
被害が広がれば通常のリフォームでは対処できず、建て替えが必要になることもあります。
建て替えには解体費用や新築費用など多額のコストがかかるうえ、工事期間中は土地を活用できなくなります。
こうしたリスクを避けるためにも、事故物件となった際はできるだけ早く特殊清掃を依頼し、建物へのダメージを最小限に抑えることが大切です。
こちらの記事では、事故物件の告知義務について解説しています。
必要なケースや違反した際のリスクも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
事故物件の特殊清掃で行われる作業内容
特殊清掃では物件を原状回復させるために、専門的な機材や薬剤を使用し、血液や体液などの汚れ、強烈な腐敗臭など、一般的な清掃では対応できない汚れや臭いを徹底的に除去します。
また、家財の撤去や遺品整理も特殊清掃業者の仕事です。
以下では、具体的な作業内容を紹介します。
体液や汚物の除去と洗浄
事故物件では、遺体から出た体液や血液が床や壁に染み込み、強い臭いが発生します。
とくに遺体が長期間放置されていた場合、建材の奥深くまで体液が浸透し、通常の清掃では完全に取り除けません。
特殊清掃では専用の薬剤や機材を使い、体液や血液を徹底的に洗浄します。
血液にはタンパク質が含まれるため、次亜塩素酸やオキシドールなどの消毒剤を使用し、完全に除菌・消臭を行います。
清掃後に臭いが広がらないよう、汚染された布団や床材は密封して適切に廃棄します。
作業には1〜2時間ほどかかることが多く、専門的な技術と経験が求められます。
殺菌と腐敗臭の消臭
遺体の腐敗や体液・血液の流出、ゴミの散乱などによって、強い悪臭が発生しているケースがあります。
特殊清掃では、悪臭を取り除くためにオゾン脱臭機や専用の消臭剤を使用します。
オゾン脱臭機とは、強い酸化作用を持つ気体「オゾン（O₃）」を利用し、臭いの原因物質を分解して脱臭・除菌する機械です。
オゾンが悪臭のもととなる成分と化学反応を起こし、臭いのしない別の物質へと変化させます。
オゾンには細菌やウイルスを除去する効果もあるため、抗菌・防カビにも役立ちます。
ただし、臭いが壁や床の奥深くまで染み込んでいる場合は、オゾン脱臭機や消臭剤を使っても臭いが落ちないことがあります。
その場合は、壁紙の張り替えや床材の洗浄・解体、特殊なコーティングが必要になります。
害虫処理・駆除
遺体が腐敗すると、ウジ虫やハエ、ゴキブリなどの害虫が発生します。
害虫は遺体に卵を産みつけ、短期間で大量に繁殖するため、放置すると被害が部屋全体に広がります。
外へ逃げ出した害虫が感染症を引き起こすリスクもあり、早急な駆除が必要です。
害虫駆除の手順は次のとおりです。
- 害虫の駆除：室内の害虫を専用の殺虫スプレーで駆除する
- 消毒・除菌：害虫が発生した場所に強力な消毒剤を散布し、菌の繁殖を防ぐ
- 汚染部分の撤去・清掃：発生源となった床や壁を撤去・洗浄し、再発を防ぐ
- リフォーム：被害がとくにひどい場合は、必要に応じてリフォームを行う
家財の撤去・遺品整理
事故物件の家財撤去や遺品整理は、通常の片付けとは異なります。
体液や血液が染み込んだ遺品、腐敗臭が染みついた家具などが含まれ、感染症のリスクがあるため、取り扱いには慎重な対応が必要です。
特殊清掃における遺品整理の流れは以下のとおりです。
- 汚染された遺品の処理：体液や腐敗臭がついた遺品は、専用の袋に密封し、適切な方法で廃棄する
- 貴重品や思い出の品の仕分け：遺族の意向を尊重し、残すものと処分するものを丁寧に分別する
専門業者が遺品整理を行うことで、遺族の負担を軽減できます。
感染症対策を徹底するためにも、専門業者への依頼が重要です。
事故物件の特殊清掃の依頼の流れと費用
特殊清掃は費用が高額になることもあるため、相場を理解し、適正な価格で依頼することが重要です。
不当な追加請求やトラブルを防ぐためにも、事前に依頼の流れと費用の目安を把握しておきましょう。
特殊清掃の依頼の流れ
特殊清掃は、事前に手順を理解しておくことでスムーズに進められます。
具体的な依頼の流れは次のとおりです。
警察に通報する
孤独死や事件・事故が発生した場合、最初に警察へ通報します。警察は遺体の確認や現場の調査を行い、事件性の有無を判断します。検証が完了するまでは遺体や部屋のものに触れられないため、清掃作業は始められません。
特殊清掃会社へ連絡する
警察の検証中に、特殊清掃業者へ連絡します。遺体発見から時間が経っている場合は、腐敗の進行を防ぐためにもできるだけ早く依頼することが重要です。
現場での見積もり・作業内容の説明を受ける
立ち入り許可が出たら、業者に現場を確認してもらい、必要な作業内容の説明を受けます。料金や作業内容を入念に確認し、不明点は遠慮せず質問しましょう。
特殊清掃を実施する
見積もりの内容に問題がなければ業者と契約を結び、清掃作業を進めてもらいます。
必要に応じて解体・リフォームを行う
特殊清掃を行っても腐敗臭が残る場合は、リフォームや解体が必要になることがあります。以下のケースが該当します。
・体液や血液が床や壁の奥まで浸透している
・浴室の排水管や隙間に臭いが残っている
・害虫が発生し続けている
・壁や床の素材に臭いが染み込んで取れない
汚れが目に見えなくても、腐敗臭の成分が壁や床に付着し、壁紙や床材の張り替えが必要になることがあります。
浴室で亡くなった場合は、体液や血液が排水管に入り込み、通常の清掃では取り除けないケースも多いです。
状況確認・作業終了
清掃作業が終われば、業者立ち会いのもとで仕上がりを確認します。
汚れや臭いが除去されているか、見積もりどおりの作業が行われたかをチェックし、問題がなければ作業完了です。
特殊清掃にかかる費用の目安
特殊清掃の費用は、部屋の広さや汚れの程度によって異なります。以下は、間取りごとの費用と作業時間の目安です。
【間取り別の費用・作業時間の目安】
・ワンルーム・1K・1LDK：3〜30万円程度／作業時間1〜3時間
・2K〜2LDK：15〜50万円程度／作業時間4〜8時間
・3K〜3LDK・4LDK以上：30〜80万円程度／作業時間6〜12時間
作業内容別の費用の目安は以下のとおりです。
【作業内容別の費用の目安】
・床上の清掃：3万円〜
・消臭剤・除菌による散布：1万円〜
・畳の撤去：3,000円〜
・脱臭・消臭：3万円〜
・害虫駆除：1万円〜
・人件費：2万円〜
特殊清掃の費用が変動する主な要因は、次のとおりです。
・汚れや臭いの状態：遺体の発見が遅れると汚染が進み、手間が増えて費用も高くなる
・処分する家財の量や種類：ゴミが多い場合や特殊な処分が必要な場合は追加費用が発生する
・作業内容の違い：リフォームが必要になると費用が高額になる
・業者ごとの料金設定：業者によって料金体系が異なるため、事前に見積もりを取る
汚染がひどく建材の交換が必要な場合、費用が大幅に増える可能性があります。
不要な出費を防ぐためにも、業者へ早めに相談することが重要です。
信頼できる特殊清掃業者を選ぶためのポイント
特殊清掃は専門的な技術が求められる作業のため、業者選びを間違えると思わぬトラブルが発生する可能性があります。
高額な請求や不十分な作業を避けるには、信頼できる業者を見極めることが大切です。
以下で、安心して依頼できる業者を選ぶポイントを紹介します。
資格と登録を確認する
特殊清掃では、解体作業や廃棄物の処理が必要になることもあるため、適切な資格や登録を持つ業者を選ぶことが大切です。
事故物件では、血液や体液が床や壁の内部にまで染み込んでいる場合があり、汚れや臭いを完全に除去するために一部を解体・洗浄する必要があります。
解体作業を行うには、物件のある都道府県での「解体工事業の登録」が必要です。
登録のない業者が解体を行うと違法となり、確実な清掃と消臭が期待できない可能性があります。
また、遺品整理を進めると大量の不要物が出てきます。
不要物の処理のために、業者が「一般廃棄物収集運搬業」の許可を持っているかも確認しましょう。
許可がない場合でも、許可業者と提携しているケースがあるため、あわせて確認しておくと安心です。
見積もり内容を確認する
特殊清掃の料金は作業内容によって大きく変わります。
見積もりに、消臭作業・害虫駆除・遺品整理といった具体的な作業内容が記載されているかを確認しましょう。
「一式」や「清掃費用代」といった曖昧な表記には注意が必要です。
作業内容が明確でないと、後から追加費用を請求される可能性があります。
信頼できる業者は、現場を確認したうえで無料の見積もりを出してくれます。
電話だけで見積もりを決める業者や、見積もりに料金がかかる業者は避けた方が無難です。
実績を確認する
特殊清掃は費用が高額になることもあり、安さだけで業者を選ぶのは危険です。
経験の浅い業者に依頼すると、臭いや汚れが十分に除去されないことがあります。
低価格をアピールする業者のなかには、後から追加費用を請求するケースもあるため注意しましょう。
また、遺品整理の際に貴重品や思い出の品を確認せず処分してしまう業者もいます。
トラブルを避けるためにも、事前に業者のホームページで以下の内容を確認することが大切です。
・過去にどのような現場をどの程度経験しているか
・創業年数はどのくらいか
・消臭・害虫駆除・感染症予防などの作業内容や作業員の人数が明記されているか
・料金が明確に記載されているか
業者のホームページをチェックし、実績や対応力を確認してから依頼しましょう。
こちらの記事では、事故物件の売却について解説しています。
相場や売却のコツも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
まとめ
特殊清掃は、事故物件の汚れや臭いを徹底的に除去し、買い手の心理的な抵抗をやわらげることで、売却価格を高く保つための重要な対策です。
近隣住民からのクレームを防ぎ、建物へのダメージを抑える効果もあります。
業者へ依頼する際は、見積もりの内容が明確か、十分な実績や資格があるかを確認し、納得できるまで契約しないことが大切です。
費用の安さだけで判断せず、経験豊富で信頼性の高い業者を選びましょう。
もっとも、特殊清掃やリフォームには費用と時間がかかり、清掃後も「いつ売れるか」は読めません。
「費用をかけずに、早く確実に手放したい」という方は、事故物件をそのまま買い取ってもらう方法が現実的な選択肢になります。
INTERIQでは、事故物件や訳あり物件に特化した、仲介を挟まない買取サービスを提供しています。
特殊清掃やリフォームが必要な事故物件でも、そのままの状態で売却が可能です。
専門スタッフがお客さま一人ひとりに寄り添い、さまざまなご相談に臨機応変に対応いたします。
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