近年、「実家じまい」という言葉を耳にする機会が増えてきました。
親が住んでいた実家を整理・処分することを指しますが、相続手続きから遺品整理、不動産の売却まで複数の作業が重なるため、何から手をつければよいか迷う方が多くいます。
本記事では、実家じまいの進め方と、実家の処分方法をわかりやすく解説します。
実家じまいとは
実家じまいとは、子どもや孫が、親の住んでいた実家を整理し処分することです。
似た言葉に「家じまい」がありますが、家じまいは家主自身が存命中に自分の持ち家を整理することを指します。
つまり、整理・処分の対象が親の家か自分の家か、そして実行するのが子世代か家主本人かという点で両者は区別できます。
実家じまいで行うことは、単に建物を売ったり解体したりするだけではありません。
親の家財や思い出の品を片付ける遺品整理、不用品の処分、建物の売却や解体、そして相続にともなう名義変更まで、複数の手続きが連なります。
物理的な作業と法的な手続きの両方が必要になる点が、実家じまいの特徴といえるでしょう。
実家じまいが増えている背景には、高齢化と核家族化があります。
親が施設に入ったり亡くなったりして住む人がいなくなっても、子どもがその実家に戻って住み続けるとは限りません。
誰も住まない実家は、維持管理の手間やコストがかかり続けるため、住み続けるのではなく処分を選ぶ人が増えています。
ただし、実家じまいは決断が先延ばしになりやすい問題でもあります。
自分の家ではないからこそ、いつ・どのように処分するかに迷いが生じやすく、相続人が複数いれば意見の調整も必要になります。
その結果、手をつけられないまま空き家として放置されてしまうことも少なくありません。
放置された実家は、時間とともにリスクを増していきます。
建物の老朽化が進めば資産価値が下がり、特定空き家に認定されれば固定資産税の優遇が外れる可能性もあります。
さらに2024年4月からは相続登記が義務化され、正当な理由なく手続きを怠ると過料の対象になり得るため、実家じまいを先送りにできない事情は強まっています。
実家じまいの進め方
実家じまいは、何から手をつければよいか迷いやすいものです。
やみくもに動くと途中で手続きが行き詰まることもあるため、家族での合意形成・相続登記・遺品整理という流れに沿って、各段階を正しい順序で進めましょう。
家族での合意形成
最初に行うべきは、家族・親族での話し合いです。
相続人全員が合意しなければ実家の売却手続きは始められないため、できるだけ早く方針をすり合わせておく必要があります。
話し合いで決めておきたいのは、誰が中心になって進めるか、実家をどうするか（売却・賃貸・解体など）、費用をどう分担するかの3点です。
先に決めておかないと、後から意見が対立し、手続き全体が止まってしまいます。
実家の処分は感情的になりやすい話題でもあります。
親族が集まる機会を利用し、早い段階で方針と役割分担を固めておきましょう。
相続登記の手続き
親が亡くなっている場合、実家を売却・処分するには、不動産の名義を相続人へ変更する「相続登記」を済ませる必要があります。
登記簿上の所有者が亡くなった親の名義のままでは、買主への名義変更ができず、売却そのものを進められません。
相続登記は2024年4月1日から義務化されました。
相続人は、不動産を相続したと知った日から3年以内に法務局へ申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります。
施行日より前に発生した未登記の相続も対象で、期限は2027年3月31日までです。
相続登記には戸籍謄本や遺産分割協議書など複数の書類が必要です。
相続人が多い場合や権利関係が複雑な場合は、司法書士に依頼すると確実に進められます。
遺品整理
相続登記と並行して、実家に残された家財や遺品を整理します。
量が多いと自分たちだけで対応するのは難しく、遺品整理業者に依頼するのが一般的です。
費用の目安は、一軒家を業者に依頼する場合で15万〜60万円程度です（家の広さや荷物量によって変動します）。
自分たちで行えばレンタカー代やゴミ処理費用など数万円程度に抑えられますが、大型の家具・家電や仏壇など特別な取り扱いが必要なものは費用が上乗せされます。
業者に頼む場合は、複数社から見積もりを取って比較するとよいでしょう。
実家じまいで陥りやすい問題
実家じまいでつまずく原因の多くは、相続人どうしの関係と相続にともなう手続きの遅れに集約されます。
代表的な3つの問題を見ていきます。
相続人間での意見の対立
最も多いのが、相続人どうしの意見の対立です。
「実家を売りたい」「思い出があるので手放したくない」と兄弟姉妹の間で意見が割れると全員の合意が取れず手続きは進みません。
感情がからむ問題のため合意まで長期間かかることも多く、解決しない間も固定資産税や管理費用の負担だけが続いていきます。
相続登記の未完了
相続登記を済ませていないことも、実家じまいを止める大きな要因です。
所有者が亡くなったまま登記を放置すると、年月が経つうちに別の相続人が亡くなって次の相続が発生し、相続人の数が雪だるま式に増えていきます。
人数が増えるほど話し合いの調整は難しくなり、全員の合意を得るのが困難になります。
親の代から登記を放置していた場合は、さらに古い世代まで遡って権利関係を整理し直さなければならず、多くの時間と手間がかかります。
相続税の申告期限の超過
相続税には、申告と納税の期限があります。
相続の開始を知った日の翌日から10か月以内が期限で、実家じまいに時間をかけすぎると間に合わなくなるおそれがあります。
期限を過ぎると加算税や延滞税が上乗せされることもあるため、注意が必要です。
いずれの問題も、時間が経つほど解決が難しくなります。
相続が発生したら、税理士や司法書士などの専門家へ早い段階で相談することが、問題を最小限に抑える近道です。
実家の処分方法
最適な処分方法は、実家の状態・急ぎ度・家族の意向によって変わります。
「仲介売却」「解体して更地にする」「訳あり物件専門の買取」の3つについて、特徴と向いている状況を見ていきます。
不動産会社を通じた仲介売却
最も一般的な方法が、不動産会社への仲介依頼です。
不動産会社がレインズへの物件登録や広告活動で買い手を探し、売買契約から引き渡しまでをサポートします。
費用は売却が成立したときの仲介手数料のみで、売れなければかかりません。
立地がよく建物の状態も比較的良好で、急いで処分する必要がない場合に向いています。
一方で、買い手が見つかるまで数か月から1年以上かかることもあり、売れるまでは固定資産税や管理費用が発生し続けます。
築年数が古い、過疎地にある、権利関係が複雑といった物件は、仲介での売却が難しくなる傾向があります。
解体して更地にする
建物の老朽化が著しく活用の見込みが立たない場合は、解体して更地にした上で売却する方法があります。
更地にすると買い手の選択肢が広がり、新築を希望する買い手にも対応しやすくなります。
ただし、解体費用が別途かかる点と、更地にすると住宅用地の特例が外れて固定資産税の負担が上がる点には注意が必要です。
更地にして本当に売れる見込みがあるかを、地元の不動産会社に事前に確認してから判断するとよいでしょう。
解体業者は、複数社から見積もりを取って比較することが大切です。
訳あり物件専門の買取業者に売却する
遺品が残ったまま、老朽化が著しい、過疎地にある、権利関係が複雑といった実家でも、訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば現況のまま買い取ってもらえる可能性があります。
買取業者であれば、解体や片付けを行わず現状のまま実家を売却でき、費用負担を最小限に抑えられます。
仲介売却と異なり買い手を探す時間が不要なため、最短で数週間以内に現金化できる場合があります。
遺品整理や片付けが不要で建物をそのままの状態で引き渡せることも、手間を抑えたい所有者にとって大きなメリットです。
買取価格は市場相場より低くなる傾向がありますが、片付け費用・管理費用の負担がなくなること、長期間売れない間も発生し続ける固定資産税から解放されることを合わせて考えると、総合的なコストは割安になるケースもあります。
遠方の実家で管理が難しい場合や、家族間の合意が得られており早急に処分を完了させたい場合には、最も現実的な選択肢のひとつです。
まとめ
実家じまいは、家族の合意形成・相続登記・遺品整理・処分という段階で進みます。
2024年から相続登記が義務化されており、放置するほど手続きが複雑になるため早めの行動が重要です。
実家の状態や家族の状況に応じて、仲介・解体・買取という処分方法の中から最適な選択をすることが実家じまいを円滑に進めることにつながります。
実家じまいでお困りでしたら、訳あり物件買取専門のINTERIQへご相談ください。
