「建ぺい率や容積率がオーバーしている物件は売れるのか？」と不安を感じている方は少なくありません。
建ぺい率・容積率の超過は、住宅ローンの審査通過や売却価格に影響を及ぼす可能性があります。
本記事では、建ぺい率・容積率の基礎知識から、オーバーした物件の売却方法までをわかりやすく解説します。
- 建ぺい率・容積率の違い
- 売却する際のリスク
- スムーズに売却する方法
建ぺい率・容積率とは
建ぺい率と容積率は建物の大きさを規制する指標です。
どちらも都市計画法や建築基準法によって用途地域ごとに上限が定められています。
建ぺい率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積（建物を真上から見たときの面積）の割合を指します。
計算式は「建築面積÷敷地面積×100」で求められます。
たとえば、敷地面積が200㎡で建ぺい率の上限が60％に定められている場合、建築面積の上限は120㎡です。
建ぺい率が設けられている理由は、建物同士の間に適切な空地を確保し、日照・通風・防火などの住環境を守るためです。
用途地域によって上限値は異なり、住居系地域では30〜60％、商業地域では80％に設定されるのが一般的です。
角地や防火地域内の耐火建築物には、建ぺい率の緩和措置が適用される場合もあります。
容積率
容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積（各階の床面積の合計）の割合です。計算式は「延べ床面積÷敷地面積×100」で求められます。
たとえば、敷地面積が200㎡で容積率の上限が150％の場合、延べ床面積の上限は300㎡です。
2階建てであれば、各階150㎡ずつの建物が建てられる計算になります。
容積率は、地域のインフラ（道路・上下水道・学校など）に対する人口密度を適正に保つ目的で設定されています。
商業地域では200〜1000％と高く設定される一方、低層住居専用地域では50〜100％と低く抑えられています。
また、前面道路の幅員が12m未満の場合は、用途地域で定められた容積率よりも低い数値が適用される「前面道路幅員制限」がある点にも注意が必要です。
建ぺい率・容積率をオーバーした物件の扱い
建ぺい率・容積率が基準を超えている物件には、大きく分けて「既存不適格物件」と「違反建築物」の2種類があります。
両者は外見上同じように見えますが、法的な位置づけがまったく異なり、売却時の扱いにも大きな差が生じます。
既存不適格物件
既存不適格物件とは、建築した時点では建築基準法や都市計画法に適合していたものの、その後の法改正や用途地域の変更によって現行基準を満たさなくなった物件です。
既存不適格物件は違法に建てられた建物ではないため、現在の状態のまま使用し続けることは法律上問題ありません。
ただし、建て替えや大規模な増改築を行う場合には、現行の基準に適合させる必要があります。
既存不適格物件であることを証明するには、建築確認済証や検査済証、建築計画概要書などの書類を用いて、建築当時の法令に適合していた事実を示す必要があります。
違反建築物
違反建築物とは、建築基準法に違反して建てられた建物です。
具体的には、建築確認を受けずに増築を行ったケースや、建築確認の申請時に提出した図面とは異なる建物を建てたケースが該当します。
違反建築物は、建築時点から法律に反しているため、既存不適格物件とは根本的に扱いが異なります。
行政から是正命令や使用禁止命令が出される可能性があるほか、売却時に買主が住宅ローンを利用できないケースがほとんどです。
建ぺい率・容積率オーバー物件の典型例
建ぺい率や容積率が基準を超えてしまうケースには、法改正のように所有者の責任によらないものと所有者自身の行為に起因するものがあります。
ここでは代表的な4つのパターンを見ていきましょう。
法改正（用途地域の変更）による既存不適格化
もっとも多いケースのひとつが、用途地域の変更に伴う既存不適格化です。
たとえば、容積率200％の地域に適法に建てた建物が、都市計画の見直しによって容積率150％の地域に変更された場合、建物自体には何も手を加えていなくても容積率オーバーの状態になります。
用途地域の見直しは自治体が数年〜十数年単位で実施しており、所有者が知らないうちに既存不適格になっているケースも珍しくありません。
自治体の都市計画課に問い合わせれば、過去の用途地域変更の履歴を確認できます。
カーポート・ガレージの後付け設置
敷地内にカーポートやガレージを後付けで設置した場合、建ぺい率・容積率のオーバーになることがあります。
カーポートやガレージは建築基準法上の「建築物」に該当するため、建築面積や延べ床面積に算入する必要があるためです。
屋根と柱だけのカーポートは建物ではないと誤解している方も多いですが、建築基準法では柱と屋根があれば建築物として扱われます。
手軽に設置できるため、建築確認を意識せずに設置してしまうケースが後を絶ちません。
ただし、一定の要件を満たすカーポート・ガレージには建ぺい率や容積率の緩和規定が適用される場合もあります。
無届けの増築・リフォーム
建築確認申請を行わずに部屋を増築したり、間取りを大幅に変更するリフォームを行ったりした結果、建ぺい率や容積率を超えてしまうケースがあります。
10㎡を超える増築には原則として建築確認申請が必要ですが、申請せずに工事を進めてしまう事例が一定数存在します。
特に築年数の古い物件では、過去の所有者が行った無届けの増築がそのまま残っているケースがよく見られます。
バルコニーの囲い込み
バルコニーを壁や窓で囲い込んでサンルーム化する行為も、建ぺい率・容積率のオーバーにつながる代表的なケースです。
本来、バルコニーは外壁から2m以内の突出部分であれば建築面積に算入されません。
しかし、壁や窓で囲い込むと「室内空間」として扱われるため、建築面積にも延べ床面積にも加算されます。
建ぺい率・容積率オーバー物件のリスク
建ぺい率・容積率が基準を超えている物件には、売却や将来の活用において複数のリスクが伴います。
売主として以下のポイントを正しく把握しておくことが重要です。
住宅ローンの審査が通りにくい
建ぺい率・容積率をオーバーしている物件は、金融機関の住宅ローン審査で極めて不利になります。
銀行は不動産を担保として評価しますが、法令に適合しない物件は担保価値が低く見積もられるためです。
既存不適格物件であれば一部の地方銀行や信用金庫で融資が認められるケースもありますが、金利の上乗せや融資額の制限といった条件がつくことが珍しくありません。
特に違反建築物の場合は、大手銀行の融資はほぼ断られます。
再建築時に同じ広さの建物が建てられない
建ぺい率・容積率をオーバーしている物件を将来取り壊して建て替える場合、現行の基準に適合させる必要があるため、延べ床面積が大幅に縮小する可能性があります。
たとえば、容積率200％の時代に延べ床面積200㎡で建てた建物が、現在の容積率150％の規制下で建て替えると延べ床面積は150㎡までに制限されます。
この場合、50㎡分の居住スペースが失われることになり、購入者にとっては将来の建て替え計画に制約が生じます。
売却時に相場より価格が下がる
どのくらいオーバーしているかにもよりますが、周辺相場と比べて1〜3割程度価格が下がるケースが多いとされています。
価格が下がる主な要因は、住宅ローンが利用しにくいことによる買い手の減少と、将来の建て替え時に面積が縮小するリスクがあるからです。
買い手が限定されれば売主側の価格交渉力が弱まるため、相場を大きく下回る価格での取引を余儀なくされる可能性があります。
ただし、立地条件が良い物件や築浅の物件では、オーバーによる価格下落幅が比較的小さくなる傾向もあります。
火災保険の審査に影響する場合がある
建ぺい率・容積率をオーバーしている物件では、火災保険の契約時に審査が厳しくなる場合があります。
特に違反建築物の場合、保険会社が引き受けを拒否するケースや、保険料が割高になるケースが報告されています。
火災保険は住宅ローンの利用に際して加入が求められることが一般的です。
火災保険の契約が困難になれば、ローン審査にも連鎖的に影響が及びます。
既存不適格物件であれば通常どおり火災保険に加入できるケースがほとんどですが、違反建築物の場合は保険会社へ確認しておくことが望ましいでしょう。
建ぺい率・容積率オーバー物件を売却する方法
建ぺい率・容積率がオーバーしている物件であっても、売却する方法はいくつか存在します。
物件の状況に応じて最適な方法は異なるため、それぞれの特徴を理解したうえで選択することが大切です。
既存不適格であることを証明して売却する
物件が既存不適格物件に該当する場合、建築当時の適法性を証明することで一般市場での売却が可能になります。
具体的には、建築確認済証・検査済証・建築計画概要書などの書類を揃え、建築時点の法令に適合していた事実を買主や金融機関に示します。
既存不適格物件であると証明できれば、一部の金融機関で住宅ローンの利用が認められるため、買い手の選択肢が広がります。
不動産仲介会社に依頼する際は、既存不適格物件の取り扱い実績が豊富な会社を選ぶとスムーズに進みやすくなります。
建築確認済証や検査済証を紛失している場合でも、建築当時の行政窓口で「建築計画概要書」の閲覧や「台帳記載事項証明書」の取得が可能です。
オーバー部分を減築して売却する
オーバーの原因が増築やカーポートの設置など物理的に特定できる場合、オーバー部分を取り壊す「減築」を行い、現行基準に適合させてから売却する方法があります。
減築によって建ぺい率・容積率が基準内に収まれば、通常の物件として売却できます。
住宅ローンの制限もなくなるため、買い手の幅が大きく広がり、売却価格の回復が見込めます。
ただし、減築には解体工事費や設計費などのコストがかかります。
減築にかかる費用と適法化した場合の売却価格の上昇分を比較し、費用対効果を慎重に検討することが重要です。
建築士に相談すれば、減築の範囲や概算費用について具体的なアドバイスを受けられます。
訳あり物件専門の買取業者に売却する
一般市場での売却が難しい場合は、訳あり物件を専門に扱う買取業者への売却を検討する方法があります。
買取業者は自社で物件を購入するため、住宅ローンの問題が生じず、短期間での売却が実現しやすい点がメリットです。
訳あり物件を専門に扱う業者は、建ぺい率・容積率オーバーの物件を数多く取り扱った実績があるため、適正な価格設定やスムーズな取引が期待できます。
仲介手数料が不要な点も、売主にとってのメリットです。
一方で、買取価格は一般市場での売却価格と比べて低くなる傾向があります。
相場の5〜7割程度が目安とされているため、複数の買取業者から見積もりを取り、条件を比較することが大切です。
隣地所有者に売却を打診する
隣地の所有者に物件の購入を打診する方法も有効な選択肢です。
隣地と合筆（合算）することで敷地面積が増え、建ぺい率・容積率が基準内に収まるケースがあるためです。
隣地所有者にとっては自宅の敷地を拡大でき、将来的な建て替えや活用の幅も広がるため、購入のメリットが十分にあります。
特に隣地の所有者が駐車スペースの確保や庭の拡張を検討している場合、交渉が成立しやすくなります。
隣地所有者への売却は、不動産仲介会社を通さずに直接交渉するケースもありますが、トラブルを避けるためにも専門家の仲介を入れることをおすすめします。
売買契約書の作成や登記手続きには法的な知識が必要なため、不動産会社や司法書士に依頼するのが安心です。
まとめ
建ぺい率・容積率オーバー物件の売却は、まず「既存不適格」か「違反建築」かを見極めることが重要です。
建築当時に適法だった既存不適格物件なら、証拠を揃えれば一般市場で売却できます。
一方、意図的な違反建築物はローン不可のため処分方法がかなり絞られるのが実情です。
建ぺい率や容積率がオーバーした物件の処分でお困りの際は、気軽にお問い合わせください。
