借地権の売却は、地主との交渉が必要となる複雑な取引です。
高齢になって建物の維持が難しくなった場合や、相続した借地をどうすべきか迷っている場合など、さまざまな事情で借地権の処分を検討される方が増えています。
「地主に買い取ってもらいたいが、いくらが相場なのかわからない」
「交渉したいけれど、地主との関係が悪化しないか不安だ」
という声はよく聞かれます。
本記事では、借地権の買取相場から具体的な交渉の進め方、地主に応じてもらえない場合の対処法まで詳しく解説します。
費用・税金についても整理していますので、借地権の売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
借地権の買取相場はいくら？
借地権の買取相場は、地主から提案があった場合と借地人から提案した場合で異なります。
どちらのケースで交渉が始まるかを把握した上で、適正な価格感を持って交渉に臨むことが重要です。
地主から提案された場合
地主側から借地権の買取りを提案された場合、一般的な買取価格は更地価格の60〜70%程度です。
この割合は、国税庁の路線価図に記載された「借地権割合」をもとに算出されます。
取引価格を検討する前に、対象土地の借地権割合を必ず確認しておきましょう。
地主からの提案は「自分で土地を使いたい」「家族を住まわせたい」といった事情が背景にあることが多く、借地人が予期せぬタイミングで移転を求められるケースも少なくありません。
そのため、引越し費用や新居確保にかかる諸費用が買取価格に上乗せされることが一般的です。
こうした状況では、専門家に相談しながら条件を慎重に詰めることが大切です。
感情的にならず、書面で交渉の内容を記録しながら進めましょう。
借地人から提案した場合
借地人側から売却を提案した場合、借地権割合に基づく金額を希望するのが一般的ですが、実際の取引では更地価格の50%程度で成立することが多いです。
地主からの提案より低くなる傾向があるのは、借地人側に移転の必要性など何らかの事情があることが多いためです。
借地権を第三者に売却する選択肢もありますが、地主の承諾が必要で譲渡承諾料（借地権価格の10%程度）も発生します。
第三者への売却では買主探しも容易ではないため、手続きの煩雑さとコストを考慮すると更地価格の50%程度であっても地主への売却が選ばれることがほとんどです。
借地権割合とは？相場の計算方法
借地権の価格は「更地価格 × 借地権割合」で計算されるのが基本です。
借地権割合は国税庁が毎年公表する路線価図に記載されており、地域によって30〜90%の範囲で設定されています。
都市部ほど高く、郊外や地方では低い傾向があります。
例えば、更地価格が3,000万円で借地権割合が60%の土地の場合、借地権価格の目安は1,800万円となります。
ただし路線価は公示価格の80%程度が一般的で、実際の取引価格はこれより上下することもあります。
借地権の種類（旧法借地権か定期借地権か）や残存期間によっても評価が変わるため、専門家に査定を依頼することが重要です。
借地権を地主に買い取ってもらうメリット・デメリット
地主に借地権を買い取ってもらう場合、メリットもデメリットもあります。
双方を把握した上で売却判断をしましょう。
メリット
借地権を買い取ってもらうメリットは、以下のとおりです。
譲渡承諾料の支払いが不要
第三者への売却では地主に譲渡承諾料（借地権価格の10%程度）を支払う必要がありますが、地主に直接売却する場合はこの費用がかかりません。
建物の解体費用が不要
通常、借地権返還時には建物を解体して更地にする必要があります。
しかし地主との合意があれば建物を残したまま取引できる場合もあり、解体費用を節約できます。
地代の負担から解放される
利用予定のない建物の地代は毎年の純粋な支出です。
借地期間がまだ数十年残っている場合、その累計額は大きな負担になります。
売却によって継続的な地代支払いから解放されます。
手続きがシンプル
地主との直接取引は、第三者売却と比べて手続きが少なく、仲介手数料や承諾料などのコストも抑えられます。
デメリット
借地権を買い取ってもらうデメリットは、以下のとおりです。
市場相場より低い価格になることが多い
地主は「本来は更地にして返還するものを買い取ってあげている」という立場で交渉に臨むことが多く、市場相場より低い金額を提示されやすい傾向があります。
交渉が難航するケースがある
双方の希望価格に大きな開きがあることが多く、交渉が長引くこともあります。
感情的なもつれが生じると、これまでの良好な関係が損なわれるリスクもあります。
借地人に不利な条件を押しつけられる場合がある
地主優位の立場関係から、建物解体の費用負担や引き渡し期限など、借地人にとって不利な条件で合意してしまうケースもあります。
借地権を地主に買い取ってもらう流れ
借地権の売却は、以下の5つのステップで進みます。
各ステップで専門家のサポートを受けることで、トラブルを防ぎつつ取引を完了させられます。
手順1：不動産会社に相談する
最初のステップは、借地権取引に精通した不動産会社に相談することです。
借地人が直接地主と交渉を試みると、価格面での不利を被ったり、長年の関係が壊れたりするリスクがあります。
不動産会社は地主との交渉代行だけでなく、重要事項説明書・売買契約書の作成、登記手続きのサポートなど、専門的な事務作業を一括して担ってくれます。
まず信頼できる不動産会社を探し、状況を相談することから始めましょう。
不動産会社を選ぶ際には、「借地権取引の実績があるか」「担当者が借地借家法に詳しいか」を確認してください。
一般的な不動産売買のみを扱っている会社では、借地権の特殊な手続きに対応できないことがあります。
借地権・底地・訳あり物件の専門会社に相談することを強くおすすめします。
手順2：借地権の査定を依頼する
地主との交渉前に、専門家による借地権の査定を受けておくことが重要です。
査定では以下の要素が総合的に評価されます。
- 土地の形状・実測面積・前面道路の幅員
- 最寄り駅までの距離・周辺の利便性（商業施設・教育施設など）
- 路線価などの客観的な評価指標
- 建築可能な建物の種類・高さ制限など法令上の規制
査定結果をもとに適正な売却希望価格を設定することで、地主との交渉を根拠ある形で進められます。
借地権の査定は専門性が高いため、経験豊富な不動産会社に依頼することをおすすめします。
手順3：地主に買取交渉する
地主との交渉では、価格だけでなく以下の条件も明確に話し合う必要があります。
- 更地での引き渡しが必要か、建物を残したまま取引できるか
- 解体が必要な場合、その費用をどちらが負担するか
- 引き渡しの期限をいつに設定するか
これらの条件があいまいなまま価格交渉を進めると、後から認識の齟齬が生じてトラブルになりかねません。
交渉の初期段階で条件を整理し、合意内容はすべて書面で残すことが重要です。
地主との交渉は感情的になりやすいため、不動産会社が交渉を代行することで双方の関係を保ちながら条件をまとめやすくなります。
直接交渉で失敗すると、価格条件が固まった後でも関係が悪化し、引き渡しや登記で問題が生じるケースもあります。
手順4：売買契約を締結する
双方が合意した条件にもとづき、売買契約書を作成して締結します。
契約書には取引価格・支払い方法・建物の引き渡し条件・解体費用の負担・引き渡し期限など、交渉で決定したすべての内容を漏れなく記載します。
借地権取引は一般的な不動産取引と異なる特殊な側面があります。
専門的な知識を持つ不動産会社が契約書作成をサポートすることで、将来のトラブルを防止できます。
手順5：借地権を引き渡す
契約で定められた期日までに残金を受け取り、土地を引き渡します。
引き渡し後は取引内容に応じた登記手続きが必要です。
- 建物ごと取引する場合：所有権移転登記が必要です。司法書士に依頼しましょう。
- 建物を解体して土地のみ引き渡す場合：建物の滅失登記が必要です。土地家屋調査士に依頼しましょう。
古い物件を売却したい場合、さまざまな注意点があります。
こちらの記事では、古い家を売る方法について解説しています。
注意点や税制優遇措置も取り上げているため、あわせてご覧ください。
借地権の売却に関する費用と税金
借地権を売却する際にはさまざまな費用と税金が発生します。
あらかじめ把握して資金計画に組み込んでおきましょう。
地主に支払う費用
借地権を第三者に売却する際には、地主に譲渡承諾料を支払うのが一般的です。
相場は借地権価格の10%程度ですが、土地の条件・地域性・地主との関係性によって変動します。
地主が合理的な理由なく売却を拒否した場合は、借地非訟の申し立てが可能です。
裁判所が地主の拒否に正当な理由がないと判断した場合、承諾なしでも第三者への売却が認められます。
ただしこの場合も、裁判所が決定した承諾料の支払いは必要です。
なお、地主自身が購入する場合や、地主の同意のもとで行う無償譲渡の場合は、譲渡承諾料は発生しません。
不動産会社に支払う費用
不動産会社を通じて売却する場合は仲介手数料が発生します。
上限額は宅地建物取引業法で定められており、以下のとおりです。
| 売却価格 | 仲介手数料の上限（税抜） |
| 200万円以下 | 売却価格 × 5% |
| 200万円超〜400万円以下 | 売却価格 × 4% ＋ 2万円 |
| 400万円超 | 売却価格 × 3% ＋ 6万円 |
仲介手数料は売買契約締結時に半額、不動産引き渡し完了時に残額を支払うのが一般的な流れです。
売却後に発生する税金
借地権の売却により利益（譲渡所得）が発生した場合、譲渡所得税（所得税＋住民税）が課されます。
計算式は以下のとおりです。
譲渡所得 ＝ 売却価格-（取得費 ＋ 譲渡費用）-特別控除
取得費には借地権の購入価格だけでなく、仲介手数料・登記費用なども含まれます。
領収書や契約書は大切に保管しておきましょう。
税率は保有期間によって異なります。
5年超（長期譲渡所得）の場合は所得税15%＋住民税5%＝合計20%、5年以下（短期譲渡所得）の場合は所得税30%＋住民税9%＝合計39%です。
売却益が生じなかった場合は課税対象となりません。
居住用財産の特別控除
自分が居住していた建物に付随する借地権を売却した場合、一定の条件を満たすと「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されることがあります。
この特例を活用すると、3,000万円を上限として譲渡所得から控除できるため、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。
特例を適用するには、売却した年の翌年の確定申告で申請が必要です。
自分が住んでいなかった場合や相続した建物の場合には適用外になることもあるため、税理士や不動産会社に確認しましょう。
借地権の買取交渉を成功させるためのポイント
借地権の買取交渉には専門的な知識と冷静な判断が必要です。
以下の4つのポイントを押さえておきましょう。
専門家を介して交渉する
地主との関係が良好でも、金銭が絡む交渉では予期しないトラブルが起きやすいものです。
不動産取引に慣れていない借地人が単独で交渉すると、適正価格を下回る条件で合意してしまうリスクがあります。
不動産会社は市場価値の査定・交渉代行・書類作成・法的サポートを一括して担います。
感情的になりがちな直接交渉を避け、客観的な立場から双方にとって最適な条件を導き出してもらいましょう。
解体費用の負担を交渉の初期段階で明確にする
建物の扱いは借地権買取交渉における最重要の論点の一つです。
地主が更地での引き渡しを前提とした価格を提示しているのに、借地人が建物を残すつもりで交渉を進めると、後から双方の認識が食い違うトラブルになります。
「建物を残すのか解体するのか」「解体する場合の費用はどちらが負担するのか」を交渉の初期段階で明確にし、書面で合意を得ておくことが重要です。
口頭ではなく書面で契約を結ぶ
借地権取引では口頭での合意がトラブルの元になります。
最も深刻なケースは、借地人が建物を解体した後に地主が買取りを拒否するというものです。
こうしたリスクを防ぐには、売買契約書に以下の内容をすべて明記する必要があります。
- 売買価格と支払い条件
- 建物の取り扱い（解体の要否）
- 解体費用の負担者と金額
- 契約解除時の補償内容
- 引き渡しの時期と条件
特に更地化が条件の場合、地主都合で契約が解除された場合の解体費用補償は具体的な金額まで定めておくことが重要です。
建物の登記状況を確認する
借地権取引では、建物の登記状況が権利関係の根拠となります。
相続後に名義変更を行っていないケースや、古い建物で未登記のケースも少なくありません。
登記簿上の名義人と実際の所有者が異なっていると、売買手続きに支障が生じます。
管轄の法務局で登記事項証明書を取得し、現在の権利関係を確認しておきましょう。
借地権の買取に応じてもらえない場合
地主が買取りを拒否した場合でも、借地人にはいくつかの選択肢があります。
以下で代表的な4つの対処法を解説します。
買取業者に売却する
地主との交渉が難しい場合に最も有効な選択肢が、借地権・訳あり物件の買取に特化した専門業者への売却です。
仲介とは異なり、買取業者は自社で物件を購入するため、買主探しの時間が不要です。
最短数週間から1か月程度で売却が完了するケースも多く、地主との交渉や借地非訟手続きなど複雑な業務を一括して依頼できる点もメリットです。
リフォーム不要・現状渡しに対応した業者も多いため、手間なく現金化できます。
ただし買取価格は市場価格より低くなる傾向があるため、複数の買取業者から査定を受けて比較検討することをおすすめします。
INTERIQでは借地権を含む訳あり物件の買取を承っています。まずはお気軽にご相談ください。
建物買取請求権を行使する
地主が借地権の買取りを拒否した場合、借地人には「建物買取請求権」という法的な権利があります。
借地契約が満了した際や、地主から更新を断られた場合などに、建物の買取りを地主に請求できる権利です。
重要な点は、地主はこの請求を拒否できないということです。
契約書に「建物買取請求権を行使しない」と記載されていても、その条項は無効となります。
地主がこの請求に応じない場合、借地人は土地の明け渡しを拒否することも可能です。
第三者に売却する
地主との交渉がまとまらない場合は、第三者への売却も選択肢になります。
ただし第三者への売却には地主の承諾が必要で、承諾料（借地権価格の10%程度）の支払いも発生します。
地主が正当な理由なく承諾を拒否した場合は、借地非訟の申し立てによって裁判所の許可を得ることができます。
ただし手続きに時間と費用がかかるため、急いで売却したい場合には不向きです。
借地権を地主に返還する
どの選択肢も難しい場合、借地権を地主に返還することも一つの方法です。
地主にとって費用負担がないため、比較的合意が得やすい選択肢です。
ただし借地人側の負担は少なくありません。
返還には通常、建物を解体して更地にすることが求められます。
解体工事・建物滅失登記などの手続きを経るため、完了まで半年〜1年程度かかることもあります。
借地権の取得費や建物の建築費が回収できないだけでなく、新たに解体費用も発生します。
返還は、地代支払いが大きな負担になっている・早急な解決が必要・他の選択肢がすべて難しいといった場合の最終手段と位置づけましょう。
借地権売却に関するよくある質問
Q. 地主が亡くなった後、その相続人との交渉はどうなりますか？
地主が亡くなると、借地権の相手方は相続人に変わります。
相続人が複数いる場合は全員の合意が必要なため、交渉が複雑になることがあります。
相続人の特定には法務局での登記確認が必要で、相続人と直接連絡を取りながら交渉を進める必要があります。
早期に専門の不動産会社に相談することをおすすめします。
Q. 建物が老朽化していても借地権は売却できますか？
借地権は土地を利用する権利であり、建物の状態が多少悪くても売却は可能です。
ただし、建物の老朽化が進んでいるほど解体費用の問題が生じやすく、買取価格の交渉に影響することがあります。
買取業者であれば老朽化した建物があっても現状のまま対応できるケースが多いため、まずは相談してみましょう。
Q. 借地権売却に期限はありますか？
借地権には契約期間があります。旧法借地権（旧借地法）では建物の構造によって異なり、堅固建物（鉄骨・RC造など）は30年以上、非堅固建物（木造など）は20年以上です。
新法借地権（借地借家法）では一般定期借地権で50年以上が原則です。契約期間が満了する前に売却の意思がある場合は、満了の2〜3年前から動き始めることをおすすめします。
Q. 借地権の売却にかかる期間はどれくらいですか？
地主への直接売却の場合、交渉開始から引き渡し完了まで3か月〜1年程度かかることが多いです。
交渉がスムーズに進めば3〜6か月で完了するケースもありますが、条件の不一致や書類の不備が生じると長引きます。
買取業者への売却であれば、最短で1か月程度での完了が見込めます。
急いで手放したい場合は買取業者への相談が最善策です。
Q. 借地権に相続税はかかりますか？
借地権は相続財産に含まれるため、被相続人が亡くなった際には相続税の課税対象となります。
評価額は「更地価格 × 借地権割合」が基本です。
借地権を相続した場合、相続後に売却するのか、継続して保有するのかを早めに検討しましょう。
売却を検討する場合、相続後すぐに不動産会社に査定を依頼し、税理士と連携して相続税申告の準備を進めることをおすすめします。
まとめ
借地権の買取相場は、地主から提案があった場合は更地価格の60〜70%程度、借地人から提案した場合は50%程度が目安です。
地主に直接売却することで譲渡承諾料を節約できる・地代の負担がなくなるといったメリットがありますが、価格交渉は難しく、専門家のサポートが不可欠です。
地主が買取りに応じない場合は、買取業者への売却・建物買取請求権の行使・第三者売却・返還という選択肢があります。
中でも買取業者への売却は手続きがシンプルで、スピーディに現金化できる方法として多くの方に選ばれています。
借地権売却は、状況や目的によって最適な方法が異なります。
地主との良好な関係を保ちながら高く売りたい場合は地主への直接売却を目指すのが理想ですが、交渉が難しかったり急いで手放したい場合は買取業者への依頼が最善策となります。
いずれの場合も、借地権取引に精通した専門家のサポートを得ることが成功への近道です。
INTERIQでは、多摩市・町田市を中心に借地権を含む不動産・物件の買取を承っております。
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