所有している物件がなかなか売れずにお困りではないでしょうか。
売れない原因の一つとして「再建築不可物件」ということがよくあります。
再建築不可物件には建て替えができない・住宅ローンが使いにくいなどの制約があるため、一般的な不動産売却の方法だけでは対応しきれないケースがほとんどです。
しかし、正しい知識と方法を持てば、売却できる可能性は十分にあります。
この記事では、再建築不可物件の定義・メリット・デメリットをわかりやすく解説するとともに、売却を含む活用方法を詳しく紹介します。
再建築不可物件とは？
「再建築不可物件？すでに建物が建っているのになぜ建て替えられないの？」と疑問に感じる方も多いでしょう。
ここではその理由を解説します。
再建築不可物件の定義
再建築不可物件は、「都市計画区域」または「準都市計画区域」のみに存在する更地にしても新たに建物を建てることができない土地のことです。
これらの区域は都市計画法に基づいて定められており、建物を建てる際には「接道義務」を満たす必要があります。
接道義務とは、建物の敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないというルールです。
この条件を満たしていない土地には、たとえ現在建物が建っていても、建て替えや新築・増築・改築・移転は認められません。
これが再建築不可物件が生まれる根本的な理由です。
都市計画区域とは、一つの都市として計画的に整備・開発・保全する必要がある地域です。
区域内は市街化を促進するエリアと抑制するエリアに分けられ、計画的な街づくりが進められます。
準都市計画区域とは、都市計画区域以外で大規模な開発が無秩序に進まないよう規制されている区域のことで、いずれも都道府県知事が指定します。
出典：国土交通省「都市計画法」
再建築不可物件が存在する理由
再建築不可物件が存在するのは、建築基準法が制定される以前に建てられた建物が数多く残っているためです。
建築基準法は1950年に制定され、都市計画法は1968年に施行されました。
それ以前は現在のような接道義務の基準がなかったため、道路に接していない土地や狭い路地に面した土地にも多くの建物が建てられていました。
法律が施行された後も、既存の建物を引き続き利用することは認められています。
しかし、建て替えや新築を行う場合は現行の建築基準法・都市計画法を満たす必要があります。
接道義務を果たせない土地は、現行基準に適合できないため「再建築不可物件」として扱われるのです。
こうした経緯から、再建築不可物件は特に古い住宅が密集する都市部に多く見られます。
下町や旧市街地などで多く目にするのはこのためです。
再建築不可物件のメリット
再建築できないという制約があっても、再建築不可物件には見逃せないメリットがあります。
以下の4つを確認しましょう。
購入価格が安い
再建築不可物件は通常の物件と比べて購入価格が低くなります。
一般的には同条件の建て替え可能物件と比較して、市場価格が3〜5割程度低くなるケースが多いとされています。
建て替えができないため新築・建て直しを前提にした購入者には不向きですが、賃貸運用などを目的に初期投資を抑えたい方にとって魅力的です。
購入費用を抑えられる分、リフォームやリノベーションに予算を回しやすくなります。
近隣の住環境が変わらなければ相場に近い家賃での入居者募集も可能で、賃貸利回りが高くなるケースもあります。
費用を抑えて不動産を取得し、賃貸収益を得るという投資スタイルを考える方には有力な選択肢です。
固定資産税・各種税の負担が軽い
再建築不可物件は一般的な物件に比べて資産価値が低く評価されるため、固定資産税評価額も低くなります。
固定資産税の計算式は以下のとおりです。
固定資産税評価額×標準税率（1.4％）＝固定資産税
評価額が低ければ税負担も小さくなります。
固定資産税は保有し続ける限り毎年発生するため、長期保有を考える場合には税負担の軽さは継続的なメリットになります。
都市計画事業や土地区画整理事業に充てる都市計画税についても同様に軽減できます。
また、再建築不可物件を贈与する場合の贈与税、相続が発生する際の相続税の算定基礎となる評価額も低くなるため、財産の移転時にも税負担を抑えられます。
リフォーム・リノベーションに予算を充てやすい
物件価格が低いため、購入費用とリフォーム費用の合計を抑えられます。
同じ総予算の場合、一般物件と再建築不可物件を比較すると、後者のほうがリフォームにかけられる費用が多くなります。
内装・設備・断熱性能などを充実させた物件は賃貸・売却の双方で高く評価されやすく、物件価値を高める投資として有効です。
建て替えはできなくても、リフォームによって建物の居住性や見た目の質を大きく向上させることは可能です。
また、リノベーションの内容によっては、入居者や買い手の幅が広がり、出口戦略の選択肢が増えます。
隣接地として購入すれば敷地を拡張できる
隣接する土地として再建築不可物件を取得する場合、相場の6〜7割程度で購入できることがあります。
隣地と合筆することで接道義務を満たせれば、再建築可能な土地に転換できる可能性もあります。
一般的に敷地の拡張は費用面でも手続き面でも容易ではありませんが、再建築不可物件を活用することで比較的安く土地を広げられます。
農地への転用や駐車スペースの確保など、さまざまな用途での活用につながる場合もあります。
再建築不可物件のデメリット
再建築不可物件を検討する際には、デメリットもしっかり把握しておく必要があります。
以下の5つが代表的なリスクです。
リスクの内容を理解した上で、売却や活用の方針を決めましょう。
建物を建て替えられない
最大のデメリットは、建物を建て替えられないことです。
新築・改築・増築・移転はいずれも認められません。
老朽化が進んでも建て替えができないため、維持管理を続けるしか選択肢がなく、長期的なコストがかかり続けます。
建築確認が必要な大規模な変更も制限されます。
例えば、延べ床面積を増やすリフォームや、平屋を2階・3階建てにする工事などは認められません。
将来的なライフスタイルの変化に合わせた間取り変更や増築ができないことは、家族構成の変化が予想される場合には大きなリスクとなります。
住宅ローンが利用しにくい
再建築不可物件は担保価値が低いため、住宅ローンの審査が厳しくなります。
金融機関によっては、再建築不可物件に対する住宅ローンを取り扱っていないところもあります。
そのため、購入時に現金一括での支払いが必要になるケースが多く、購入希望者が限られてしまいます。
用途が自由なフリーローンを活用する方法もありますが、フリーローンは住宅ローンと比べて金利が高く設定されています。
借入総額と返済期間によっては、総支払額が増加するため、資金計画は慎重に検討しなければなりません。
買い手が見つかりにくく売却が難しい
一般的な物件と比べると、再建築不可物件は買い手を見つけにくい傾向があります。
建て替えができない・住宅ローンが使いにくいという制約を知ると購入を躊躇する方が多く、価格を下げても売却まで時間がかかるケースが少なくありません。
売却時には相場より大きく値下げする必要があることも多く、長期間売れ残るリスクがあります。
不動産投資家にとっても、再建築不可物件は出口戦略が立てにくいため、投資対象として選ばれにくい傾向があります。
通常の仲介による売却ルートでは対応しにくいことも多いです。
災害リスクが高い
再建築不可物件の多くは、現行の耐震基準（1981年施行の新耐震基準）が設けられる以前に建てられた建物です。
旧耐震基準のままの建物は地震に対する耐性が低く、大地震の際に倒壊・焼失のリスクが高まります。
万が一倒壊・焼失した場合でも再建はできません。
更地になった後も住宅用地としての売却が難しく、接道義務を満たしていないため駐車場などの商業用途での活用も困難なケースが多い点も深刻なリスクです。
災害後に財産価値が大幅に失われる可能性があることを認識しておく必要があります。
地質調査が難しい場合がある
接道義務を満たしていない土地は敷地にゆとりがないことが多く、地質調査に必要な機材の搬入が難しいケースがあります。
地質調査ができないと、その土地の地盤の安全性が不明なまま工事を進めることになり、リフォームや耐震補強の際にリスクが高まります。
再建築不可物件はリフォームやリノベーションで活用するケースが多いため、地質調査の可否は確認しておくべき重要な要素です。
調査が困難な場合はその旨を前提とした資金計画・工事計画を立てる必要があります。
再建築不可物件の売却方法
再建築不可物件を売却するための代表的な方法を紹介します。
専門の不動産買取業者に依頼する
再建築不可物件の売却で最も確実性が高い方法は、訳あり物件・再建築不可物件の買取に対応している不動産会社に依頼することです。
一般的な仲介では買い手が見つかりにくいケースでも、専門の買取業者であれば物件を買い取ってもらえます。
買取のメリットは売却スピードの速さです。
一般仲介では買い手探しに数か月から1年以上かかることもありますが、買取であれば最短数週間から1か月程度で現金化できます。
買取価格は市場価格より低くなる傾向がありますが、長期間売れ残るリスクや維持管理コスト・固定資産税の継続負担を考えると早期に現金化できるメリットは大きいといえます。
まずは複数の専門業者から査定を受けて比較することをおすすめします。
隣地所有者に売却を打診する
隣接する土地の所有者に売却を打診するのも有効な方法です。
再建築不可物件と隣地を合わせることで接道義務を満たせる場合、隣地所有者にとっては再建築可能な土地に転換できるため、通常の相場より高い価格で売却できる可能性があります。
特に隣地所有者がすでに建て替えや土地の拡張を検討している場合は、良い条件で話がまとまるケースもあります。
ただし、隣地所有者が売却に応じるかどうかは状況次第です。
交渉が長引くこともあるため、急いで売却したい場合には向かない方法です。
建築条件を変更して通常物件として売却する
接道義務の問題を解消できれば、再建築不可物件を通常の物件として売却できる可能性があります。
主な方法は以下の2つです。
【セットバック】
敷地の一部を後退させて道路幅員を4m以上確保する方法です。
建築面積は多少狭くなりますが、要件を満たせば建て替えが可能になります。
幅4m未満の道路でも、自治体が指定した道路（2項道路）であれば対象となる場合があります。
【43条但し書きの許可申請】
土地の周囲に農地・広場・公園など広い空き地がある場合など、特定の条件を満たすときに、接道義務を満たさなくても自治体の許可を得て建築できる制度です。
許可が下りれば再建築可能物件として通常価格での売却が期待できます。
ただし、これらの方法は物件ごとに条件が大きく異なり、対応できないケースも多くあります。
実施前に必ず専門家（建築士・不動産会社）に相談し、可否と費用対効果を判断することが重要です。
売却前に確認しておくこと
再建築不可物件を売却する前に、以下の点を確認しておくとスムーズに進められます。
- 接道状況の確認：接道している道路の幅員・種別（建築基準法上の道路かどうか）を把握
- 建物の現状確認：老朽化の程度・雨漏り・シロアリ被害などを把握
- 固定資産税の確認：税金の滞納がある場合、売却時に精算が必要
- 隣地との境界確認：隣地への打診や交渉の際に境界が不明確だとトラブルになることがある
これらを整理しておくことで、査定から売却完了までの時間を短縮できます。
不明点は専門の不動産会社に相談しながら確認を進めるとよいでしょう。
再建築不可物件を自己活用する方法
売却せずに手元で活用したい場合は、住宅以外の用途も検討できます。
接道義務を満たしていない土地でも、自転車・バイクの駐輪場やシェアサイクルスペースとして活用できるケースがあります。
駅近・商業地域近くの立地であれば、一定の需要が見込めます。
ただし、住宅用途から変更した場合は住宅用地に対する固定資産税の軽減措置が解除され、税負担が増加します。
更地にすることで固定資産税が最大で6倍になるケースもあるため、活用コストとメリットを慎重に比較した上で判断することが重要です。
まとめ
再建築不可物件とは、建築基準法施行前に建てられた建物が多く残る中で、現行の接道義務を満たせないために建て替えができない物件のことです。
購入価格の安さや固定資産税の軽減といったメリットがある一方で、建て替え不可・住宅ローン利用困難・買い手が見つかりにくいなどのデメリットも無視できません。
売却を検討している場合は、一般的な仲介よりも専門の不動産買取業者への相談が有効です。
訳あり物件・再建築不可物件に対応した買取業者であれば、現状のまま迅速に売却できるケースが多くあります。
INTERIQでは、再建築不可物件を含む訳あり物件の買取を承っております。
お客様それぞれの状況を丁寧にお伺いし、迅速に対応いたします。
ご相談・お見積りは無料ですので、不動産の売却や買取でお困りの際はお気軽にご連絡ください。
