再建築不可物件に裏技はある？建て替え可能にする抜け道5選

December 23, 2025

再建築不可物件を相続や購入で所有したものの、建て替えができず困っていませんか。

再建築不可物件だとしても建て替え可能にする方法は存在します。

この記事では、建て替えを可能にする裏ワザを紹介します。

この記事でわかること

再建築不可物件を建て替え可能にする具体的な手法
それぞれの方法の注意点など
建て替えが難しい場合の対処法

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現在建っている建物を解体したあと、新たに建物を建てることができない土地のことです。

都市計画区域と準都市計画区域内にのみ存在します。

都市計画区域と準都市計画区域は、都市の総合的な整備や開発を目的として行政が指定した区域です。

都市計画区域と準都市計画区域内

都市計画区域：行政が将来を見据えて計画的に街づくりを進めるエリア

準都市計画区域：郊外での無秩序な開発を防ぐために指定した建築ルールのあるエリア

1950年に建築基準法で接道義務が定められる前は、道路に接していなくても家を建てることができたため、古い建物の中には現在の基準を満たさないものが多く残っています。

再建築不可物件に該当する理由

再建築不可に該当するのは、主に以下のような理由からです。

接道義務を満たしていない

再建築不可物件となってしまう最大の要因は、建築基準法で定められた「接道義務」を満たしていないことにあります。

本来、家を建てるための敷地は、幅4メートル以上の道路に2メートル以上の長さで接していなければなりません。

これは、万が一の際に救急車や消防車などの緊急車両がスムーズに侵入できる経路を確保し、居住者の安全を守ることを目的としたルールです。

そのため、道路に接する部分が2メートルに満たない場合は、法律上の接道義務を満たせないことになり、原則として建て替えが認められなくなります。

また、通路のような細い敷地の先に広場がある「旗竿地」と呼ばれる形状の土地では、道路と接している入り口部分だけでなく、敷地の奥へと続く路地状の部分全体が常に2メートル以上の幅を維持していなければなりません。

たとえ入り口が2メートル確保されていたとしても、途中で一部でも幅が2メートルを下回る箇所が存在すれば、それは接道義務違反とみなされてしまいます。

建築基準法上の道路に接していない

敷地が接している道が、建築基準法上の道路として認められていない場合も再建築不可物件に該当します。

法律上で「道路」と定義されるものには、道路法による公道や開発道路、既存道路、計画道路のほか、位置指定道路やみなし道路、ただし書き道路のいずれかに該当する必要があります。

そのため、舗装されていて見た目は道路のように見えたとしても、法律上の定義から外れていれば「道路ではないもの」として扱われるのです。

例えば私道に接している土地の場合、その私道が「位置指定道路」としての認定を受けていなければ、法律上の道路とは認められません。

周辺の住民が日常的に通行に利用していたとしても、建築基準法の要件を満たしていなければ建て替えは不可能です。

また、四方を他人の土地に囲まれて公道に全く接していない「袋地」と呼ばれる土地も、この条件に該当するため、再建築を行うことができません。

市街化調整区域にある

市街化調整区域に土地がある場合も再建築に制限がかかります。

市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域として都市計画法で定められた地域です。

市街化調整区域では農地や緑地を保全し、無秩序な開発を防ぐことを目的としており、原則として新たな建築物の建設が認められていません。

建て替えを行う場合、都道府県知事から開発許可を取得する必要がありますが、建て替え後も同じ用途で利用することや、周辺環境との調和など厳しい条件を満たさなければなりません。

再建築不可物件を建て替え可能にする5つの裏ワザ

物件が「再建築不可」とされる理由の多くは、建築基準法が定める「接道義務」を満たしていないことにあります。

逆に言えば、この義務を何らかの形でクリアしさえすれば、合法的に建て替えが可能になるということです。

ここでは、そのための具体的な5つの解決策を紹介します。

隣地を買い取る

接道部分が2メートル未満であることが問題になっている場合、隣地の一部を買い取って敷地を広げることで接道義務を満たすことが可能です。

例えば道路との接道幅が1.5メートルしかない土地でも、不足している0.5メートル分を隣地から譲り受ければ基準をクリアできます。

この方法は、隣地所有者との合意が不可欠なので日ごろからの関係性の良し悪しが成否を左右します。

対象となる部分に塀や物置などの構造物がある場合は、土地の代金以外に解体・撤去費用も発生するため、トータルコストを念頭に置いて計画を進める必要があります。

隣地を借りる

隣地の購入が予算的に難しい場合、賃貸借契約によって不足している部分を借り受け、敷地の一部として扱うことで接道義務を満たすという選択肢もあります。

購入に比べて初期費用を大幅に抑えられる点がメリットですが、一方で継続的な賃料が発生し続ける点に留意が必要です。

この方法は、将来にわたり安定して建て替え可能な権利を維持するため、契約期間や更新条件の設定が交渉ポイントとなります。

万が一、将来的に隣地の所有者が変わった際の権利の継承や、一方的な契約解除を防ぐための条件などを詳細に定めておかなければトラブルの恐れがあります。

また、住宅ローンの利用が極めて困難になる点にも注意が必要です。

接道部分という資産価値の要が自己所有ではない物件に対し、多くの金融機関は担保価値を低く評価し、融資を断るケースがほとんどだからです。

位置指定道路の申請

私道に接している土地の場合、私道を位置指定道路として認定してもらうことで建て替えが可能になります。

位置指定道路とは、都道府県知事や市町村長から道路として認める指定を受けた私道のことです。

接道義務は公道だけでなく、位置指定道路に接していることでも満たせます。

位置指定道路の申請には、道路の幅員が4メートル以上あること、行き止まりでないこと、または転回広場が設けられていることなどの条件があります。

私道に複数の所有者がいる場合は、原則として全員から承諾を得る必要があります。

43条但し書き道路の申請

道路に全く接していない「袋地」のような土地であっても、特定行政庁から個別の許可を得ることで例外的に建て替えが認められる場合があります。

これが「43条但し書き」と呼ばれる制度（現在は法改正により43条2項2号許可）です。

セットバック

接している道路の幅員が4メートルに満たない場合、敷地の一部を道路状に空ける「セットバック」を行うことで建築が可能になります。

これは主に、建築基準法ができる前から存在する古い狭い道（いわゆる2項道路）に接している土地で必要となる処置です。

再建築ができないときは売却という選択肢もあり

裏ワザを試しても建て替えが難しい、あるいは費用や手間の面で現実的でないという場合は、物件の売却を検討することも有効です。

再建築不可物件をそのまま保有し続けると管理コストがかさむだけでなく、建物の老朽化とともに資産価値は低下していきます。

また、地震や火災で建物が失われた場合、再建築ができないため土地だけが残ってしまうというリスクもあります。

再建築不可物件は、一般的な不動産市場では買い手を見つけるのが非常に困難です。しかし、こうした「訳あり物件」を専門に扱う買取業者であれば、現状のまま買い取ることが可能です。

売却価格は通常の相場よりも安くなる傾向にありますが、以下のようなメリットがあります。

最短数日で現金化できる
管理のストレスから解放される
契約不適合責任（売却後の不具合に対する責任）を免除されるケースが多い

まとめ

再建築不可物件を建築可能にする裏ワザについてお伝えしました。

ただ、ここで紹介した解決策は、隣地所有者との交渉が必要だったり、複雑な行政への申請があったり、相応の労力やまとまった費用がかかることも事実です。

もし、こうした手間や費用の面で「自分には現実的ではない」と感じられる場合には、無理に建て替えを目指すのではなく、売却を検討してみてもいいかもしれません。

INTERIQでは、再建築不可物件をはじめとする、一般的には売却が難しいとされる「訳あり物件」の積極的な買取を行っています。

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