土地の購入を検討する際、その土地が「市街化調整区域」に該当するかどうかは、真っ先に確認すべき情報です。
市街化調整区域には厳しい建築制限が設けられており、原則として自由に住宅を建てることができません。
せっかく土地を手に入れても、後から家が建てられないと判明しては取り返しのつかない損失になってしまいます。
この記事では、専門家に頼らずとも自分でできる具体的な調べ方と、調査の際に押さえておくべき注意点を解説します。
- 市街化調整区域を自分で調べる具体的な手順
- 調査時に見落としてはいけない点
- 市街化区域との違い
- 調整区域でも例外的に家を建てられるケース
市街化調整区域とは
市街化調整区域とは、一言でいうと「自然や農地を守るために、家や建物を建てることを原則として禁止しているエリア」のことです。
「市街化（街を広げること）」を「調整（抑制）」する場所なので、電気・ガス・水道などのインフラ整備も後回しにされやすく、誰もが自由に家を建てられるわけではありません。
「市街化区域」との違い
市街化調整区域を正しく理解するために、対照的な存在である「市街化区域」と比べてみましょう。
| 市街化区域 (Goサイン) | 市街化調整区域 (Stopサイン) | |
| まちづくりの方針 | 「どんどん建物を建てて街にしよう」 | 「これ以上、街を広げないようにしよう」 |
| 家を建てられる？ | 建てられる （一般的に自由度が高い） | 原則、建てられない （農家の家など特別な許可が必要） |
| どんな風景？ | 住宅街、ビル、スーパーなどが並び、下水道や道路が整備されている | 田んぼや畑、山林が多く、インフラ整備は後回しにされがち |
このように、両者は「土地の使い道」が根本的に異なります。
市街化区域は「人が住むための土地」として整備されていますが、市街化調整区域はあくまで「自然や農地を残すための土地」です。
「同じ広さの土地だから」と混同してしまうと買ったのに家が建てられないという取り返しのつかない事態になりかねません。
市街化調整区域を調べる方法
市街化調整区域かどうかを調べる方法は複数あります。
都市計画マップで調べる
多くの自治体では都市計画情報をインターネット上で公開しています。
各自治体のホームページから「都市計画マップ」「都市計画情報」「用途地域マップ」といったページを探す、もしくは検索エンジンで「〇〇市 都市計画マップ」と入力すれば、該当ページが見つかります。
地図上で住所や地番を入力すると土地が市街化区域か市街化調整区域かが色分けで表示されます。
市街化区域は複数の色で用途地域が区分されています。
住居地域、商業地域、工業地域といった分類がカラーで示されている場合、その土地は市街化区域です。
一方、白色や灰色で表示され「市街化調整区域」と明記されていれば、建築制限のあるエリアとなります。
注意点として、すべての自治体がオンライン地図を提供しているわけではありません。
特に小規模な市町村では、インターネット上に情報がない場合があります。
また、地図の更新頻度によっては最新の情報が反映されていない可能性もあるため、重要な判断をする前には自治体に確認することをおすすめします。
市役所の都市計画課で確認する
インターネットで情報が見つからない場合や、より確実な回答が欲しいときは、自治体の担当窓口に問い合わせるのが一番の近道です。
市役所や町村役場の「都市計画課」や「建築指導課」が担当となります。
多くの自治体では電話での照会にも対応しています。
窓口まで足を運ぶ前に、まずは電話で「都市計画の確認をしたい」と伝えてみましょう。
調べたい土地の「住所」または「地番（権利書などに記載されている番号）」を伝えれば、市街化調整区域かどうかを教えてもらえます。
ただし、以下のようなケースでは、電話ではなく直接窓口へ行く必要があります。
境界線ギリギリの土地の場合： 土地が市街化区域と調整区域の「境目」に位置している場合、図面を直接見て確認しないと判断が難しいことがあります。
建て替えの「許可」について詳しく知りたい場合： 調整区域であっても、特定の条件下で建て替えが認められる場合があります。こうした複雑な相談は、窓口で図面や資料を提示しながら説明を受けるのがスムーズです。
まずは電話でサクッと確認し、もし「判断が難しい」と言われたり、専門的な相談が必要に感じたりした場合にのみ、窓口へ行くというステップを踏みましょう。
窓口に出向くときは、対象地の住所や地番をメモしたもの、可能であれば公図や地図のコピーがあると便利です。
複数の土地を調べる場合は、リストにまとめておくとよいでしょう。
本人確認書類は基本的に不要ですが、念のため身分証明書を持参しておくと安心です。
不動産会社に確認する
土地の購入を検討している段階であれば、仲介している不動産会社に尋ねるのもよいでしょう。
不動産のプロであれば、市街化調整区域かどうかは基本的な情報として把握しています。
不動産会社は物件を販売する際、重要事項説明で都市計画の内容を説明する義務があるからです。
購入前の段階でも、問い合わせれば教えてもらえます。
ただし、不動産会社からの情報だけに頼るのではなく、自分でも確認することをおすすめします。
営業担当者の知識不足や勘違いで誤った情報が伝わる可能性も考えられるからです。
市街化調整区域と判明した場合の対応
調査の結果、対象の土地が市街化調整区域だった場合でも、すべての建築が不可能というわけではありません。
条件によっては建築できるケースもあるため、次のステップを踏んで確認してください。
建築が可能かどうかの確認
市街化調整区域であっても、すべての建築が禁止されているわけではありません。
都市計画法に基づく「開発許可制度」という仕組みがあり、自治体の審査を経て許可を得ることができれば家を建てることは可能です。
許可が下りる可能性があるのは、主に以下のようなケースです。
- 農林漁業関連： 農家住宅や農業用倉庫など、その土地で産業を営むために必要な建物。
- 既存建物の建て替え： 調整区域に指定される前から宅地であり、建物が建っていた場合、同規模・同用途での建て替えが認められるケース（既存宅地など）。
- 公益性の高い施設： 医療施設、福祉施設、あるいは地域住民の利便性に寄与する店舗（コンビニ等）など。
ただし、具体的な許可基準は自治体の「条例」によって細かく異なります。
土地の形状、接道状況、周辺の家並みなど、多くの要素が総合的に審査されるため、まずは窓口で過去に近隣で許可が下りた事例があるかを確認するのがよいでしょう。
申請から許可までは数か月を要するのが一般的です。
専門家への相談
市街化調整区域での建築を検討する場合、専門家の力を借りることをおすすめします。
土地家屋調査士、行政書士、建築士といった専門家が、それぞれの分野でサポートしてくれます。
費用はかかりますが、自分だけで進めて許可が下りなかったり、手続きに何度も手戻りが発生したりすることを考えれば、専門家への依頼は合理的な選択です。
土地家屋調査士
土地家屋調査士は土地の測量や境界確定、登記手続きの専門家です。
土地の正確な面積や形状を把握し、開発許可申請に必要な図面を作成してもらえます。
行政書士
行政書士は許認可申請の専門家で、開発許可申請の代行業務を行っています。
複雑な書類作成や自治体との折衝を任せることができ、申請手続きをスムーズに進められます。
何の書類が必要か、どのような条件を満たせば許可が下りるかといったアドバイスも受けられます。
建築士
建築士は建物の設計を担当し、市街化調整区域での建築制限を考慮した設計を提案してくれます。
法令に適合した建物を計画することで許可が下りる可能性が高まります。
土地の条件に合わせた最適な建築プランを作成してもらえるため、建築を前提とする場合は早い段階で相談してください。
まとめ
市街化調整区域かどうかを調べる方法についてお伝えしました。
対象の土地が市街化調整区域だったとしても、すべての計画を諦める必要はありません。
開発許可を得られる可能性があるため、まずは自治体の都市計画課で建築可能性を確認してください。
具体的な建築計画がある場合は、土地家屋調査士や行政書士といった専門家に相談し、適切な手続きを進めましょう。
土地の購入を検討している段階であれば、契約前に必ず市街化調整区域かどうかを確認することを忘れないでください。
最後に、土地の購入を検討している方へ強くお伝えしたいのは、いかなる場合も「売買契約のハンコを押す前」に調査を完結させるということです。
契約を結んだ後で「家が建てられない」という事実が判明しても、その代償はすべて自己負担になってしまいます。
確実な調査を行い、あなたの資産と将来を守りましょう。
