接道義務の例外とは？建築基準法43条2項（旧43条但し書き）の規定を解説

「家を建て替えたいけれど、道が狭くて許可が下りないかも…」と不安を感じていませんか？

建築基準法には「接道義務」という厳しいルールがありますが、実は「43条但し書き（現在の43条2項）」などの例外規定を利用することで、建築が認められるケースがあります。

この記事では、接道義務の基本をおさらいした上で、例外が認められる具体的な条件や申請の流れを分かりやすく解説します。

「再建築不可」と諦める前に、ぜひ最後までご一読ください。

接道義務について

接道義務は建築基準法43条に定められた規定です。

火災時の消防活動や避難経路の確保、日常的な通行の安全性を目的として建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないとされています。

接道義務を満たさない土地は、「再建築不可物件」と呼ばれ、原則として建築物を新築することも既存建築物を建て替えることもできません。

違反して建築した場合は違法建築物となり、是正命令や使用禁止命令が出される可能性があります。

金融機関も接道義務を満たさない土地への融資には消極的なため、住宅ローンを組むことが困難です。

しかし建築基準法には一定の条件下で接道義務を免除または緩和する例外規定が存在し、この例外規定を活用できれば建築が可能になる場合があります。

接道義務の例外規定における3つの法的枠組み

接道義務を果たしていない土地で建築を検討する場合、その解決策は大きく分けて3つのカテゴリーに分類されます。

第一の枠組みは、建築基準法42条に基づく「道路そのものの緩和」です。

これは幅員が4m未満であっても特定行政庁が指定することで法律上の道路とみなす制度です。

セットバック（道路中心線からの後退）を条件とする「2項道路」や、地形的な理由で緩和が認められる「3項道路」がこれにあたります。

厳密には接道義務の例外ではなく、接している道が法律上の道路として扱われるため、通常の確認申請で建築が可能です。

第二の枠組みが、本記事の主題である建築基準法43条2項に基づく「接道義務の例外規定」です。

接しているものが法的な道路ではない場合でも敷地の周囲の状況を確認し、安全性が確保されていると認められれば、個別に建築を許可する仕組になっています。

第三の枠組みは、そもそも接道義務のルールが適用されない「区域外による適用除外」です。

都市計画区域および準都市計画区域外のエリアでは、建築基準法の集団規定（接道義務など）が適用されないため、道路に接していなくても建築できる場合があります。

ただし、自治体独自の条例で制限があるケースも多いため注意が必要です。

建築基準法43条2項1号（認定）と2号（許可）の違い

かつて「43条但し書き」と呼ばれていた規定は、現在は43条2項の「認定」と「許可」に分かれています。

建築基準法43条2項1号（認定）

この規定は、敷地の周囲に広い空地（公園、広場、遊歩道など）があり、特定行政庁が交通、安全、防火、衛生上支障がないと「認定」したものです。

農道などの公共の用に供する道に面している場合もこれに含まれます。

法律および各自治体で明確な基準が定められているため、要件を満たしていれば比較的スムーズに認定を受けられます。

建築基準法43条2項2号（許可）※旧・43条但し書き

これに対し、1号の認定基準には当てはまらないものの、特定行政庁が個別に判断して認めるのが「許可」規定です。

実務上、旧法時代の「43条但し書き」に相当します。

この許可を得るためには、自治体の判断に加えて「建築審査会」の同意を得る必要があるため、1号認定よりも審査が非常に厳格で時間もかかります。

しかし、公道ではない「通路」に接しているような一般的な再建築不可物件の救済策としては、現在もこの2号許可が多く利用されています。

建築基準法43条2項2号（旧・43条但し書き）の内容

建築基準法43条2項2号の規定を理解することで、本来は再建築不可と判断される土地であっても合法的に建て替えができる可能性が広がります。

43条2項2号の許可が認められる要件

43条2項2号の許可を得るためには、その敷地が交通上、安全上、防火上、および衛生上の観点から支障がないことを客観的に証明する必要があります。

具体的には、敷地が法律上の道路ではないものの、避難や緊急車両の進入に問題がない通路に面していることや、周囲に十分な空地が確保されていること、避難経路が適切に維持されていることなどが厳格に審査されます。

通路の幅員については、一般的に最低でも2m以上、状況によっては3m以上が望ましいと判断されます。

特に通路の延長が長い場合には、より広い幅員を求められる傾向にあります。

また、通路が私道である場合には、将来にわたって通行権を確保するために所有者全員の同意を得ていることや、公正証書によってその権利を明確にしていることも審査対象となります。

敷地の状況に応じて、建物を耐火構造にすることや、住宅以外の用途を制限されるといった条件が付されることもあるため綿密な調査と相談が欠かせません。

特定行政庁による許可

特定行政庁とは、建築主事を置く市町村の長や都道府県知事を指します。

建築基準法の運用は各自治体に委ねられているため、43条2項2号の許可基準も地域ごとに運用指針が異なります。

例えば、東京都や大阪市といった大都市圏では、許可の目安となる詳細な基準を公開していますが、最終的な判断は常に個別の事案ごとに行われます。

この許可規定において最も注意すべき点は、特定行政庁が判断を下す前に「建築審査会」という第三者機関の同意を得る必要があることです。

そのため、過去に近隣で許可が得られた事例があったとしても、現在の基準や周囲の状況変化によって、自分の土地でも必ず許可されるとは限りません。

許可の有効性は、あくまでその申請された計画に対して与えられるものです。

将来的に建て替えを行う際には、その時点での基準で再度審査を受ける必要があるため、以前は許可されていた土地でも次回の建て替え時に同様の許可が下りる保証はないという点に留意しておく必要があります。

接道義務の例外が認められる具体的なケース

建築基準法上の接道義務を満たさない土地であっても、特定行政庁が交通、安全、防火、衛生の観点から支障がないと認めた場合には、例外的に建築が許可されます。

具体的にどのような状況であれば、43条2項に基づく「認定」や「許可」が認められるのか、主要なケースを整理して解説します。

周囲に広い空地がある場合

建築基準法第43条第2項第1号に基づく認定は、敷地の周囲に公園、広場、河川敷といった広大なオープンスペースが確保されている場合に適用されます。

認定の基準となる空地は、一般的に10メートル以上の幅員を有し、かつ将来にわたって建築物が建てられない公共の空間であることが条件となります。

認定を得るためには、敷地が空地に直接面している必要があるほか、緊急車両の進入や避難活動を妨げない動線が物理的に確保されていなければなりません。

農道などの公共の道に面している場合

法律上の道路には該当しないものの、農道や港湾道路といった公共の用に供されている道に面している場合も、建築基準法第43条第2項第1号の認定対象となります。

認定を受けるためには、対象となる道が一般の通行に開放されており、特定行政庁が交通や安全の上で支障がないと判断することが必要です。

管理者が明確であり、維持管理が適切に行われている公共の道であれば、建築審査会の同意を要する個別の許可ケースよりも、比較的円滑に認定が下される傾向にあります。

幅員4メートル以上の通路に接している場合

建築基準法上の道路ではない通路であっても、幅員が4メートル以上あり、かつ敷地が2メートル以上接している場合は、建築基準法第43条第2項第2号に基づく許可を得られる可能性があります。

許可の判断においては、通路が公道に確実に接続していることや、通行権が契約や登記によって法的に担保されていることが厳格に審査されます。

通路が袋小路状になっておらず、消防活動や避難に支障をきたさない構造であることが、建築審査会の同意を得るための不可欠な要件となります。

特定の通路に接する小規模住宅等の場合

通路の幅員が4メートルに満たない場合であっても、延べ面積が限定された小規模な住宅などであれば、建築基準法第43条第2項第2号の許可が認められるケースがあります。

許可にあたっては、周囲に一定の空地を確保することや、建物を耐火構造にして延焼リスクを低減させるといった安全対策が条件として付されます。

通行の安全性を補完するために、建築物の用途を専用住宅に限定したり、階数を制限したりすることで、例外的な建築が許可される仕組みです。

建築基準法第43条第2項第2号の許可申請手続き

建築基準法第43条第2項第2号（旧・43条但し書き）の許可を得るための手続きは、通常の建築確認申請よりも専門的な書類が多く、審査工程も複雑になります。

許可の可否は自治体の判断に委ねられる部分が大きいため、正確な書類準備と段階を踏んだ手続きが不可欠です。

許可申請に必要な書類

建築基準法第43条第2項第2号の許可申請には、計画の安全性を客観的に証明する書類が求められます。

建築計画概要書においては、建築物の用途、構造、規模、配置を明示しなければなりません。

敷地の測量図は、隣地との境界が確定し、通路との接続状況が正確に記載されたものが必須となるため、土地家屋調査士に依頼して作成された図面を用いるのが一般的です。

通路や空地の利用に関する権利関係を証明する書類も重要です。

対象となる通路が私道である場合は、所有者全員からの通行承諾書を準備し、将来的な紛争を避けるために公正証書化しておくことが望まれます。

既存建築物が建っている土地であれば、建築時期を証明するために登記簿謄本や固定資産税納税証明書、過去の建築確認済証なども提出資料に含めます。

周辺住民の同意書については、自治体の指針によって求められることがあります。

特に対象通路を共有する隣地所有者や、建築計画の影響を直接受ける隣接地の所有者からの同意は、審査において重視される要素となります。

同意書には実印の押印と印鑑証明書の添付を求められるのが通例です。

避難経路図や消防車両の進入計画図、通路の勾配を示す断面図、舗装状態を記録した写真など、安全性を担保する補足資料を整え、各自治体の建築指導課などの窓口で必要書類を確認する必要があります。

申請から許可までの流れ

許可申請の手続きは、特定行政庁の窓口での相談をすることから始まります。

建築指導課や建築審査課にて、敷地の現況を説明した上で許可の可能性や必要な基準について確認を行います。

相談の段階で許可が困難と判断された場合には、計画の根本的な見直しが必要となり、計画の妥当性が認められれば正式な申請書類を作成して提出します。

特定行政庁による書類審査には通常1か月から3か月程度の期間を要します。

審査の過程で、建築基準法に基づき設置されている「建築審査会」の同意を得る必要があります。

建築審査会は月に1回程度の開催となる自治体が多く、審議のスケジュールによっては許可取得までにさらに数か月の期間を要する場合があるため、余裕を持った工程管理が求められます。

許可が下りた後、ようやく通常の建築確認申請へと進むことができます。

建築基準法第43条第2項第2号の許可はあくまで接道義務を個別に免除する手続きであり、建築確認とは性質が異なる独立した申請です。

許可を得た場合であっても、建築確認申請において他の基準に適合しないと判断されれば建築は認められません。

また、許可には有効期間が設定される場合があり、期間内に建築確認申請を行わないと許可が失効する恐れがあるため、認可後の速やかな手続きが必要です。

例外規定（43条2項2号）を利用する際の留意点

建築基準法第43条第2項第2号に基づく許可は、特定の建築計画に対して個別に与えられる性質を持ちます。

そのため、建築後に建物の用途を変更したり、大規模な増改築を行ったりする際には、改めて許可申請を行う必要が生じます。

例えば、住宅用途で許可を得た建物を後から店舗に転用することは原則として認められません。

増築に関しても、工事の規模によっては新たな許可手続きが求められ、申請時点での最新の基準に照らして再審査が行われる点に注意が必要です。

将来的に建物を建て替える際にも、再び許可申請の手続きが必要となります。

現在の基準で許可が下りた実績があったとしても、数十年後の社会情勢の変化や自治体の運用指針の厳格化に伴い、将来の建て替え時には許可が得られない可能性も否定できません。

接道義務を満たさない土地である以上、将来にわたって恒久的に建築の権利が保証されているわけではないことを十分に認識しておくべきです。

不動産の売却や相続の場面においても、接道義務を満たしていない事実は大きな制約となります。

許可を得て建築された実績がある建物であっても、住宅ローンの融資を受けられる金融機関が限られるため、買主から敬遠される傾向にあります。

融資のハードルが高いことで需要が限定され、通常の接道条件を満たす物件と比較して、市場価格や資産価値が低くなる可能性を考慮しなければなりません。

さらに、通路の所有者や隣地所有者との良好な関係を維持することも、例外規定を利用する上での極めて重要な課題です。

通行承諾を得ている場合であっても、将来的に通路の補修費用の負担割合や、路上への駐車・駐輪といった管理ルールを巡ってトラブルに発展する危険性が潜んでいます。

通路を共同で利用し続ける以上、管理内容についての明確な書面を公正証書などで取り交わし、隣地住民と円滑なコミュニケーションを継続することが不可欠です。

まとめ

建築基準法上の接道義務を満たさない土地であっても、第43条第2項第2号（旧・43条但し書き）をはじめとする例外規定を適切に活用することで再建築の道が開かれる可能性があります。

接道義務の例外許可を得るためには、交通、安全、防火、衛生の各項目において支障がない事実を客観的に証明しなければなりません。

測量図面や権利関係を裏付ける複雑な書類の準備が不可欠であり、申請から認可が下りるまでには数か月の期間を要することもあり得ます。

建築審査会の同意を必要とする厳格な審査が行われるため、全ての申請が必ずしも許可されるわけではないという不確実な側面もあります。

いずれにせよ法的な判断や高度な図面作成には専門的な知見が不可欠であるため、実務経験が豊富な建築士や土地家屋調査士といった専門家へ協力を依頼しましょう。