訳あり物件の売却を検討している方は、なかなか売れないのではないかと不安に感じることが多いでしょう。
この記事では、訳あり物件の定義・種類・売却相場・告知義務について解説します。
売却をスムーズに進めるためのポイントも紹介するため、ぜひ参考にしてください。
訳あり物件の定義とは
「訳あり物件」とは、住む上で何らかの問題がある物件のことです。
「訳あり物件」という言葉に明確な定義はなく、問題の種類や程度は物件によって異なります。
一般的に、訳あり物件は「瑕疵（かし）」がある物件を指します。
瑕疵とは、欠陥や傷、建物が本来備えるべき基準を満たしていないことです。
訳あり物件の種類
訳あり物件は、抱えている瑕疵の種類によって主に以下の4種類に分けられます。
- 心理的瑕疵物件
- 法的瑕疵物件
- 環境的瑕疵物件
- 物理的瑕疵物件
心理的瑕疵物件
心理的瑕疵物件とは、居住者に嫌悪感などを与えて心理的に支障が出る可能性のある物件です。
一般に「訳あり物件」と聞いてイメージされるのは、この心理的瑕疵物件であることが多いです。
心理的瑕疵物件には「事故物件」も含まれます。
事故物件とは、過去に自殺・殺人・事故死など、物件内で人が亡くなった物件のことです。
心理的な影響は目に見えず客観的に判別しにくいため、明確な基準は存在しません。
また、近隣や同じマンション内に反社会的勢力の施設がある物件も、心理的瑕疵物件に該当します。
法的瑕疵物件
法的瑕疵物件とは、建築基準法・消防法・都市計画法などの法律の基準を満たしていない物件です。
- 建築基準法違反：建ぺい率・容積率・防火規制・接道義務などの違反、構造上の安全基準不適合
- 消防法違反：消火器・火災報知器・スプリンクラー・防火扉・避難ハシゴなどの設置義務違反
- 都市計画法違反：市街化調整区域内など、建物を建てることが原則許されない区域への建築
なお、建築時には適法だったが現在の基準を満たしていない物件は「既存不適格物件」と呼ばれ、違法物件とは区別されます。
環境的瑕疵物件
環境的瑕疵物件とは、周囲の環境要因によって不快感を持つ可能性のある物件です。
- ゴミ処理場・工場などによる異臭
- 葬儀場・墓地の近隣
- 鉄道・高速道路などによる騒音や振動
嫌悪感は個人差が大きく、明確な基準が設けられていないため、契約書への明記がされないケースも少なくありません。
物理的瑕疵物件
物理的瑕疵物件とは、物理的な不具合や欠陥がある物件です。
建物への物理的瑕疵
- 雨漏り・水漏れ・床下浸水
- シロアリ被害による建物強度の低下
土地への物理的瑕疵
- 地盤の不安定
- 土壌汚染
ただし、築年数による経年劣化が明らかな場合は「瑕疵」と判断されないこともあります。
訳あり物件とされる事例
実際に訳あり物件とされる事例はどのようなものがあるのでしょうか。
実際に居住してからでないと気づきにくいものもあるため、確認しておきましょう。
隣人との人間関係
騒音・クレーム・ルール違反など、隣人や同建物内の住人とのトラブルは、環境的瑕疵物件に該当します。
ただし、どのようなトラブルが該当するかの明確な定義はありません。
騒音の問題
線路沿いや繁華街近くの物件では、列車の通過音・施設から発生する騒音・夜間照明のストレスが継続することがあります。
地域環境の問題
土壌汚染対策法の指定地域や、河川氾濫による浸水リスクのあるハザードマップ対象地域に立地する物件は、地域環境の問題を抱えます。
これらの対象地域は随時更新されるため、最新情報の確認が必要です。
法律の問題
築年数の古い物件は現行法に適合していないケースがあります。
また、近年建てられた物件でも建築ミスや違法建築により、地震時の傾きや火事時の延焼リスクを抱える場合があります。
居住期間の制限
賃貸物件の中には、居住期間が制限された「定期借家」の物件があります。
心理的瑕疵物件を一度期限付きで安く貸し出し、その後に入居実績をもとに告知義務を消した上で通常物件として貸し出すケースもあります。
訳あり物件の売却相場
訳あり物件の売却価格は、瑕疵の種類によって異なります。
以下は目安です。
| 瑕疵の種類 | 相場の目安 |
|---|---|
| 自殺があった事故物件 | 市場価格の約7割（約3割引） |
| 殺人・他殺があった事故物件 | 市場価格の約5割（約5割引） |
| 雨漏り・シロアリなど物理的瑕疵 | 修繕費相当分を値引きするケースが多い |
| 法的瑕疵（違法建築など） | 建て直し費用を考慮した大幅値引きが一般的 |
| 騒音・嫌悪施設などの環境的瑕疵 | 影響度に応じて数％〜2割程度の値引き |
瑕疵の程度・立地・市場環境によって変動するため、詳細は専門業者への相談が確実です。
事故物件を売却する方法
事故物件は訳あり物件の中でも売却が特に難しいとされますが、適切な方法を選ぶことで売却可能です。
仲介より買取がおすすめ
仲介（不動産仲介業者経由での売却）は、マイホームとして購入する一般の買主を対象とします。
事故物件に対して抵抗感を持つ方が多いため、長期間売れ残るケースが多いです。
一方、訳あり物件専門の買取業者に直接売却する「買取」であれば、早期売却が見込めます。
価格は仲介より下がる傾向がありますが、早く確実に手放したい方には最適な方法です。
告知義務を正確に把握しておく
事故物件を売却する際は、2021年に国土交通省が定めた「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に従って告知義務を果たす必要があります。
告知義務が発生しないケースの主な例は以下のとおりです。
- 自然死や日常生活中の不慮の事故死（転倒・誤嚥など）が発生した場合
- 自然死・不慮の事故死以外の死亡や特殊清掃が必要な死亡から、概ね3年が経過している場合
- 隣接住戸や日常的に使用しない共用部分での死亡の場合
ただし、事件性・周知性・社会的影響が高い事案は、上記に該当しても告知が必要です。
特殊清掃で買主の心理的負担を軽減する
事故物件でも特殊清掃を施すことで、買主が感じる心理的瑕疵を和らげることができます。
清掃費用と売却価格のバランスを考慮した上で検討しましょう。
訳あり物件を売りたいときのポイント
- 相場よりも価格を下げる
- 瑕疵部分を解消する
- 解体して更地にする
- 業者に依頼する
訳あり物件をメリットと感じる人もいるため、ポイントを押さえて物件を売却しましょう。
相場よりも価格を下げる
訳あり物件は市場価格より安く売り出すことで購入検討のハードルが下がります。
早期売却を優先するなら、まず価格引き下げから交渉を始めるのが有効です。
瑕疵部分を解消する
物理的瑕疵（雨漏り・水漏れなど）は修繕によって解消できます。
補修費用とトータルの売却収入を比較した上で判断しましょう。
解体して更地にする
建物のまま売却が難しい場合、解体して更地にする方法もあります。
駐車場やコインパーキングとしての活用であれば、心理的瑕疵があっても売れる可能性があります。
ただし、心理的瑕疵物件は更地にしても告知義務はなくなりません。
業者に依頼する
訳あり物件に特化した業者は、一般業者では断られるような物件でも買取できるケースがあります。
事故物件・ゴミ屋敷・需要の低いエリアの物件なども対応可能な業者を選びましょう。
訳あり物件の買取なら「INTERIQ」がおすすめです。
「INTERIQ」では、一度断られた物件でも買取が可能です。
事故物件やゴミ屋敷、需要のないエリアなどの物件でも買取ります。
訳あり物件の売買における告知義務
訳あり物件を売却する際には、訳あり箇所に対して告知義務が発生します。
告知義務とは具体的にどんなものか、どこまでが告知義務に該当するかなど、詳細をみていきましょう。
告知義務とは
告知義務とは、物件の瑕疵を買主に伝えなければならない売主への義務です。
実際には売買契約の重要事項説明書に記載され、仲介する不動産会社から伝えられます。
告知義務を怠ると、買主から損害賠償請求や契約解除請求をされる可能性があります。
告知義務に該当する場合
以下のような内容は告知義務の対象となります。
- 住む人の安全性に影響を及ぼす内容（法的瑕疵物件など）
- 買主の購入判断に重要な影響を与えると考えられる内容
- 日常生活に負担を与える可能性がある物理的・環境的瑕疵
告知義務違反の罰則
告知義務に違反した場合、売主と不動産会社は「契約不適合責任」を負います。
賠償金が高額になるケースもあるため、告知の範囲は慎重に判断し、買主から問われた場合は速やかに回答する必要があります。
まとめ
訳あり物件は、心理的・法的・環境的・物理的の4種類の瑕疵に分類されます。
売却相場は瑕疵の種類・程度によって大きく異なり、特に事故物件は専門の買取業者への依頼が早期売却の近道です。
告知義務については2021年のガイドラインを基準としつつ、不動産会社と連携して正確に対応しましょう。
訳あり物件の売却にお困りの方は、INTERIQへ無料買取査定をご相談ください。
事故物件・ゴミ屋敷・老朽化物件・他社で断られた物件も対応可能です。
