保有しているマンションで飛び降り自殺が発生してしまい「事故物件になるのではないか」「資産価値が大幅に下がるのではないか」と不安を感じている方もいるのではないでしょうか。
しかし、飛び降り自殺が起きた場合に事故物件に該当するかどうかは状況によって判断が分かれます。
この記事では、飛び降り自殺があったマンションが事故物件に該当するケース・該当しないケースを整理したうえで、告知義務の範囲、資産価値への影響、売却時の具体的な対処法について解説します。
- 飛び降り自殺が事故物件に該当するケース・該当しないケース
- 告知義務の範囲
- 資産価値への影響
- 売却時の対処法
マンション飛び降りで事故物件になるパターン
マンションで飛び降り自殺が発生した場合、事故物件に該当するかどうかは「どこから飛び降りたか」によって異なります。
ポイントとなるのは、飛び降りの起点が専有部分だったのか、共用部分だったのかという点です。
専有部分（室内）での飛び降り
ベランダや窓から飛び降りた場合、飛び降りの起点となった住戸は事故物件として扱われます。
国土交通省が2021年に策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、自殺は告知すべき事案として明記されています。
専有部分から飛び降りたケースでは、自殺行為が居室内で始まっていると判断されるため死亡した場所が地上や別の階であっても、起点となった住戸が事故物件の対象となります。
なお、落下地点付近の住戸や、遺体が発見された場所の住戸は、原則として事故物件には該当しません。
共用部分（廊下・屋上・エントランス）からの飛び降り
屋上、共用廊下、エントランスなど共用部分から飛び降りた場合、各住戸は原則として事故物件にはなりません。
国土交通省のガイドラインでは、共用部分で発生した死亡事案について、各住戸の取引時に告知する義務は原則として生じないとされています。
共用部分はマンションの居住者全員が利用する場所であり、特定の住戸に紐づく空間ではないという考え方が根拠になっています。
ただし、日常的に使用する通路のすぐ近くで発生した場合など、買主や借主の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、告知が必要となるケースもあります。
飛び降りがあったマンションの告知義務
飛び降り自殺があったマンションを売買・賃貸する場合、告知義務の範囲は取引の種類や発生場所によって異なります。
国土交通省のガイドラインを中心に、実務上の取り扱いを確認していきましょう。
売買の場合の告知義務
売買取引では、事故物件に該当する住戸を売却する場合、告知義務に期間の制限はありません。
自殺から何年経過していても、売主および不動産仲介業者は買主に対して事実を告知する必要があります。
国土交通省のガイドラインでは、賃貸には概ね3年という目安が設けられている一方、売買にはそのような期間の目安が設定されていません。
売買は賃貸と比較して取引金額が大きく、買主にとっての影響が特に重大であることが理由です。
賃貸の場合の告知義務
賃貸取引では、事故物件に該当する住戸を貸し出す場合、事案発生から概ね3年間は告知義務があるとされています。
国土交通省のガイドラインにおいて、賃貸借契約における告知の目安としてこの期間が示されています。
ただし、3年はあくまで目安であり、法律で厳密に定められた期間ではありません。
社会的影響の大きさや事件の内容によっては、3年を超えても告知が必要と判断される場合があります。
また、借主から直接質問された場合には、期間にかかわらず事実を伝える必要があります。
共用部での飛び降りは告知義務の対象外
共用部分（屋上、共用廊下、エントランスなど）で発生した飛び降り自殺については、各住戸の売買・賃貸時に告知義務は原則として発生しません。
国土交通省のガイドラインでは、共用部分で発生した事案は、取引対象となる専有部分の告知事項には含まれないと整理されています。
ただし、告知義務がないからといって、一切伝えなくてよいというわけではありません。
事件が広く報道されていた場合や、買主・借主から事故の有無について直接質問された場合には、誠実に回答することが求められます。
虚偽の回答をした場合は、損害賠償請求の対象となる可能性があります。
知っていたのに告知しなかったら
事故物件に該当する住戸であることを知りながら告知しなかった場合、売主や仲介業者は重大なリスクを負うことになります。
買主が事実を後から知った場合、契約不適合責任に基づく損害賠償請求や契約解除を求められる可能性があります。
過去の裁判例では、自殺の事実を告知しなかった売主に対して、売買代金の一部返還を命じた判決も出ています。
告知義務違反は、仲介業者にとっても宅地建物取引業法上の処分対象となり得ます。
事故物件に該当するかどうか判断に迷う場合は、不動産会社や弁護士に相談したうえで、告知すべきかどうかを確認しておくことが重要です。
飛び降りがあったマンションの資産価値への影響
マンションで飛び降り自殺が発生した場合、資産価値への影響はどのようになるでしょうか。
該当住戸は相場の20〜50%程度下落する可能性
事故物件に該当する住戸は、周辺相場と比較して20〜50%程度の価格下落が見込まれます。
下落幅に大きな開きがあるのは、事故の内容や物件の状態、市場の需給バランスによって影響度が異なるためです。
自殺の場合、孤独死や自然死と比較して心理的な抵抗感が大きくなる傾向があり、価格への影響も相対的に大きくなります。
特に、事故直後に売却する場合は値下げ幅が大きくなりやすく、時間の経過とともに影響が緩和される傾向があります。
共用部での事故は他の住戸の価格への影響が限定的
共用部分で発生した飛び降り自殺は、各住戸の資産価値に与える影響が限定的です。
各住戸が事故物件に該当しないため、売買時に告知義務も原則として発生せず、取引価格に直接的な影響を及ぼしにくいことが理由です。
ただし、事故が大きく報道されたケースや、マンション名がインターネット上の事故物件情報サイトに掲載された場合は、マンション全体のイメージが低下し、間接的に価格に影響する可能性があります。
影響の程度は報道の規模や情報の拡散状況によって異なりますが、多くの場合は時間の経過とともに風評被害は収まっていきます。
事故からの経過年数が長いほど影響は小さくなる
事故物件の価格下落幅は、時間の経過とともに縮小する傾向があります。
事故直後は20〜50%程度の下落が見られるケースでも、5年、10年と経過するにつれて相場との差は小さくなっていきます。
経過年数が長くなると近隣住民の記憶が薄れ、インターネット上の情報も埋もれていくことで心理的瑕疵としての影響力が弱まります。
ただし、売買の場合は告知義務に期間制限がないため、経過年数に関係なく事実は伝える必要があります。
告知を行ったうえで値引き幅を小さく設定できるかどうかは、市場環境や買主の受け止め方次第です。
立地や物件のグレードによって影響度は異なる
事故物件の価格下落幅は、立地条件や物件のグレードによっても変動します。
駅近や人気エリアに立地するマンションは、事故物件であっても購入希望者が現れやすく、価格下落が比較的小さくなる傾向があります。
需要が高いエリアでは、心理的瑕疵があっても「価格が安いなら購入したい」と考える買主が一定数存在するためです。
一方、郊外の物件や築年数が経過した物件では、事故物件であることが価格下落をさらに加速させる要因となる場合があります。
物件のグレードが高く、設備や管理状態が良好であれば、事故物件としてのマイナス要因をある程度カバーできる可能性があります。
マンションで飛び降りが起きた場合にやるべきこと
管理組合・管理会社に事実確認を行う
まず管理組合や管理会社に連絡し、事故の事実関係を正確に把握しておく必要があります。
確認すべきポイントは、事故が発生した正確な場所（専有部分か共用部分か）、発生日時、事故後の対応状況の3点です。
事故物件に該当するかどうかは発生場所によって結論が変わるため、不確かな情報のまま売却活動を始めると告知の判断を誤るリスクがあります。
管理会社に確認しても詳細が不明な場合は、管理組合の理事会に問い合わせることで情報を得られることがあります。
事故物件に該当するかどうかを専門家に確認する
事実関係を把握したら、自身の住戸が事故物件に該当するかどうかを専門家に確認します。
相談先としては、不動産会社、弁護士、宅地建物取引士などが挙げられます。
事故が共用部分で発生した場合でも、発生場所や状況によっては告知が必要となるケースがあります。
自己判断で「告知不要」と決めつけてしまうと後々トラブルに発展するリスクがあるため、専門家の見解を得ておくことが重要です。
相談の際には、管理組合や管理会社から入手した情報をできるだけ正確に伝えましょう。
売却を検討する場合は早めに不動産会社に相談する
売却を視野に入れている場合は、できるだけ早い段階で不動産会社に相談することをおすすめします。
事故物件の取り扱い経験が豊富な不動産会社であれば、告知義務の範囲や適切な売却価格の設定、効果的な販売戦略についてアドバイスを受けることができます。
売却の判断が遅れている間に事故の情報が広まると売却条件が不利になる可能性があります。また、複数の不動産会社に相談することで、査定額や販売戦略を比較検討できるため、より有利な条件で売却できる可能性が高まります。
飛び降りがあったマンションを売却する方法
事故物件に該当しない住戸は通常どおり売却
共用部分で飛び降りが発生した場合や、事故が起きた住戸とは別の住戸を所有している場合、事故物件には該当しないため通常の売却手続きで問題ありません。
通常どおり不動産会社に仲介を依頼し、相場に基づいた価格設定で売り出すことができます。
ただし、事故が広く知られている場合には、内覧時に買主から質問を受ける可能性があるため、不動産会社と事前に対応方針を共有しておくとスムーズです。
質問された場合は、事故物件に該当しないことを正確に説明し、必要に応じて管理組合からの情報を提示することで、買主の不安を軽減できます。
事故物件に該当する住戸は告知義務を果たし売却
事故物件に該当する住戸を売却する場合は、告知義務を果たし売却活動を行います。
告知は口頭だけでなく、重要事項説明書に記載するかたちで書面でも行うのが一般的です。
告知義務を果たすことで買主が見つかりにくくなるのではないかと心配する方もいますが、事故物件であることを承知のうえで相場より安く購入したいと考える投資家や、心理的瑕疵を気にしない買主層は一定数います。
不動産会社と相談しながら、市場の状況に応じた適切な値引き幅を設定することが重要です。
買取業者に売却
仲介での売却が難しい場合や、早期に売却を完了させたい場合は、事故物件の買取を専門とする不動産買取業者への売却を検討します。
買取業者に売却する最大のメリットは、売却完了までのスピードが速い点です。
仲介の場合は買主が見つかるまでに時間がかかることがありますが、買取業者であれば最短で数週間〜1か月程度で売却が完了するケースもあります。
また、買取業者が買主となるため、告知義務に関するトラブルリスクも軽減されます。
一方で買取価格は仲介での売却価格よりさらに低くなる傾向があり、仲介で売却できる価格の70〜80%程度になることが一般的です。
複数の買取業者に見積もりを依頼し、条件を比較したうえで判断するのがよいでしょう。
まとめ
マンションで飛び降り自殺が発生した場合、事故物件に該当するかどうかは発生場所によって判断が分かれます。
専有部分（室内）から飛び降りた場合は、起点となった住戸が事故物件に該当します。
共用部分（屋上や共用廊下）から飛び降りた場合は、各住戸は原則として事故物件には該当しません。
資産価値への影響は、事故物件に該当する住戸で相場より20〜50%程度の下落が見込まれますが、立地条件やグレード、経過年数によって影響度は変わります。
飛び降りが発生した場合は、まず管理組合・管理会社に事実確認を行い、専門家に事故物件該当性を確認し、早めに不動産会社へ相談することが大切です。
売却方法は、事故物件に該当しない住戸であれば通常どおりの売却、該当する住戸であれば告知義務を果たしたうえでの仲介売却や買取業者への売却が選択肢となります。
INTERIQでは事故物件の買い取りを積極的に行っています。
ぜひお気軽にご相談ください。
