土地などの不動産を共有名義で保有しているという方もいるでしょう。
共有名義には良い点もあれば、問題点もあります。
この記事では、共有名義の土地のメリット・デメリットをお伝えします。
共有名義の土地について
「共有名義の土地」とは、1つの土地を複数の人が共同で所有している状態の土地のことです。
相続や共同購入により複数人が所有権を持ち、それぞれの所有割合（持分）に応じて権利を持っています。
土地の登記簿には、すべての共有者の氏名と持分割合が記載されています。
例えば「Aさんは持分2分の1、Bさんは持分2分の1」といった形で表示され、第三者もその権利関係を確認できます。
持分を持つ各共有者は、持分が2分の1だからといって土地の半分しか使えないわけではなく、土地全体に対して権利を行使できます。
共有持分
共有持分とは、共有者それぞれが持つ所有権の割合を数値で表したものです。
持分は、土地の取得時の出資割合や相続時の法定相続分などに基づいて決定されます。
例えば、3,000万円の土地を夫が2,000万円、妻が1,000万円出資して購入した場合、夫の持分は3分の2、妻の持分は3分の1となります。
土地から得られる賃料収入は持分割合に応じて分配され、土地の管理費用も同様に持分割合で負担することになります。
また、土地全体の売却や大規模な改良を行う場合には、持分の過半数または全員の同意が必要となるため、持分の大きさが意思決定における発言力を左右します。
共有名義の土地はどうやって発生する？
土地が共有名義になってしまうケースで多いのが相続です。
親が所有していた土地を複数の子どもが相続する場合、遺産分割協議で特定の相続人が単独で相続することが決まらない限り、法定相続分に応じて共有名義となります。
例えば、父親の土地を長男と次男が相続する場合、特別な事情がなければ2分の1ずつの共有持分になります。
また、夫婦や親子などが共同で土地を購入する場合も共有名義となります。
住宅用地を夫婦の共有名義で購入するときの持分割合は、出資額に応じて決定されるのが原則です。
夫が頭金を多く出し、妻が住宅ローンの一部を負担する場合、それぞれの出資割合に応じた持分で共有名義となります。
事業用地を複数の事業者が共同で取得する場合や、投資目的で複数人が資金を出し合って土地を購入する場合も共有名義です。
共有名義のメリット
共有名義にするメリットには、どんなことがあるでしょうか？
資金の負担を分散できる
共有名義にすることで得られる一番のメリットは、土地の取得費や維持費を複数人で分担できる点です。
一人では資金が足りない場合でも、複数人で出資し合えば購入が可能になります。
また、固定資産税や都市計画税といった維持コストも持分割合に応じて分担できるため、個人の負担を抑えられます。
税務上の優遇
共有名義の土地では、税務上の負担を分散できるというメリットがあります。
高額な土地になるほど効果が大きくなります。
固定資産税は土地の評価額に税率を掛けて算出されますが、共有名義の場合は持分割合に応じて負担を分ける仕組みです。
例えば、評価額6,000万円の土地に年間60万円の固定資産税が課される場合、3人がそれぞれ3分の1ずつ共有していれば、一人あたりの負担は年間20万円になります。
また、所得税の面でも分散効果が働きます。
賃貸収入がある土地では、得られた所得を各共有者の持分割合に応じて分配し、それぞれが自分の所得として申告します。
所得税は累進課税制度のため、一人に収入が集中するよりも複数人に分かれたほうが全体の税負担が軽くなる場合があります。
例えば年間600万円の賃貸収入を夫婦で2分の1ずつ共有している場合、それぞれが300万円ずつを申告することになり、単独名義よりも税負担が軽減される可能性があります。
相続時の負担軽減
相続直後に具体的な分割方法の協議が難しい場合でも、法定相続分に従って一旦共有登記をすることで時間的な猶予ができます。
特に未成年者や判断力に問題がある相続人がいる場合、この方法は遺産分割の調整期間を確保できるため実務上も有効とされます。
都市開発予定地など、将来の用途変更が期待できる地域での共有保有は合理的な選択肢です。
共有名義のまま保有し続けることで、相続人それぞれが将来的な利益を得られる可能性があります。
複数の共有相続人で土地を共有する場合、小規模宅地等の特例などの相続税軽減措置を持分に応じて適用できる場合もあります。
ただし、細かい適用要件があるため、全てのケースで使えるわけではありません。
共有名義のデメリット
共有名義のデメリットです。
意思決定が困難
共有名義であることゆえに深刻になるのが意思決定の複雑さです。
土地の利用方法や売却について決定する際に、常に他の共有者との合意形成が必要となります。
共有者が多くなるほど、また世代を重ねるほど、合意形成は困難になります。
当初は兄弟2人の共有だった土地が、それぞれの相続により孫の世代では6人や8人の共有となり、面識のない相続人同士が共有者となるケースも珍しくありません。
価値が下がる
共有名義の土地は、単独名義の土地と比較して市場価値が低く評価される傾向があります。
買主の立場から見ると、購入後に共有者との関係性を維持しなければならないリスクや、将来的な権利関係の複雑化を懸念するためです。
このため、実際の売却時には相場よりも安い価格での取引となることが多く、共有者全員が経済的な損失を被る可能性があります。
売却時の制約
共有名義の土地を売却する際の制約は、実務上大きな障害となります。
民法では、共有物の処分（売却）には共有者全員の同意が必要とされており、一人でも反対する共有者がいれば売却はできません。
これは持分の大小に関係なく、わずか10分の1の持分しか持たない共有者であっても、その同意なしには土地全体を売却できないことを意味します。
共有者の中に高齢で判断能力が低下している人がいる場合、成年後見制度を利用する必要があり、手続きが長期化してしまいます。
また、共有者間で売却価格や売却時期について意見が分かれることも多く、一人が「もう少し価格が上がるまで待ちたい」と主張すれば、他の共有者がすぐに現金化したいと希望していても売却できません。
特に深刻なケースとして、共有者の中に行方不明者がいる場合が挙げられます。
相続により共有者となったものの、その後音信不通になった親族がいれば、その人の同意を得ることができず、事実上売却不可能な状態に陥ります。
このような場合、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てる必要がありますが、手続きには時間と費用がかかり、必ずしも売却に同意が得られるとは限りません。
買主側から見ても、共有名義の土地は敬遠されがちです。
なぜなら購入手続きが複雑になることに加え、将来的に共有者間でトラブルが発生した場合に巻き込まれるリスクがあるからです。
その結果、買主の候補が限定され、相場よりも安い価格での売却を余儀なくされることがあります。
管理上の問題
共有名義の土地における管理の複雑さは、日常的な維持管理から法的手続きまで多岐にわたります。
まず、固定資産税などの税金の支払いです。
法律上は共有者全員に納税義務がありますが、実務上は代表者が一括して支払うケースが多く、後日ほかの共有者から費用を回収しなければなりません。
ただし、共有者の中に支払い能力がない人や支払いを拒む人がいる場合、代表者が全額を負担せざるを得なくなります。
土地の維持管理についても同様の課題があります。
草刈りや境界の維持、不法投棄物の処理など、所有者として必要な管理作業を誰が担当するのか明確な取り決めがないことが多く、結果として土地の近くに住む共有者が実質的な負担を背負うケースが目立ちます。
管理費用の分担は持分割合に応じて行うのが原則ですが、実際には費用徴収が難しく、不公平感が蓄積しやすいのが現実です。
土地の境界確定や測量が必要な場合には、隣接地所有者との協議に共有者全員の参加または委任が必要です。
また、契約書の作成や重要書類への署名も共有者全員の協力を要します。
共有者が遠方に住んでいる場合や多忙な場合、これらの手続きを進めることが困難となり、結果として必要な手続きが長期間停滞することもあります。
さらに、共有者の一人が亡くなった場合は相続手続きも複雑化します。
新たな相続人が共有者として加わることで権利関係が一層入り組み、従来の管理体制を維持できなくなることがあります。
共有名義の土地で起こりやすいトラブル
共有名義の土地で最も頻繁に発生するトラブルは、共有者間の意見対立です。
土地の活用方法について、ある共有者は賃貸経営を希望し、別の共有者は売却を主張し、さらに別の共有者は現状維持を望むといった具合に、それぞれの経済状況や価値観によって意見が分かれることがあります。
特に相続によって共有者となった兄弟姉妹間では、子どもの頃からの感情的な対立が土地の問題に投影され、合理的な解決が困難になってしまいます。
例として、東京都内の住宅地を兄弟3人で相続したケースを考えてみましょう。
長男は土地を売却して現金化を希望し、次男は賃貸アパートを建設して収益物件としたい考えで、三男は思い出のある土地を売りたくないと主張し、10年以上にわたって合意に至らない状況が続きました。
この間、土地は空き地のまま放置され、草刈りや管理費用だけが発生し続け、固定資産税も毎年の負担となってしまいます。
また、共有者の一人が勝手に土地を使用するといったトラブルも考えられます。
共有者には土地全体を使用する権利がありますが、他の共有者の同意なしに独占的に使用することはできません。
しかし実際には、共有者の一人が土地に建物を建てたり、駐車場として利用したりして、他の共有者がその土地を使用できない状態にしてしまうことがあります。
このような場合、独占使用している共有者に対して適正な使用料の支払いを求めることができますが、話し合いがこじれて法的紛争に発展することも少なくありません。
共有者の一人が自分の持分を第三者に売却してしまうということもあり得ます。
共有持分は個人の財産として自由に処分できるため、他の共有者の同意なしに売却が可能なのです。
しかし、見ず知らずの第三者が共有者として加わることで従来の共有者間の信頼関係が崩れ、土地の管理や活用が困難になります。
特に、不動産投資業者が安価で持分を購入し、その後に共有物分割請求訴訟を提起して強制的に現金化を図るケースでは、他の共有者が望まない売却を強いられることもあります。
共有名義を解消する方法
ここからは、共有名義を解消する方法についてお伝えします。
分割協議による解決
分割協議による解決は、共有者の自主的な話し合いによって円満に共有名義を解消する方法です。
共有者それぞれの事情や希望を考慮した分割が可能であり、法的な制約にとらわれない解決策を見つけられる可能性があります。
例えば、土地の一部を売却して得た代金で他の部分の持分を買い取ったり、土地と他の財産を組み合わせた交換を行ったりすることも可能です。
具体的な分割協議の進め方として、まず共有者全員が一堂に会する機会を持ちます。
遠方に住む共有者がいる場合は、オンライン会議を活用したり、複数回に分けて段階的に協議を進めたりするのもよいでしょう。
協議では、各共有者の現在の生活状況、経済状況、土地に対する希望を率直に話し合い、全員が納得できる解決策を模索します。
協議を成功させるために土地の現在の市場価値について複数の不動産業者から査定を取得し、各持分の価値を明確にしておきます。
分割協議が成立した場合は、協議内容を「分割協議書」として文書化し、共有者全員が署名押印します。
この協議書に基づいて、法務局で所有権移転登記や分筆登記などの手続きを行い、正式に共有関係を解消します。
持分売却
持分売却は、共有者の一人が自分の持分を他の共有者または第三者に売却することで共有名義から離脱する方法です。
持分売却は、他の共有者の同意を必要とせず、自分の判断だけで実行できます。
共有物全体の売却には全員の同意が必要ですが、自分の持分の売却は個人の財産権の行使として認められているため、法的な制約が少なくなります。
他の共有者に持分を売却する場合、共有関係を単純化できるというメリットがあります。
共有者数が減ることで意思決定が容易になり、残った共有者は管理しやすくなります。
第三者への持分売却では、買主として不動産投資業者や共有持分専門の買取業者が候補となります。
これらの業者は、持分を取得した後に共有物分割請求訴訟を提起して強制的に現金化を図ることを前提としているため、比較的迅速な取引が可能です。
しかし、売却価格は相場よりもかなり安くなることが一般的で、土地全体価値の50～60％程度になることもあります。
持分売却を検討する際には、売却後の他の共有者への影響も考慮しておきましょう。
特に親族間の共有の場合、一人が第三者に持分を売却することで、残った共有者が見知らぬ業者との共有関係に置かれることになり、家族関係に深刻な影響を与える可能性があります。
このため、持分売却を実行する前には、可能な限り他の共有者との話し合いを試み、全体最適な解決策を模索することが重要です。
まとめ
共有名義の土地は、取得時の費用分散や相続時の柔軟性といったメリットがある一方で、売却時の全員同意の必要性や管理の複雑さなど、深刻なデメリットを抱えています。
特に世代を重ねることで共有者が増加し、権利関係が複雑化すると、実質的に土地の活用も処分もできない状況に陥るリスクが高まります。
実際に共有名義の土地を所有している場合、現状を放置することで問題が深刻化する前に、早期の解決策を検討することが重要です。
分割協議による話し合いで解決できれば理想的ですが、困難な場合は持分売却や法的手続きも選択肢として考える必要があります。
いずれの方法を選択する場合でも、不動産の専門知識や法的手続きに関する理解が必要となるため、司法書士、不動産鑑定士、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。
将来的に共有名義の土地を相続する可能性がある方は、被相続人が健在のうちに家族間で十分な話し合いを行い、可能であれば生前に単独名義への変更や売却を検討することが賢明です。
共有名義の問題は時間の経過とともに解決が困難になる傾向があるため、早期の対応が何よりも重要といえるでしょう。
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