土地は利用目的によって地目が分けられますが、用途が決まっていないものは「雑種地」と呼ばれます。
もし雑種地を保有している方は、資産価値を高めるためにも上手に活用したいところです。
この記事では、雑種地の定義から税制上の扱い、具体的な活用方法までを詳しく解説します。
雑種地とは
土地の用途を分けたものを地目といいます。
不動産登記法で定められた地目には以下の23種類があります。
田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地
雑種地は不動産登記法で「宅地、田、畑、山林、原野、牧場、池沼、鉱泉地のどれにも当てはまらない土地」と定義されています。
いわば、雑種地とは地目分類における受け皿的な役割を果たしています。
雑種地の例
雑種地としてどのようなものがあるでしょうか。
いくつか例を挙げます。
①駐車場
月極駐車場やコインパーキングなど、建物を建てずに車両の駐車スペースとして利用されている土地の多くは雑種地です。
②資材置き場
建設会社が重機や建築資材を保管する場所や、運送会社が車両を駐車させる場所なども雑種地として扱われます。
③太陽光発電施設
近年増加している太陽光発電施設の用地も雑種地です。
農地から転用された土地に太陽光パネルを設置する場合、その土地は農地から雑種地へと地目変更されます。
④スポーツ施設
ゴルフ練習場や野球のバッティングセンター、テニスコートなどのスポーツ施設用地は、建物が主体ではない場合、雑種地として分類されます。
雑種地と他の地目との違い
雑種地と他の地目の違いは何でしょうか。
ここでは宅地、農地、山林という代表的な地目との違いを見ていきましょう。
宅地との違い
宅地は、建物の敷地およびその維持や効用を果たすために必要な土地として定義されています。
例えば、住宅や店舗、事務所などの建物が存在する土地、または建物を建築する目的で整備された土地が挙げられます。
宅地の場合、都市計画法や建築基準法による用途地域の指定を受け、建築可能な建物の種類や規模が細かく規制されています。
一方、雑種地は建物を建てることを主目的としないため、これらの規制の影響を受けにくいという特徴があります。
税制面でも大きな違いがあります。
宅地は一般的に固定資産税評価額が高く設定される傾向にありますが、住宅用地については特例措置により税負担が軽減される仕組みです。
具体的には、小規模住宅用地では評価額の6分の1、一般住宅用地では3分の1に課税標準額が軽減されます。
雑種地にはこのような特例措置が適用されないため、評価額に応じた税負担となります。
ただし、雑種地の評価額自体は宅地よりも低く設定されることが多く、結果として税負担が宅地より軽くなるケースも少なくありません。
農地との違い
農地は、耕作の目的に供される土地として定義されています。
例えば、農作物の栽培が行われている田や畑などです。
農地法による規制を受けることが農地の特徴であり、農地を農地以外の用途に転用する場合や、農地を売買・賃貸する場合には、原則として農業委員会の許可が必要となります。
雑種地は、農地法の規制を受けないため、用途変更や売買が比較的自由に行えます。
農地から雑種地への地目変更は、実務上よく行われる手続きの一つです。
例えば、農業を廃業した土地所有者が、その土地を駐車場や資材置き場として活用したい場合、農地転用許可を得た上で雑種地に地目変更することになります。
この転用手続きは、市街化区域内であれば届出で済みますが、市街化調整区域では原則として許可が必要となり、転用の目的や必要性について厳格な審査が行われます。
税制面では、農地は生産緑地などの指定を受けることで税負担軽減が可能ですが、雑種地にはそのような優遇措置はありません。
山林との違い
山林は、竹木の生育する土地として定義されています。
例えば、自然の樹木が群生している土地や、材木の生産を目的として植林された土地を指します。
山林は環境保全や水源涵養などの公益的機能を持つことから、森林法による規制を受け、一定規模以上の伐採や開発には届出や許可が必要となります。
雑種地は原則として森林法の規制を受けないため、土地利用の自由度が高いという特徴があります。
山林から雑種地への地目変更もよく行われています。
例えば、山林を伐採して太陽光発電施設を設置する場合や、キャンプ場などのレジャー施設を開設する場合などです。
ただし、保安林に指定されている山林については、公益上の理由から解除が極めて困難であり、地目変更ができない場合もあります。
評価額の面では、山林は一般的に雑種地よりも低く評価される傾向にありますが、都市近郊の山林で開発可能性が高い場合には、雑種地並みまたはそれ以上の評価となることもあります。
雑種地の固定資産税評価
雑種地の固定資産税評価は、土地所有者にとって重要な関心事項です。
固定資産税は、土地を保有している限り毎年課税されるため、避けて通れません。
雑種地の評価は、その土地の状況や周辺環境によって異なるため、評価の仕組みを理解しておきましょう。
評価額の決定方法
雑種地の固定資産税評価額は、原則として近傍の土地の評価額を基準に、その土地の位置、形状、利用状況などを考慮して決定されます。
具体的には、付近の宅地の評価額に一定の比率を乗じて算出する方法が採用され、造成費や開発規制による「減価率」「しんしゃく割合」を用います。
例えば、ある雑種地の近傍宅地の評価額が1㎡あたり10万円で、その市町村の宅地比準割合が0.5（50％）の場合、その雑種地の基本評価額は1㎡あたり5万円となります。
ただし、これは基本的な算出方法であり、実際には土地の利用状況に応じて補正が加えられます。
駐車場として利用されている雑種地であれば、アスファルト舗装の有無、区画の整備状況、立地条件などによって評価額が調整されます。
また、資材置き場として利用されている場合には、フェンスの設置状況や地盤の整備状況なども評価に影響を与えます。
固定資産評価基準の運用においては、雑種地をさらに用途別に区分して評価する場合もあります。
例えば、ゴルフ場用地、鉄道用地、送電線下の土地など、特殊な利用形態の雑種地については、評価基準上にそれぞれ個別の取扱いが定められています。
特に送電線下の土地は、建築制限を受けることから通常の雑種地よりも低い評価額となるのが一般的です。
他の地目との税負担比較
雑種地の固定資産税負担を他の地目と比較すると、評価上の位置づけがより明確になります。
一般的に都市部では、固定資産税の負担は商業地の宅地が最も高く、次いで住宅地の宅地、雑種地、農地、山林の順となる傾向があります。
同じ地域にある500平方メートルの土地で、宅地の評価額が1平方メートルあたり15万円、雑種地の宅地比準割合が0.6の場合を考えてみましょう。
商業地として利用される宅地の固定資産税額は、15万円×500平方メートル×1.4％（固定資産税の標準税率）＝105万円となります。
一方、雑種地の固定資産税額は、15万円×0.6×500平方メートル×1.4％＝63万円となり、商業地の約60％の税負担となります。
さらに小規模住宅用地の特例により課税標準額が6分の1になるため、実質的な税負担は約17.5万円程度まで軽減されます。
固定資産税負担の違いは、土地の活用方法を検討する際の判断材料となります。
例えば、更地の宅地を所有している場合、建物を建てずに駐車場として利用し、地目を雑種地へ変更することで固定資産税負担を軽減できる可能性があります。
ただし、地目変更に伴う登記手続き費用や、市町村の評価変更手続きにかかる時間・労力、将来宅地に戻す際の手続きの煩雑さも考慮しなければなりません。
一方、市街化区域内の農地を雑種地に転用する場合、農地特有の固定資産税軽減措置が適用されなくなるため、結果的に税負担が増加することもあります。
このように税負担の比較は単純な金額の差だけでなく、将来の土地利用計画や手続きにかかるコストも含めて総合的に判断することが不可欠です。
雑種地の活用方法
雑種地は建物を建てることを前提としない土地であるため、初期投資を抑えながら収益を生み出すさまざまな活用方法が存在します。
ここでは、実際によく行われている雑種地の活用例を紹介します。
駐車場
雑種地の活用方法としてよく選ばれるのが、駐車場にすることです。
月極駐車場やコインパーキングは、初期投資が少なく始められる事業として人気があります。
月極駐車場の場合、アスファルト舗装や区画線の整備、必要に応じてフェンスの設置程度で営業を開始できます。
コインパーキングの場合は、精算機や管理システムの導入が必要となりますが、運営会社に一括借り上げ（サブリース）してもらう方法があります。
太陽光発電事業
太陽光発電事業も雑種地の活用方法として注目されています。
特に日照条件が良好で一定規模以上の土地であれば、固定価格買取制度（FIT）を活用して長期にわたり安定した収入に期待できます。
例えば、1,000平方メートルの土地には約100kWの太陽光発電設備を設置でき、年間約200万円程度の売電収入が見込めます。
初期投資額は、1,500万円から2,000万円程度が目安ですが、その後は、維持管理費を除けば純利益として収入を得続けることができます。
ただし、FIT制度の売電価格は年々低下傾向にあり、収益確保が難しくなる可能性があることは理解しておきましょう。
資材置き場・トランクルーム
雑種地は、資材置き場やトランクルームとして活用することもあります。
建設会社や運送会社に貸す資材置き場は、立地や面積に応じて安定した賃料収入を見込めます。
トランクルームは、コンテナを設置するだけで営業が可能で都市部では特に高い需要があります。
雑種地の規制
雑種地を活用する際には、都市計画法や建築基準法などの規制の確認が不可欠です。
市街化調整区域内の雑種地では、開発行為に該当する土地利用が原則として制限されています。
例えば、駐車場を整備する場合でも、一定規模以上の造成工事を伴う場合には開発許可が必要です。
また、農地から転用したばかりの雑種地については、転用許可の条件として特定の用途に限定されている場合があり、勝手に用途を変更すると許可の取り消しを受ける可能性があります。
第一種低層住居専用地域など、良好な住環境を保護する地域では営業用駐車場の設置が制限される場合があり、工業専用地域では逆に、一般向けの商業施設的な利用が制限されます。
太陽光発電設備を設置する場合には、景観条例による高さ制限や、反射光による近隣への影響を考慮しなければなりません。
自治体によっては、一定規模以上の太陽光発電設備の設置に際して、事前協議や届出を義務付けているところもあります。
資材置き場として利用する場合、保管する資材の種類によって消防法や廃棄物処理法の規制を受けます。
雑種地売買時の注意点
雑種地の売買における注意点はあるのでしょうか。
土地の利用履歴
売買契約を結ぶ前に、気を付けたいことが土地の利用履歴です。
雑種地として登記されている土地が、過去にどのような用途で使用されていたかによって土壌汚染のリスクや地中埋設物の存在可能性が変わってきます。
例えば、ガソリンスタンドやクリーニング店の跡地である場合、土壌汚染の可能性が高く、購入後に多額の浄化費用が発生するリスクがあります。
また、建物の解体跡地の場合、基礎部分のコンクリートが地中に残されていることがあり、新たな土地利用の際に撤去費用が必要となることもあります。
境界確定の状況
境界確定の状況も重要です。
雑種地は農地や山林から転用された土地であることが多く、境界が曖昧なまま取引されるケースが少なくありません。
特に、長期間にわたって資材置き場や駐車場として利用されてきた土地では、実際の利用範囲と登記上の境界が一致していないことがあります。
購入前に必ず境界確定測量を実施し、隣地所有者の立会いのもと境界を明確にすることが将来的なトラブルを防ぐために不可欠です。
地目変更の可能性
雑種地を購入して宅地として利用したい場合、建物を建築すれば自動的に地目が宅地に変更されるわけではありません。
変更のためには地目変更登記を行わなければならず、その際には土地家屋調査士への依頼費用が必要になります。
また、農地から雑種地に転用されたばかりの土地の場合、農地転用許可の条件として一定期間は元の農地に戻すこと（原状回復）が義務付けられているなど、転用先の用途を変更できないことがあります。
逆に、雑種地から農地への転用は、農地法の規定により原則として認められないため、将来的に農業を行いたい場合には適さない土地となります。
インフラの整備状況
雑種地は建物を前提としない土地であるため、上下水道や都市ガスなどのインフラが整備されていないことが一般的です。
将来的に建物を建築する計画がある場合、これらのインフラ整備にかかる費用を見積もっておく必要があります。
特に、前面道路に上下水道管が通っていない場合、引き込み工事だけで数百万円の費用が発生してしまいます。
太陽光発電事業などで大容量の電力を扱う場合、電柱の新設や変圧器の設置が必要です。
まとめ
雑種地は、宅地や農地といった特定の地目に分類されない多様な土地を包含する地目です。
本記事で解説したように、雑種地は駐車場や太陽光発電用地など、建物を建てない土地活用に適しており、固定資産税の面でも一定のメリットがあります。
雑種地の売買や活用を検討する際は、その土地の制限事項を十分に調査し、将来の利用計画も含めて総合的に判断しましょう。
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