再建築不可物件は、新たに建築物を立てられない土地ですが、コンテナハウスなら設置できるのではとお考えかもしれません。
コンテナハウスも建築基準法上の「建築物」として扱われますが、所定の条件を満たせば設置が可能です。
この記事では、コンテナハウスが設置できる条件、設置時の注意点について解説します。
コンテナハウスは建築基準法上の建築物
建築基準法第2条第1号では、建築物を「土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの」と定義されています。
そして「随時かつ任意に移動できないコンテナは、その形態及び使用の実態から建築基準法第2条第1号に規定する建築物に該当する」とも書かれています。
つまり、コンテナハウスは建築基準法上、建築物として扱われるということです。
したがってコンテナハウスを設置する際は、原則として建築基準法に基づく確認申請を行い、確認済証の交付を受けなければなりません。
違法建築と判断された場合、行政から是正指導や撤去命令を受ける可能性があります。
トレーラーハウスやプレハブ小屋は？
コンテナハウスとよく似たものにトレーラーハウスやプレハブ小屋があります。
トレーラーハウスは、タイヤ付きのフレームの上に居住スペースが乗っており、けん引して移動できる構造の建物です。
コンテナハウスが建築物として扱われるのに対し、トレーラーハウスは基本的に車両として扱われます。
車両なので建築確認が要らず、再建築不可物件にも設置できます。
プレハブ小屋とは、工場であらかじめ部材ごとに生産・加工されたパーツを現地で短期間に組み立てて完成させる建物のことです。
コンテナハウスが重量鉄骨を使用するのに対し、プレハブ小屋は一般的に軽量鉄骨で作られます。
プレハブ小屋はコンテナハウス同様、建築物として扱われるため原則として設置には建築確認が必要です。
再建築不可物件にコンテナハウスを設置できる条件
コンテナハウスは建築物として扱われるため、再建築不可物件には設置できないのではと考える人もいるでしょう。
実際その通りで、基本的には設置は難しいです。
ただし、裏を返せば「建築確認が不要」となれば、設置できる可能性があるとも言えます。
建築確認が不要となる以下の条件を満たせば、再建築不可物件でもコンテナハウスを設置できる可能性があります。
都市計画区域外で延べ床面積200㎡以下の平屋
都市計画区域外では、延べ床面積が200㎡以下の平屋を建てる場合、建築確認が不要となります。
都市計画区域外とは、都市計画法に基づき指定された都市計画区域や準都市計画区域以外の地域を指し、人口の少ない山間部や過疎地域が多く含まれます。
この区域外において、延べ床面積200㎡以下の平屋は建築基準法上「新3号建築物」に該当し、建築確認申請が原則不要となります。
ただし、防火地域や準防火地域に該当する場所は確認申請が必要となるため注意が必要です。
車輪付きで常時移動可能な場合
次がコンテナハウスに車輪が付いており、常時移動できる状態であれば再建築不可物件にも設置できます。
この場合、建築物ではなく車両として扱われるためです。
ただし、以下の条件があります。
・道路運送車両法に基づく自動車として登録されていること
・公道を法的に走行・移動できる状態であること
・電気やガスなどの設備を、工具を使わずに着脱できる構造であること
・車輪を常に装着し、必要に応じて自由に移動できる状態を保っていること
・設置場所から公道まで、出入り可能な通路が確保されていること
いずれかの条件を満たしていない場合は、建築物とみなされるおそれがあります。
また、車両扱いとなった場合はナンバープレート取得や車検、自動車税の支払い義務も発生します。
防火地域・準防火地域以外で10㎡以下の増築・改築・移転
防火地域・準防火地域以外の場所で、10㎡以下の増築、改築、移転を行う場合も建築確認が不要となります。
この条件が適用されるのは「増築・改築・移転」に限られ、「新築」は対象外です。
敷地内に既存の建物があり、それとは別にコンテナハウスを追加で設置する場合は該当しますが、更地に新たに建てる場合は新築扱いとなり、この例外は適用されません。
ただし、10㎡は約3坪（約6畳）とかなり小規模なため、用途は限られます。
また、増築にあたっては敷地全体の建ぺい率・容積率の上限を超えないようにする必要があり、既存建物との合計面積が規制を守っているか確認が必要です。
既存の建物とコンテナハウスを合わせた延べ床面積が、敷地に定められた建ぺい率・容積率を超える場合は、違法となります。
先ほどと同様、防火地域や準防火地域に該当する場合は、この例外は適用されず建築確認が必要です。
仮設建築物として一時的に設置する場合
コンテナハウスが仮設建築物に該当する場合、一時的な使用を前提としているため、通常の建築物に求められる建築確認が不要とされています。
仮設建築物とは、工事現場の仮設事務所や資材置き場、災害時の応急建築物など一定期間のみ設置される建築物を指します。
ただし、以下のような仮設建築物は建築確認申請や許可が必要です。
・選挙用事務所
・講演会事務所
・仮設住宅展示場
・博覧会建築物
・仮設興行場
・仮設申告所
ただし、仮設建築物は一時的な使用を目的としているため、長期的な居住や事業利用には向いていません。
再建築不可物件にコンテナハウスを設置する際の注意点
コンテナハウスの設置条件を満たしていても設置にはいくつか注意点があります。
設置費用が高額になる可能性がある
まず、設置費用が想定以上に高くなる可能性があります。
コンテナハウスは「低コストで設置できる」と思われがちですが、実際には本体価格以外にも多くの費用がかかります。
例えば、運搬費、基礎工事費、給排水設備工事費、外装や内装の施工費などが必要です。
結果として、コンテナハウス1棟の設置には少なくとも500万円以上、条件によっては1,000万円を超えることもあります。
そして設置後は、固定資産税や都市計画税といった税金に加え、定期的な修繕や維持費も発生します。
コンテナの選択を誤ると違法になる
建築基準法第37条では、建築物に使う鋼材について「JIS規格（日本産業規格）に適合したものを使用すること」と定めています。
例えば、安価な輸送用コンテナの転用を認めていません。
輸送用の中古コンテナは、貨物運搬用途を目的に設計されており、構造強度や防火性能が建築基準法の基準を満たさないためです。
輸送用コンテナを建築用途に転用するには、壁や床の補強、断熱材の追加、防火処理など数百万円単位の大規模な改修工事が必要です。
建築基準法に適合しない輸送用コンテナをそのまま建築物として使うことは違法であり、特に中古コンテナの無改修利用は推奨されていません。
物理的制約の多さ
コンテナハウスの設置には、法的な制約だけでなく物理的な条件も関係します。
敷地や接道の幅が狭い場合、トレーラーやクレーンが進入できず、搬入や据付が困難になります。
また、電線が低い場所や複雑に入り組んだ地域、周囲に樹木が張り出している場所では、クレーン作業ができないため設置できません。
一般的にトレーラーの走行には道幅4m以上、搬入経路には2m以上の幅が必要なので、これを満たさない場合、設置はほぼ不可能です。
コンテナハウスで再建築不可物件を活用する方法
設置条件を満たしてコンテナハウスを設置できることになったら、具体的にどのような用途で活用できるのでしょうか。
物置として
コンテナハウスは、物置として利用するケースが多く見られます。
コンテナは頑丈で壁が厚く、防犯性や耐久性に優れているため、貴重品や大切な物品を安全に保管できます。
母屋の収納スペースが不足している場合でも、コンテナハウスを設置すれば生活空間を圧迫せずに多くの物品を収納できます。
離れとして
コンテナハウスは離れの部屋として活用できます。
リモートワークが普及した現在、自宅に専用のワークスペースを求める方が増えています。
母屋では家族の生活音が気になって集中できない場合でも、コンテナハウスなら静かな環境で仕事に集中できるでしょう。
資格試験の勉強や読書、執筆活動など、また、セカンドハウスとして週末などに宿泊する用途としても利用できます。
小規模店舗として
コンテナハウスは、小規模な店舗や事務所としてもよく活用されています。
かつてはカラオケボックスなどで使われていましたが、現在ではカフェやテイクアウト専門店など、コンテナハウス独特のデザイン性を活かした店舗として人気を集めています。
ただし、事業用途で利用する場合は、用途地域による制限や営業許可、保健所への届出など、業種ごとに必要な手続きを行う必要があります。
特に飲食店として営業する場合は、食品衛生法に基づく営業許可の取得が必要です。
コンテナハウスが設置できない場合
コンテナハウスの設置条件を満たせない場合や、費用対効果を考えてあきらめた場合どうすればよいでしょうか。
再建築不可物件には他にも活用方法があります。
リフォーム・リノベーション後に貸し出す
再建築不可物件の建物をリフォームし、賃貸物件として活用する方法があります。
特に都市部では戸建て賃貸の需要が高く、ファミリー層やペットを飼う世帯に人気があります。
ただし、駅から離れている、商業施設が少ない、交通の便が悪いなど立地条件に難がある場合は、家賃を相場より低く設定するか、DIY可能物件として貸し出すなどの工夫が必要です。
また、2025年4月の建築基準法改正により、木造2階建て住宅や延べ床面積200㎡超の木造平屋建て（新2号建築物）で大規模なリフォームを行う場合、建築確認申請が義務付けられます。
ここでいう大規模リフォームとは、主要構造部のいずれか1種以上で半分を超える修繕や模様替えを行う工事を指します。
再建築不可物件では、もともと新築許可が下りないため、建築確認が必要となる大規模リフォームは許可されにくく、修繕内容に制限がかかる可能性があります。
一方で、内装の修繕や設備交換など主要構造部に影響しない小規模なリフォームは、引き続き実施できます。
駐車場や資材置き場として貸し出す
建物を建てずに土地そのものを活用する方法として、駐車場や資材置き場に貸し出す方法があります。
駐車場として利用する場合は、月極駐車場やコインパーキングを運営することで収入を得られます。
初期費用として、整地費、舗装費、区画線の設置費などがかかりますが、建物を建てるよりは安価です。
ただし、駐車場経営は収益化が難しい面もあります。
入出庫しにくい立地では利用者が集まりにくく、固定資産税や管理費などのランニングコストを考えると、投資回収に時間がかかるでしょう。
資材置き場として貸し出す場合は、建設会社や運送会社などに土地を貸し、資材や車両の保管場所として利用してもらいます。
ただし、重機の出入りによる騒音や粉塵、景観の悪化が発生しやすく、周辺住民から苦情が出るケースもあります。
再建築可能にする
難易度は高いですが、再建築不可物件を再建築可能にするという方法もあります。
位置指定道路の設定
自分の土地の一部を行政に申請して法律上の道路（位置指定道路）として認定してもらい、接道義務を満たします。
ただし、道路幅や舗装、勾配などの厳しい要件をクリアする必要があり、費用も相応にかかります。
セットバックによる敷地後退
敷地の道路沿い部分を後退（セットバック）させて4m以上の道路幅を確保します。
30万円～80万円程度の費用がかかること、そして敷地面積が狭くなるデメリットがありますが再建築が可能となります。
隣地の取得・借用による接道確保
隣接地所有者から土地の一部を購入または借りて接道義務を満たす方法です。
隣人の同意が必要で、条件交渉がまとまらなければ成立しません。
建築基準法第43条ただし書き道路の活用
敷地周囲の空き地を道路と認めてもらう制度です。
自治体に「交通上、安全上、防火上、衛生上支障がない」ことが認められれば適用可能ですが、自治体ごとに認可基準が異なるため汎用性は低いです。
売却する
再建築不可物件の活用が難しい場合は、売却を検討するのも一つの方法です。
ただ、一般的な不動産仲介業者では、再建築不可物件を取り扱ってもらえないことが多いです。
再建築ができない物件は需要が低く、購入希望者がほとんどいないためです。
しかし、敬遠されがちな再建築不可物件でも問題なく買い取ってもらえる業者も存在します。
売却を検討する際は、査定額に大きな差が出ることがあるため、複数の買取業者に査定を依頼し、価格や条件を比較することが重要です。
再建築不可物件を所有し続けると、固定資産税などの維持費が発生し続ける上、管理の手間もかかります。
活用の見込みがない場合や、相続したが利用予定のない物件は、早めに売却を検討することが賢明な選択といえるでしょう。
まとめ
再建築不可物件でコンテナハウスを設置できるかという問いに対する答えは、「限定的な条件下でのみ可能」です。
コンテナハウスは建築基準法上の建築物として扱われるため、原則として建築確認が必要となります。
設置できるのは、以下の4つの条件に限られます。
・都市計画区域外で延べ床面積200㎡以下の平屋の場合
・車輪付きで常時移動可能な状態を維持している場合
・防火地域・準防火地域以外で10㎡以下の増築・改築・移転の場合
・仮設建築物として一時的に設置する場合
しかし、これらの条件を満たせたとしても、設置費用の高さ、中古コンテナ利用の違法リスク、設置場所の制約、建ぺい率・容積率や構造耐力の規制など、多くの注意点があります。
費用の面で見ても、最終的に木造住宅と変わらない費用がかかるケースも珍しくありません。
コンテナハウスの設置が難しい場合は、リフォーム・リノベーションによる賃貸活用、駐車場や資材置き場としての活用、再建築可能にする方法、あるいは専門買取業者への売却など、他の選択肢も検討してみてください。
特に、活用方法が見つからない場合や相続した物件で今後使う予定がない場合は、再建築不可物件専門の買取業者への売却が最も確実でスピーディーな解決策となります。
再建築不可物件の活用や処分に悩んでいる方は、まず自治体の建築指導課や専門家に相談し、正確な情報に基づいて判断することが大切です。
INTERIQでは、お客様の状況や物件の特性を把握し、最適なご提案をいたします。お見積もり・ご相談は無償で承っておりますので、お気軽にお問い合わせください。
