相続した土地の評価額が知りたい！｜簡単にできる計算手順を解説

相続税の申告や遺産分割を進める段階で、避けて通れないのが土地の価格の把握です。

しかし、ひとくちに土地の価格といっても、相続税の申告で用いる相続税評価額と、遺産分割や売却の基準となる実勢価格は算出方法も金額も異なります。

本記事では、相続税評価額の具体的な計算手順と評価額を引き下げる減額要素を解説したうえで、実勢価格との乖離がもたらすリスクや実務上の注意点まで解説します。

土地価格はどう決まる？

そもそも土地の価格はどうやって決まるのでしょうか。

土地には目的の異なる4つの価格基準が存在し、それぞれ次のような意味があります。

実勢価格（時価）

最も私たちの生活に身近なのが実勢価格（時価）です。

これは市場において買い手と売り手の合意によって成立する、いわば「生きた価格」を指します。

実勢価格は過去の近隣取引事例を参考に形成されるため、需要が集中すれば高騰し、逆に敬遠されれば下落するというダイナミックな変動が特徴です。

なお、不動産広告で見かける価格はあくまで売り手の希望条件であり、実勢価格とは必ずしも一致しない点には注意が必要です。

地価公示価格

土地取引の公平性を保つための指標として機能するのが地価公示価格です。

これは国土交通省の土地鑑定委員会が、全国から選定された標準地について毎年1月1日時点の適正価格を調査し、3月に公表するものです。

個人間の売買だけでなく公共事業の用地買収価格を決定する際の重要な指針として、土地総合情報システム等で広く公開されています。

後述する路線価や固定資産税評価額は、いずれもこの公示地価を基礎として算定されるため、4つの価格の中で基準としての役割を担っています。

なお、類似の制度として都道府県が実施する「都道府県地価調査」があり、こちらは毎年7月1日時点の「基準地」の価格を9月に公表しています。

公示地価と合わせて参照することで、半年ごとの地価動向を把握することができます。

路線価

相続税や贈与税を算出する際に不可欠なのが、国税庁から毎年公表される路線価です。

これは道路（路線）に面する土地の単位面積あたりの評価額を示しており、公示地価の約80%を目安に設定されています。

国税庁は公示地価を基礎とし、不動産鑑定士等の精通者の意見価格を参考にして算定しており、毎年7月に最新の価格が更新されます。

なお、厳密には国税庁が公表する「相続税路線価」と、市町村が管理する「固定資産税路線価」の二種類が存在しますが、単に路線価と呼ぶ場合は前者を指すのが一般的です。

固定資産税評価額

固定資産税や不動産取得税の課税標準となるのが固定資産税評価額です。

各市町村が主導となって3年に一度のサイクルで算定しており、公示地価の約70%を目標値として設定されています。

土地の所有者は、毎年送付される納税通知書に付随する明細書を確認するか、役所で評価証明書を取得することで自身の所有地の評価額を把握できます。

固定資産税評価額は税負担を公平にするために、急激な地価変動の影響を受けにくい安定的な基準として運用されています。

相続した土地の評価額計算手順

相続税における土地の評価方法は、大きく分けて2つの方式があります。

どちらを使うかは土地の所在地によって決まります。

路線価方式

路線価方式は、主に都市部の土地に適用される方法で、国税庁が毎年公表する「路線価」を使います。

路線価方式の計算手順

倍率方式

路線価が定められていない地域（主に郊外や農村部など）の土地を評価する際には、「倍率方式」を用います。

倍率方式の計算手順

土地評価額を抑制する減額要素

前章で解説した計算手順は、更地（自用地）を前提としたものです。

土地の上にアパートを建てて人に貸している、土地そのものを他人に貸している、あるいは面積が非常に広いといった事情がある場合、所有者が土地を自由に使えない分だけ評価額を下げることが認められています。

ここでは、代表的な3つの減額要素を解説します。

貸家建付地による評価減

自身が所有する土地に自らアパートやマンションを建て、部屋を他人に貸し出している場合、その土地は「貸家建付地」として評価されます。

建物の所有者は土地の所有者自身ですが、入居者の居住権により所有者が自由に使用・処分できないという制約を考慮し、更地としての評価額から一定割合を差し引くことができます。

減額幅は、以下の3つの要素を用いた算式で求められます。

• 借地権割合 — その地域において借地権が土地全体の価値のうちどの程度を占めるかを示す割合です。路線価図のアルファベット（A〜G）で表され、地域ごとに30%〜90%の間で定められています。
• 借家権割合 — 建物を借りている人（借家人）の権利の割合で、全国一律30%とされています。
• 賃貸割合 — 相続発生時に実際に貸し出されている戸数（床面積ベース）の割合です。満室であれば100%、半分空室であれば50%となります。

貸家建付地評価額=更地評価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

たとえば、借地権割合60%の地域で全室が入居中（賃貸割合100%）の場合、減額割合は60% × 30% × 100% ＝ 18%となり、更地評価額の82%で評価されます。

貸宅地（底地）の評価減

上記の貸家建付地が、自分の土地に自分で建物を建てて部屋を貸すケースであるのに対し、土地そのものを他人に貸し、借りた側がその上に建物を建てている場合、所有者が持つ権利は「底地（貸宅地）」となります。

この場合、借地人が借地権という強い権利を持つため、所有者の土地利用はかなり制限されます。

そのため評価額は、更地評価額から借地権相当分を差し引いた金額まで圧縮されます。

貸宅地評価額=更地評価額×(1−借地権割合)

たとえば借地権割合が60%の地域であれば、底地の所有者の評価額は更地価格の40%となります。

貸家建付地と貸宅地の比較

両者は、他人に貸している土地という点では共通していますが、貸し方の構造がまったく異なります。

	貸家建付地	貸宅地（底地）
建物の所有者	土地の所有者自身	借地人（土地を借りている人）
貸しているもの	建物の部屋	土地そのもの
制約の強さ	比較的軽い（入居者の居住権）	非常に強い（借地権）
減額の目安	更地の15%〜27%程度	更地の30%〜90%程度
算式のポイント	借地権割合×借家権割合×賃貸割合	借地権割合がそのまま減額幅

地積規模の大きな宅地の補正

面積が広い宅地には、地積規模の大きな宅地として評価額を引き下げる制度があります。

広大な土地を戸建て分譲地として開発する場合、区画内に道路（開発道路）を新設する必要があり、その分だけ実際に売却できる有効面積が減少します。

この負担を評価額に反映させるのが本制度の趣旨で、路線価に「規模格差補正率」を掛けることで評価額を下げることができます。

適用を受けるための主な要件

• 三大都市圏では500㎡以上、それ以外の地域では1,000㎡以上の地積があること
• 都市計画法上の用途地域が定められている地域に所在すること
• 容積率が東京都特別区では400%未満、それ以外の地域では300%未満であること

適用対象外となるケース

• 市街化調整区域に所在する宅地
• 工業専用地域に所在する宅地

容積率の要件が設けられているのは、容積率が高い地域ではマンション用地としての活用が想定され、戸建て分譲に伴う道路負担が生じにくいためです。

また、市街化調整区域は原則として開発行為が制限されており、工業専用地域は住宅の建築が認められないため、いずれも戸建て分譲を前提とした減価の考え方がなじまず対象外とされています。

時価（実勢価格）と相続税評価額が乖離することもある

相続実務において、土地の「時価（実勢価格）」と「相続税評価額」は必ずしも一致しません。

価格差が生じる理由と、それが相続対策に与える実務的な影響を整理します。

評価額が時価を下回る理由

相続税評価額の基準となる路線価は、公示地価の約80%を目安に設定されています。

これは年間の地価変動によって市場価格が下落した場合でも、納税者が不当に高い税負担を負うことを防ぐための安全圏として設けられているためです。

結果として、多くの地域において相続税評価額は実際の取引価格よりも低い水準で算出される仕組みとなっています。

不動産購入による圧縮効果

現金や預貯金は、相続発生時の残高が額面どおりに評価されます。

一方、土地などの不動産は前述の通り時価の8割程度、建物であれば固定資産税評価額（建築代金の5割〜7割程度）で評価されるため、資産を現金から不動産へ組み替えることで相続財産の総額を圧縮することが可能になります。

不動産を賃貸に供している場合は、貸家建付地としての減額補正も加わるため、さらなる圧縮効果が生まれます。

過度な節税対策に対する否認リスク

時価と評価額の乖離を利用した手法は広く知られていますが、極端な乖離を意図的に作り出すケースには注意が必要です。

総則6項による個別否認

令和4年（2022年）4月19日、最高裁は相続直前に購入したマンション2棟について、路線価に基づく評価額（約3億3,000万円）と鑑定による時価（約12億7,000万円）に大きな開きがあった事案で、課税庁が「財産評価基本通達6項（総則6項）」を適用して時価で再評価したことを適法と判断しました。

ただし、最高裁は評価額と時価の乖離が大きいという事実だけをもって総則6項の適用を認めたわけではありません。

被相続人が90歳を超えた高齢であったこと、銀行の稟議書に「相続税対策」と記載されていたこと、多額の借入れにより相続税をゼロにしていたことなど、租税負担の公平に反する特別の事情があったと総合的に判断した結果です。

この判決は、行き過ぎた節税スキームに対する警鐘であると同時に、通常の不動産取得にまで広く適用されるものではないという点も押さえておく必要があります。

区分所有マンションの評価方法の改正

上記のような個別否認にとどまらず、制度面での対応も進んでいます。

2024年1月1日以降に発生した相続・贈与から、区分所有マンション（いわゆるタワーマンション等）の評価方法が改正されました。

従来の路線価方式による評価額と市場価格との乖離率（評価乖離率）を算出し、乖離率が一定水準を超える場合には評価額を補正する仕組みが導入されています。

これにより高層階・高倍率の物件ほど従来よりも評価額が引き上げられることとなり、タワーマンションを利用した節税効果は以前に比べて縮小しています。

実勢価格との乖離を根拠とした相続対策を行う際には、こうした制度改正や判例の動向を踏まえ、税務上の妥当性を慎重に見極める必要があります。

土地評価に関する実務上の留意点

土地の評価額は、相続税の申告だけでなく親族間での売買や遺産分割の場面でも判断の基準となります。

どの価格を使うかによって税負担や取り分が変わるため、基準の選び方を誤ると税務上の不利益や親族間の紛争につながりかねません。

ここでは、実務で特に注意すべきポイントを整理します。

低額譲渡に伴う贈与税リスク

親族間などで土地を売買する際、著しく低い価格で取引を行うと税務署から「低額譲渡」とみなされる恐れがあります。

実勢価格と実際の売買価格との差額分が実質的な贈与であると判断された場合、譲り受けた側に贈与税が課税されます（相続税法第7条）。

ただし、著しく低い価額に該当するかどうかは、取引の経緯や当事者の関係性などを踏まえて個別に判断されるものであり、法令上「時価の○割以下であれば低額譲渡にあたる」といった明確な数値基準は定められていません。

実務上は、路線価水準（時価の約80%）を一つの目安として参照する場合がありますが、これをもって安全圏とは断定できないため、相続税評価額をそのまま売買価格とすることにもリスクが伴います。

相続対策として安易に売買価格を下げることは避け、客観的な市場価格に基づいた取引価格の設定が求められます。

遺留分算定における時価の採用

相続税の申告には相続税評価額（路線価等）を用いますが、遺留分の算定では原則として時価（実勢価格）が基準となります。

遺留分とは、法律で保障された相続人の最低限の取り分です。

2019年の民法改正により、遺留分の請求は従来の「遺留分減殺請求権」から「遺留分侵害額請求権」へと変更され、原則として金銭での精算が求められるようになりました。

現物の返還ではなく金銭で精算する以上、土地の評価額がそのまま支払額に直結します。

ここで注意すべきなのが、相続税評価額と時価の差です。

たとえば、時価1億円の土地を相続税評価額（約8,000万円）で評価してしまうと遺留分の算定基礎となる遺産総額が実態より2,000万円低くなり、遺留分権利者が受け取れる金額もその分だけ少なくなります。

土地を相続する側と現金を相続する側がいる場合、この差はそのまま不公平につながるため、時価での評価が重要になります。

まとめ

相続した土地の価格を調べる実務は、納税のための「評価額」と、遺産分割や売却の基準となる「時価（実勢価格）」を、目的に応じて使い分けることから始まります。

固定資産税評価額や路線価を用いた算出は、相続手続きの全体像を把握するための基本的な指標です。

土地の形状や接道状況、地域の市場動向によっては計算上の評価額と実際の取引価格に乖離が生じるケースが少なくありません。

不確実な価格を前提に協議を進めることは、親族間の紛争や税務上のリスクを招く要因となります。

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