「自然死は事故物件として告知義務が発生するの？」
「どこまでを自然死と捉えられるの？」
このような疑問をお持ちの方もいることでしょう。
病死や老衰などいわゆる自然死で人が亡くなったとしたら、事件性がなければ原則として事故物件にはなりません。
しかし、状況によっては判断が分かれるようなケースもあります。
不動産売却における人の死の扱いは、長らく業界内でも判断が分かれる曖昧な部分でしたが、現在は国土交通省による一定のガイドラインが示されており、告知すべき事案とそうでない事案の境界線が明確になりつつあります。
本記事では、病死や老衰などの自然死があった物件において、売主様が負うべき責任の範囲はどこまでなのか解説します。
- 告知義務が発生するケース
- 国土交通省のガイドラインが定める告知が必要な期間・範囲
- 発見が遅れた事故物件を売却する方法
【結論】自然死であれば事故物件にならない
老衰や持病による病死といった「自然死」については、不動産取引において事故物件として扱う必要はありません。
したがって、売却の際にも原則として買主へ告知する義務は発生しません。
これは、2021年10月に国土交通省が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」において明確に示された基準です。
以前は判断基準が曖昧であり、不動産会社や担当者ごとに対応が分かれて不安を招くこともありましたが、現在は日常生活の中で当然に起こりうる死については、心理的瑕疵（告知事項）に該当しないものと整理されています。
老衰や心疾患、脳疾患といった持病による病死、さらには自宅内での転倒や階段からの転落、入浴中の溺死、食事中の誤嚥といった不慮の事故は、住宅という生活の場において時間の経過とともに誰にでも起こり得る出来事です。
そのため、不動産取引においては「物件の欠陥」とはみなされず、売却時に特別な報告をせずとも、法律上の責任を問われることはありません。
自然死でも「告知義務」が発生するケース
自然死であっても例外的に「告知事項」として扱わなければならないケースが存在します。
それは、遺体の発見が遅れたことにより、専門業者による特殊清掃が行われた場合です。
国土交通省のガイドラインでは、亡くなった原因が自然死や不慮の事故であっても、発見が遅れたことで室内に異臭や汚れが生じ、それらを除去するために特殊清掃や大規模なリフォームを要した場合には、告知が必要であると定めています。
判断の目安となるのは、主に公衆衛生上の問題が発生したかどうかです。
腐敗等によって通常の清掃では落とせない異臭やシミ、害虫が発生し、消臭剤の噴霧や床材の張り替えなど、専門業者による特殊な原状回復作業（特殊清掃）を行った状況が該当します。
このような状況は、買主にとって心理的な抵抗感だけでなく、衛生的な欠陥を伴う重大な事案とみなされるためです。
たとえ死因が病死であっても、特殊清掃が必要な状態に至った場合は、売却時にその旨を伝えなければなりません。
なお、告知すべき期間について、賃貸物件では「事案発生からおおむね3年」という目安がありますが、不動産売買においては明確な期間の定めがありません。
そのため、数年前の事案であっても、特殊清掃の事実がある場合はプロの視点から慎重な事実確認と、売却後のトラブルや契約解除といった法的リスクを回避するための適切な告知が不可欠となります。
告知義務はないが売却が難しくなることも
自然死はガイドライン上「告知義務はない」とされていても、いざ市場に出して売却（仲介）しようとすると、スムーズに進まないケースがあります。
これは、法律やルールの問題ではなく、購入を検討する方の「感情面」が大きく影響するためです。
一般的に、仲介売却が難航する理由には以下の3点があります。
買主の心理的抵抗感
法的に何ら問題のない物件であっても、「以前この家で人が亡くなった」という事実を何らかの形で知った際、心理的に強い抵抗を感じる買い主は一定数存在します。
特に、これから数十年間にわたって家族と暮らすための「終の棲家」を探している個人の方は、死因の如何にかかわらず人が亡くなったばかりの家という事実に縁起の悪さや不安を感じてしまうのが現実です。
市場には他にも多くの選択肢があるため、あえてリスクや懸念を感じる物件を優先して選ぶ動機が働きにくく、結果として検討の土台から外されてしまうことになります。
近隣からの伝聞
売主様や不動産業者がガイドラインに則って告知を行わなかったとしても、内見に訪れた買い主が近隣住民に聞き込みを行い、事実を知ってしまうケースは決して珍しくありません。
近隣の方々にとって、救急車やパトカーが自宅のすぐそばに来ていたという記憶は強く残るものであり、それらをコントロールすることは不可能です。
不動産会社から何の説明も受けていない状態で、近隣住民から「あそこは人が亡くなっていたよ」と聞かされることは、買い主にとって「騙された」という不信感に直結します。
たとえ法的な告知義務がなくても、こうした情報の齟齬が原因で、契約直前で白紙撤回されるリスクがあります。
不動産会社の対応
仲介を依頼された不動産会社側の姿勢も、売却の難易度を上げる要因となります。
不動産会社は、将来的なトラブルや契約不適合責任、それに伴う損害賠償といったリスクを極限まで避けたいと考えます。
そのため、たとえガイドライン上で告知が不要とされるケースであっても、後からの発覚を恐れて「念のため告知しておきましょう」と売主に提案してくることがあります。
その結果、レインズ（不動産指定流通機構）やポータルサイトの物件情報に「告知事項あり」という一文が掲載され、その一言だけで検討者が激減したり、弱みとして値引き交渉の材料にされたりといった不利な状況を招きやすくなります。
このように、一般の市場（仲介）で売る場合には、義務の有無に関わらず「事実をどう扱うか」が難しい判断となります。
事故物件になってしまったら
残念ながら、自然死であっても発見が遅れるなどの事情で「事故物件」扱いになってしまった場合、専門業者への買い取りを検討するのが賢明な判断です。
専門業者への買取は、以下のようなメリットが存在します。
現状のまま引き渡しが可能
自然死で発見が遅れ、凄惨な現場状況により特殊清掃や大規模なリフォームが必要になった場合でも、買取業者はその一切を丸ごと引き受ける形で査定・購入を行います。
売主様が自ら高額な特殊清掃業者を手配したり、費用を工面して原状回復を試みたりする必要はありません。
現場に立ち入る精神的苦痛や肉体的な負担なく処分できます。
契約不適合責任の免責
個人間での取引（仲介）においては、売却後に物件の深刻な不具合や、告知漏れとみなされる事実が発覚した際、売主様が多額の損害賠償や修繕責任を負わなければなりません。
しかし、不動産取引のプロである買取業者が購入する場合、契約書に「売主様は一切の責任を負わない」という免責特約を盛り込むことが一般的です。
この特約により、売却後に「知らされていた内容以上に臭いが残っている」といったクレームや法的トラブルに巻き込まれる心配がなくなり、文字通り「完全に手を切る」ことが可能になります。
スピーディーに完了する
買い取りという選択肢は、情報の秘匿性とスピードにおいても優れています。
インターネットへの広告掲載やチラシの配布、さらには不特定多数の検討者による内見が行われないため、近隣住民に売却に至る繊細な事情を知られるリスクを最小限に抑えられます。
また、買い手を探す期間が不要なため、最短数日から数週間という驚異的な速さで現金化が完了します。
相続手続きの期限が迫っている場合や、一日も早く住み替えを進めて新たな生活をスタートさせたい場合には、これ以上に合理的な手段はありません。
まとめ
自然死は、ガイドライン上、原則として告知義務の対象ではありません。
しかし、発見のタイミングや売却活動の進め方によっては、思わぬ法的トラブルや大幅な価格低下を招くリスクを孕んでいるのも事実です。
売主様として後悔のない選択をするためには、以下3つの要点を正しく押さえておく必要があります。
- 自然死や不慮の事故は原則告知不要であること
- 特殊清掃が必要な状態に至った場合は告知義務が生じること
- 一般市場での売却が難しい場合は専門業者への直接買取が極めて有効な選択肢になること
ご遺族にとって、不動産の売却は心身ともに大きな負担となります。
もし「どこまで告知すべきか迷っている」「近所に知られず静かに手放したい」とお考えであれば、専門的な知識と豊富な買取実績を持つ弊社が、誠心誠意サポートさせていただきます。
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