「浸水被害に遭った家は、資産価値がなくなってしまうのではないか？」
台風や洪水で被害を受け、そのような不安をお持ちの方も多いですが、売却は十分に可能です。
ただし、告知義務などの法的なルールや、市場での評価の変化を正しく理解しておく必要があります。
この記事では、心理的・経済的な負担を最小限に抑え、納得のいく売却を実現するためのポイントを解説します。
- 売却時の法的義務とハードル
- 被害状況による資産価値の変動
- 状況に合わせた3つの売却ルート
浸水被害を受けた家の売却はなぜ難しい？
浸水履歴は必ず告知する義務がある
浸水被害を受けた事実は、不動産取引における「物理的瑕疵（かし）」または「心理的瑕疵」に該当し、売主にはそれを買主へ伝える「告知義務」が生じます。
もし事実を隠して売却し、後に浸水履歴が判明した場合、売主は契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除を求められるリスクがあります。
リフォームで見た目が綺麗になっていたとしても、誠実に情報を開示することが後のトラブルを防ぐために欠かせません。
土地のハザードマップが重視される
近年の気候変動により、建物だけでなく土地そのものの水害リスクも、買主や金融機関によって厳しくチェックされるようになっています。
多くの買い手は、検討物件が自治体のハザードマップで「浸水想定区域」に入っているかを確認します。
そこで実際に浸水被害の履歴がある物件となるとハザードマップの予測通りに災害が起きる場所としてリスクが現実視されるため、安全なエリアに比べてどうしても買い手がつきにくくなります。
また、エリア全体のリスクが高いと判断された場合、土地の資産価値そのものが低く見積もられ、売却価格を下げざるを得ないケースも少なくありません。
住宅ローンの審査が厳しくなることがあるから
買い手が購入を希望しても、金融機関が災害リスクが高いと判断した場合、住宅ローンの融資が承認されなかったり、融資額が減額されたりすることがあります。
このように買いたい人はいるのに、ローンが通らないというケースが発生しやすい点も、売却を難しくしている要因の一つです。
浸水被害が売却価格に与える影響
浸水被害を受けた物件の査定額は、被害の程度やその後の処置によって変動します。
床上浸水か床下浸水か
床上浸水か床下浸水かが分かれ道です。
床下浸水（価格への影響：数％〜10％程度の減価）
基礎部分の洗浄や消毒が適切に行われていれば、建物へのダメージは限定的と見なされます。
ただし、床下に泥が堆積したまま放置すると、湿気がこもりシロアリの発生や土台の腐食を招くため、適切な清掃の証明がない場合は、さらに査定が下がります。
床上浸水（価格への影響：20％〜50％減、あるいは土地値）
居住エリアまで水が達すると、断熱材が汚染を吸収し、柱の深部まで細菌を含んだ汚水が染み込みます。
この場合、内装の表面だけを綺麗にしても「壁の内部でカビが繁殖し続ける」リスクが消えないため、買い手からは「大規模なスケルトンリフォームが必要な物件（＝実質的な全損）」と判断され、土地価格に近い査定まで暴落するケースが珍しくありません。
浸水後の修繕状況
被害の事実以上に評価を左右するのが、発生直後の「初動対応」です。
排水だけでなく、専門業者による高圧洗浄、次亜塩素酸ナトリウムなどを用いた殺菌、そして数週間にわたる強制乾燥を徹底したかが問われます。
床下の防カビ対策や断熱材の交換工程を撮影した写真、作業報告書、罹災証明書などを揃えておくことが不可欠です。
これらがない場合、買い手は「見えない瑕疵（不具合）」を恐れ、大幅な値引き要求を正当化する口実として利用してきます。
浸水被害を受けた家を売却するための3つの選択肢
建物はそのままで現況渡しとして売り出す
浸水後の補修を一切行わず、そのままの状態で売り出す方法です。
売主にとっては、多額のリフォーム費用を持ち出すリスクがない点が最大のメリットですが、その分、売却価格は市場相場から大幅に差し引かれます。
特に浸水物件の場合、一般の買主は「床下の泥による悪臭」や「柱の腐食」を過度に恐れるため、買い手は不動産業者やリフォーム前提の投資家など、極めて限定的になります。
また、売却後にカビなどの不具合が見つかった場合、契約内容によっては「契約不適合責任」を問われるリスクが残るため、契約書の特約条項には細心の注意を払う必要があります。
リフォームを行い資産価値を回復させてから売る
床上浸水などで大きなダメージを受けた場合でも、構造体から見直す大規模なリノベーションを施すことで一般物件に近い価格での売却を目指せます。
壁紙の張り替えといった表面的な修繕に留まらず、断熱材の全交換や床下の防カビ処置を行い、その工程を写真や報告書で客観的に証明することが買い手の不安を払拭する唯一の手段となります。
ただし、この選択肢には「修繕費用を売却価格で回収できない」という高い投資リスクが伴います。
どれだけコストをかけて直しても、ハザードマップの影響などで希望価格で売れない可能性があり、事前の綿密な市場調査と資金計画が欠かせません。
専門業者に買い取ってもらう
訳あり物件などの扱いに慣れた専門業者に直接買い取ってもらう方法です。
面倒な作業が不要となることに加え、「契約不適合責任の免責」によって売却後のトラブルに対する責任を一切負わなくて済みます。
プロである業者がリスクを承知で購入するため、引き渡し後にカビや基礎の腐食が見つかっても、売主が補償を求められることはありません。
また、泥やゴミが残ったままの状態でも即座に現金化できるため、近隣に知られる前にスピーディーに問題を片付けたい場合に最も有効です。
買取価格はリフォーム後の再販利益を見込む分、相場よりは低くなりますが、修繕費用の持ち出しやいつ売れるか分からない不安を無くせる点がメリットです。
まとめ
浸水被害を受けた家を売りたいときは、被害の程度を冷静に見極め、売却方法を選ぶことが大切です。
当社では、浸水被害（床上・床下）に遭われた物件の現状買取を強化しています。
「高額なリフォーム費用が出せない」
「売却後にカビなどの苦情を言われるのが怖い」
このようなお悩みをお持ちの方は、ぜひ一度当社へご相談ください。
直接買い取ることで、売主様の契約不適合責任を免責し、最短期間での現金化をサポートします。
被害の状況は問いませんので、まずは無料査定にてお気軽にお問合せください。
