「家賃を抑えるために事故物件に住みたい」
「気になる物件が事故物件かどうか確かめたい」
このような理由から事故物件を探している人もいるでしょう。
はたして事故物件は、どのようにして見つければよいでしょうか？
本記事では、事故物件の具体的な探し方を紹介します。
事故物件を見分けるポイントや、住むうえでのメリット・デメリット、契約前の注意点まで網羅しているので、ぜひ最後までご覧ください。
- 事故物件の探し方
- 事故物件に住むメリット・デメリット
- 契約時の注意点
事故物件とは
事故物件とは実際のところどのような物件を指すのでしょうか。
事故物件の定義
事故物件とは、過去に人の死に関わる出来事が発生した物件を指す俗称です。
具体的には、以下のようなケースが事故物件に該当するとされています。
- 自死が起きた
- 殺人事件が起きた
- 火災が起きた
- 孤独死で発見まで時間がかかった
一方、老衰や病気による自然死で速やかに発見された場合は、一般的に事故物件とはみなされません。
ただし、発見が遅れて室内の状態が著しく悪化した場合には、事故物件として告知の対象になることがあります。
国交省ガイドラインによる告知義務の範囲
2021年10月、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。
不動産取引における告知義務の判断基準が初めて公的に示された点で、大きな意義があります。
ガイドラインでは、自殺・殺人・火災死亡など「自然死以外の死」が発生した場合、宅地建物取引業者は借主や買主に対して告知する義務があるとされています。
自然死や日常生活における不慮の事故死（入浴中の溺死、転倒による死亡など）は、原則として告知の対象外です。
ただし、前述のとおり自然死であっても、長期間発見されずに特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合は、告知義務が生じるとされています。
ガイドラインはあくまで指針であり法的拘束力はありませんが、多くの不動産会社がガイドラインに沿った運用を行っています。
告知義務について
国交省ガイドラインでは、賃貸物件の場合、事案の発生から概ね3年が経過すれば告知しなくてもよいとされています。
3年経過後は、不動産会社から積極的に説明されないケースが多くなります。
つまり、過去に事故があった物件でも、一定期間が経てば「告知事項あり」と表記されなくなる可能性があるということです。
一方、売買物件には明確な期限が設けられていません。
売買の場合は取引金額が大きく、買主への影響も大きいためと考えられます。
ただし社会的に注目を集めた重大な事件が発生した物件では、3年を超えても告知が必要と判断されることがあります。
事故物件を探す方法5選
ここでは代表的な5つの方法を、実用性の高い順に紹介します。
①大島てるで事故物件マップを確認する
大島てるは、日本最大の事故物件情報共有サイトです。
アクセスするとマップ上に炎のアイコンが表示されます。
炎のアイコンが表示されている場所が、過去に事故や事件のあった物件です。
炎のアイコンをクリックすると事故の概要（発生年月・死因・住所など）が確認できます。
大島てるの情報はユーザーからの投稿によって成り立っています。
情報量が多い反面、すべての事故物件が網羅されているわけではない点には注意が必要です。
また、投稿内容の正確性は保証されていないため、あくまで参考情報として活用しましょう。
②ポータルサイトで「告知事項あり」を検索する
大手不動産ポータルサイトでも、事故物件を探すことは可能です。
物件情報の「備考欄」や「特記事項」に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」と記載されている物件が、事故物件に該当する可能性があります。
SUUMOの場合、フリーワード検索欄に「告知事項あり」と入力して検索すると該当物件が一覧で表示されます。
HOME’Sでも同様に、フリーワード検索で「告知事項」や「心理的瑕疵」と入力すると、該当する物件を絞り込めます。
ただし、すべての事故物件が「告知事項あり」と明記されているわけではありません。
告知義務の期限が過ぎた物件や、不動産会社が備考欄に記載していない物件は、検索にヒットしない場合があります。
③事故物件専門の賃貸サイトを利用する
近年、事故物件を専門に取り扱う賃貸サイトが登場しています。
代表的なサイトとして「成仏不動産」があり、事故物件だけを集めた物件情報を掲載しています。
成仏不動産では、物件ごとに事故の内容（自殺・孤独死など）が明記されており、どのような経緯で事故物件になったのかを把握できます。
事故物件に抵抗がなく、家賃の安さを重視する人にとっては効率よく物件を探せる有力な手段です。
④不動産会社に直接聞く
不動産会社の店舗を訪れた際に「事故物件でもよいので家賃の安い物件を紹介してほしい」と伝える方法も有効です。
事故物件は空室期間が長くなりやすいため、不動産会社としても入居者を見つけたいという事情があります。
事故物件を希望していることを伝えれば、ネットには掲載されていない非公開の事故物件を紹介してもらえる場合があります。
不動産会社は告知義務の内容を把握しているため、事故の詳細についても確認できるでしょう。
⑤物件の登記情報から過去の所有者変遷を調べる
不動産の登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すると過去の所有者の変遷を確認できます。
法務局の窓口やオンラインサービス「登記情報提供サービス」を利用すれば、誰でも登記情報を閲覧可能です。
短期間で所有者が頻繁に変わっている物件は、何らかの問題を抱えている可能性があります。
登記情報の取得にかかる費用は、オンラインで1通あたり332円程度、法務局の窓口では600円です。
事故物件かどうかを登記情報だけで断定することはできませんが、他の調査方法と組み合わせることで判断の精度を高められます。
事故物件かどうかを見分けるポイント
事故物件であることが明示されていない場合でも、いくつかのサインから事故物件の可能性を推測できます。
物件を探す際にチェックしておきたいポイントを4つ紹介します。
不自然に安い家賃
周辺相場と比べて明らかに家賃が安い物件は、事故物件である可能性を疑う余地があります。
事故物件は心理的な抵抗感から入居者が集まりにくいため、オーナーが家賃を大幅に下げて募集するケースが多いためです。
目安として、同じエリア・同じ間取りの物件より20〜30%以上安い場合は、事故物件の可能性があるでしょう。
ただし、家賃が安い理由は事故物件以外にも、築年数の古さや駅からの距離、設備の老朽化など複数考えられます。
「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」の記載に注目する
物件情報の備考欄や特記事項に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」と記載されている場合、事故物件である可能性が高いといえます。
不動産会社が告知義務に基づいて記載している情報であり、入居前に確認すべき重要な事項が存在することを意味しています。
「心理的瑕疵」とは、物件自体の物理的な欠陥ではなく、心理的に住みたくないと感じる要因があることを示す不動産用語です。
自殺や殺人だけでなく、近隣に嫌悪施設（墓地・火葬場など）がある場合にも使われることがあります。
「告知事項あり」と記載されていたら、具体的な内容を不動産会社に問い合わせてみましょう。
同じ間取りで1室だけリフォーム済みの場合も要確認
マンションやアパートで、同じ間取りの部屋が複数ある中で1室だけリフォーム済みになっている場合、事故物件の可能性があります。
事故が起きた部屋のみ原状回復やリフォームが行われるケースがあるためです。
特に、築年数が新しいにもかかわらず室内がフルリフォームされている物件は、注意深く確認する価値があります。
壁紙の全面張り替え、フローリングの交換、ユニットバスの入れ替えなど、大規模な改修が行われている場合は、リフォームの理由を不動産会社に尋ねてみましょう。
事故物件に住むメリット
相場より安い家賃で住める
事故物件のメリットは、周辺相場より大幅に安い家賃で住める点です。
相場の10〜50%程度安いことも珍しくありません。
家賃の安さを最優先する人や、過去の出来事に対して心理的な抵抗が少ない人にとっては、事故物件は合理的な選択肢です。
好立地物件が格安で手に入ることがある
事故物件は、通常であれば予算オーバーになるような好立地の物件を手に入れるチャンスです。
駅チカや都心部の人気エリアにある物件でも、事故物件であれば相場より安く借りられます。
好立地の物件は空室が出にくいため、通常は家賃が下がりにくい傾向がありますが、事故物件であれば立地の良さと家賃の安さを両立できる可能性があります。
事故物件に住むデメリット
精神的な負担を感じる人もいる
住み始めた当初は気にならなくても、生活を続けるうちに精神的な負担を感じるようになる人がいます。
例えば夜間に不安を感じたり、物音に敏感になったりするケースが報告されています。
また、家族や友人に事故物件に住んでいることを伝えた際に、心配されたり否定的な反応をされたりする可能性もあります。
契約を更新する際に家賃が上がることがある
事故物件の家賃は、契約更新のタイミングで家賃が引き上げられ、割安感がずっと続くとは限らない点に注意が必要です。
オーナーとしては、事故物件であることの心理的影響は時間の経過とともに薄れると考えるため、更新時に通常の相場に近い水準まで家賃を戻そうとする場合があります。
契約前に「更新時の家賃改定の可能性」について不動産会社に確認しておきましょう。
可能であれば、家賃据え置きの条件を契約書に盛り込めないか交渉してみるのもひとつの手段です。
事故物件を探す際の注意点
事故物件を探す際に押さえておきたい注意点を3つ紹介します。
事故物件サイトの情報が正確とは限らない
大島てるをはじめとする事故物件情報サイトは、掲載情報の正確性は保証されていません。
実際には事故が起きていないにもかかわらず、誤って投稿されているケースも報告されています。
逆に、実際に事故が起きた物件であっても、投稿がなければサイト上には表示されません。
事故物件サイトの情報は参考情報のひとつとして位置づけ、最終的な判断は不動産会社への確認や登記情報の調査など、複数の情報源を総合して行うようにしましょう。
事故物件を借りる前に必ず現地を確認する
事故物件を検討する場合、内見を行って現地の状態を確認しましょう。
写真や間取り図だけではわからない情報が、現地には数多くあります。
壁や床のシミ・変色、共用部分や周辺環境の雰囲気は実際に現地を訪れなければ把握できません。
昼間と夜間では物件の印象が変わることがあるため、可能であれば時間帯を変えて複数回内見することをおすすめします。
賃貸契約前に告知内容を書面で確認する
事故物件の賃貸契約を結ぶ前に、告知事項の具体的な内容を書面で確認することが重要です。
重要事項説明書に告知内容が記載されているかを確認しましょう。
事故の発生時期、事故の種類（自殺・孤独死など）、特殊清掃やリフォームの実施状況など、できるだけ詳細な情報を書面に残してもらうのが理想です。
書面で確認しておくことで、万が一トラブルが発生した場合の証拠にもなります。
事故物件は通常の物件以上に契約内容の確認が重要であるため、疑問点があれば遠慮なく質問しましょう。
まとめ
事故物件を探す方法についてお伝えしました。
事故物件には「家賃が安い」「好立地の物件に手が届く」といったメリットがある一方、精神的な負担や契約更新時の家賃上昇といったデメリットも存在します。
メリットとデメリットの両面を理解したうえで判断をすることが大切です。
また、事故物件を探す際には、情報サイトの内容を鵜呑みにせず、必ず内見を行い告知内容を確認するようにしましょう。
