連棟式建物の売却はなぜ難しい？できるだけ高値で売却する方法

「相続した連棟式建物を売りたいけれど、不動産会社に断られてしまった」

「再建築不可と言われてしまい、なかなか買い手がつかない」

今、このような悩みを抱えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

隣家と壁を共有している連棟式建物、いわゆる「長屋」は、自分の一存だけでは建て替えが難しく、権利関係も複雑になりがちです。

そのため、一般的な一戸建て住宅に比べると、どうしても売却のハードルが格段に高くなってしまいます。

しかし、だからといって売却を諦める必要はありません。

正しい知識と戦略を持てば、買い手を見つけることは十分可能です。

この記事では、なぜ連棟式建物の売却が難しいとされるのか、その理由を紐解きながら少しでも高く、そしてスムーズに売却するためのノウハウを解説します。

連棟式建物とは

連棟式建物は、複数の住戸が壁を共有して横に連なった建築物です。

都市部の古い住宅街や、戦後に建設された住宅地に多く存在し、建築基準法では、連棟式建物は「長屋」という建物種別に分類されます。

各住戸が独立した出入口を持ちながら構造的には一つの建物として繋がっているため、法律上は一棟の建物として扱われます。

土地の権利関係も物件によって様々で自分の住んでいる部分の土地を単独で所有しているケースもあれば、敷地全体を住民全員で共有しているケースもあります。

連棟式建物の売却が困難な理由

連棟式建物は、一般的な不動産市場において売却難易度が極めて高い物件とされています。

立地が悪くないにもかかわらず、なぜこれほどまでに敬遠されてしまうのでしょうか。

その背景には、物理的な問題だけでなく、法律や金融、そして人間関係が複雑に絡み合う構造的な理由が存在します。

建て替えや増改築の制約

連棟式建物の最大の問題は、建て替えや増改築が法律上できない、またはできても大きな制約を受ける点です。

接道義務を満たせない物件が多い

建築基準法では、建物を建てるためには敷地が幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないという接道義務があります。

連棟式建物の各住戸は、端の住戸以外は道路に直接接していないことが多く、この接道義務を満たせません。

道路に面しているのは一棟全体としての敷地であり、各住戸の敷地は他の住戸を通らなければ道路に到達できない構造になっています。

接道義務を満たさない敷地では、建築確認申請が下りません。

つまり、現在の建物を取り壊してしまうと新しい建物を建てることができなくなります。

購入者からすれば、将来的に建て替えができない物件は資産価値が著しく低く、購入をためらう要因となります。

既存不適格建築物の可能性

接道義務以外にも、売却を難しくする要因として「既存不適格建築物」の問題があります。

既存不適格建築物とは、建物が建てられた当時は適法だったものの、その後の法改正によって現在の建築基準法の基準を満たさなくなってしまった物件のことです。

古い連棟式建物の多くがこれに該当します。

既存不適格建築物は、そのまま住み続ける分には違法ではありません。

しかし、建て替えや大規模なリフォームを行おうとすると現行の厳しい法律に適合させる義務が発生します。

適合させるにはコストが見合わないことも多く、経済的な合理性から事実上、建て替え不可能と判断されることがほとんどです。

その結果、再建築不可物件と同様に市場での流通が極めて困難になり、買い手がつきにくくなってしまうのです。

住宅ローンが利用しにくい

運よく購入希望者が見つかっても、次に立ちはだかるのが「住宅ローン」の壁です。

金融機関の融資審査が厳しい

多くの金融機関は、連棟式建物への融資に消極的です。

住宅ローンは20年から35年という長期間にわたって返済が続きますが、その間に建物が老朽化しても単独では建て替えができないので将来的な資産価値を維持するのが難しいと判断されるためです。

仮に審査が通ったとしても、融資額が物件価格の50%〜70%程度に制限されるケースが少なくありません。

不足分は購入者が自己資金で補わなければならず、多額の現金を用意できる人にしか売れないことになります。

これでは一般的な会社員などがターゲットから外れてしまい、購入希望者の母数が大幅に減ってしまいます。

担保価値が低く評価される

金融機関が融資額を決める際の「担保評価」も厳しくなります。

再建築不可や既存不適格の場合、建物の価値はほぼ無いとみなされ、土地の価値しか評価されないこともあります。

その土地ですら形が不整形だったり単独での利用が難しかったりするため、周辺相場より低く見積もられがちです。

結果として、希望する融資額が下りず、売買契約直前で話が流れてしまうケースが頻発するのです。

権利関係の複雑さ

連棟式建物は、物理的に繋がっているだけでなく、権利関係も「お隣」と密接に関わっています。

これも売却を難しくする大きな要因です。

隣接住戸との権利調整が必要

一住戸だけを売却する場合でも、隣接する住戸との間で様々な権利関係が存在します。

壁や柱、屋根、床下の配管などを共有しているため、その管理責任や所有権がどこにあるのかを明らかにする必要があります。

特に古い建物では、こうした取り決めが曖昧なまま長年過ごしてきたケースが多く、いざ売却しようとした段階で問題が表面化します。

後々のトラブルを防ぐには隣人と協議して覚書を交わすなどの対策が必要ですが、これには多大な労力と時間がかかります。

分割売却の難しさ

土地の権利形態によっては「土地の切り分け」自体が困難な場合もあります。

敷地全体を住民全員で共有している場合、自分の持分だけを売ることは理論上可能ですが、自由に土地を使えない状態で購入する人はまずいません。

単独の土地として売るには、土地を切り分ける「分筆（ぶんぴつ）」手続きが必要ですが、これには所有者全員の同意が必要です。

分筆には測量費用がかかる上、接道義務を満たすように切り分けること自体が物理的に不可能なケースもあります。

こうした権利整理だけで数ヶ月から1年以上かかることも珍しくなく、その間に買い手の意欲が冷めてしまうリスクが常につきまといます。

市場での需要が限定的

構造的な問題により、連棟式建物を購入したい層は極めて限定的です。

購入希望者が少ない

建て替えができない、住宅ローンが組みにくい、権利関係が複雑といった要因が重なり、連棟式建物を積極的に購入したいと考える人は少数です。

一般的な住宅購入希望者は、将来的なリフォームや建て替えの自由度を重視するため、制約の多い連棟式建物は選択肢から外れます。

投資目的で購入する層も、資産価値の向上が見込めない物件には興味を示しません。

賃貸に出す場合でも、古い建物は入居者が集まりにくく、空室リスクが高いと判断されます。

結果として、不動産市場に出しても問い合わせ自体がほとんどないという状況に陥ります。

価格が相場より低くなる

運よく売却できたとしても、価格は周辺の通常の戸建て住宅と比較して低くなります。

再建築不可の物件は、同じ立地の再建築可能な物件の50%から70%程度の価格でしか売れないことが一般的です。

立地が良く、建物の状態が比較的良好であっても、法的な制約があるだけで値引きせざるを得ません。

売主としては納得しがたい価格設定になることが多く、売却を躊躇する要因となっています。

長期間売れ残ると、さらに価格を下げる必要が出てきて悪循環に陥ります。

連棟式建物を売却する方法

ここからは、連棟式建物を売却する方法について紹介します。

一棟全体での売却

連棟式建物を売却する際、高いハードルはあるものの最も高い売却益を期待できるのが全住戸をまとめて売却する「一棟全体での売却」です。

バラバラに売るのではなく、一つの大きな土地として売却することで、買主（主に不動産会社やデベロッパー）は解体後の再開発やマンション建設など、土地を有効活用できるようになります。

その結果、個別に売却するよりも土地の評価額が跳ね上がり、高値での売却が可能になります。

しかし、この方法は実現の難易度が非常に高いという側面も併せ持っています。

最大の壁は、「全所有者の同意」が必須条件であることです。

合意形成の難しさ 所有者の中には「できるだけ高く売りたい人」もいれば、「今の家に愛着があり住み続けたい人」「すぐに現金化したい人」など、事情や希望は千差万別です。

一人でも売却に反対する人がいれば、この計画は実現しません。

複雑な権利関係 相続が発生して所有者が不明になっていたり、連絡が取れない所有者が含まれている場合、その権利関係を整理するだけでも膨大な時間と労力がかかります。

実現に向けたステップとして、まず所有者間で代表者を決めて窓口を一本化し、粘り強く意思統一を図る必要があります。

全員の転居先やスケジュール調整など、きめ細かな配慮が求められるため、当事者だけで進めるよりも調整役として専門知識を持つ不動産コンサルタントを間に挟むことが望ましいでしょう。

訳あり物件専門業者への売却

再建築不可物件や権利関係が複雑な不動産を専門に扱う「買取業者」に売却する方法もあります。

実績豊富な専門業者は敬遠されがちな連棟式建物を「再生させるノウハウ」を持っています。

一般の不動産会社が断るような物件でも、適切な価格で、かつスピーディーに買い取ってくれる可能性があります。

業者買取の大きなメリットは、「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を免責にできる点です。

古い建物の場合、売却後に雨漏りやシロアリ被害、設備の故障などが見つかるリスクがありますが、プロである業者が買い取る場合、これらの責任を売主が負わない契約にするのが一般的です。

「売った後にクレームが来たらどうしよう」という精神的な不安から解放され、現状のままで手離れよく売却できます。

一方で買取価格は一般的な市場価格よりも低くなることを理解しておく必要があります。

納得して売却するためには、必ず複数の業者に査定を依頼（相見積もり）しましょう。

その際、単に査定額が高いかどうかだけでなく、以下の点を確認することが大切です。

相続税の納税期限が迫っている場合や、多少安くてもとにかく早く現金化して肩の荷を下ろしたいという方にとって専門業者は最も現実的で頼りになるパートナーと言えるでしょう。

隣接住戸の所有者への売却

一般の市場では買い手がつきにくい連棟式建物ですが、意外と成功率が高いのがお隣さんに買ってもらうという方法です。

隣の住戸の所有者にとって、あなたの家を買い取ることは大きなメリットがあるからです。

例えば、自分の敷地を広げて広く使えるようになるだけでなく、2つの住戸の敷地を合わせることで「接道義務」などの法的要件をクリアし、将来的に建て替えが可能になるケースがあるからです。

これまで「再建築不可」だった土地が、資産価値のある「建築可能な土地」に変わる可能性があるとなれば隣人にとって魅力的な話になります。

こうしたお互いにとってのメリットを丁寧に説明できれば、交渉がスムーズに進む可能性は十分にあります。

もし相手に購入資金の余裕がない場合は、分割払いや、一旦賃貸として貸し出す提案をするなど、柔軟な条件を示すのも有効です。

長年のご近所付き合いで培った信頼関係があれば、一般市場では難しい取引でも成立させることができます。

また、不動産会社を挟まずに直接交渉が成立すれば、高額な仲介手数料を節約できる点も双方にとって嬉しいポイントです。

ただし、お金の話はデリケートなため、価格設定には慎重さが求められます。

市場価格より少し低めに設定しつつ、周辺の取引事例や路線価などを参考に双方が納得できる金額を探りましょう。

場合によっては、不動産鑑定士などの専門家に依頼して客観的な評価を出してもらうのも一つの手です。

第三者の意見を取り入れることで感情的な対立や「高い・安い」の水掛け論を防ぎ、冷静に話し合いを進めることができます。

売却をそれほど急いでいないのであれば、時間をかけてじっくりと交渉を進めていくことをおすすめします。

賃貸物件として保有し続けることも選択肢

どうしても売却が難しい場合、発想を変えて「賃貸物件」として活用する方法もあります。

連棟式建物は築年数が古く、駅から遠い立地にあることが多いため、高い家賃設定は難しいことが多いです。

しかし、相場より安い家賃であれば、「とにかく安く住みたい」という一定の需要は常に存在します。

適切にリフォームを行えば、単身者向けやシェアハウスとして入居者を確保できる可能性は十分にあります。

固定資産税や維持費を差し引いても手元に収益が残るのであれば、保有し続ける価値はあるでしょう。

また、将来的に相続が発生した際、人に貸している土地・建物は相続税評価額が下がるため、節税対策になるというメリットもあります。

ただし、安易な賃貸化には注意が必要です。

古い建物ゆえに、空室リスクや修繕リスクが常につきまとうからです。

給湯器の故障や雨漏りなど、入居中に設備トラブルが発生すれば、大家として速やかに対応・修繕する義務があります。

古い建物の場合、一度直してもまた別の場所が壊れることが多く、想定以上に修繕費がかさんで収益が吹き飛んでしまうことも珍しくありません。

また、入居者からのクレーム対応や退去時の原状回復といった管理業務も発生します。

管理会社に委託することもできますが、家賃収入が低い連棟式建物の場合、管理手数料を払うと手残りがほとんどなくなってしまう恐れがあります。

さらに重要なのは、保有している間に建物は老朽化していくという点です。

数年後に「やっぱり売りたい」と思った時には、今よりもさらに建物が傷んでおり、売却がより困難になっている可能性があります。

賃貸経営を続ける資金的な体力があるか、そして将来その不動産を相続する家族が引き継げるか。目先の収益だけでなく、将来のリスクまで見据えた慎重な判断が求められます。

売却前に準備すべきこと

売却をスムーズに進めるために準備すべきことは以下です。

物件の現状調査

売却を決める前に、自分の物件の状況を正確に把握しておきましょう。

登記簿の確認

法務局で登記簿謄本を取得し、土地と建物の所有権、抵当権の有無、共有者の情報を確認しておきます。

古い物件の場合、登記情報が実態と異なっていることがあり、売却前に修正が必要になることも考えられるため、登記上の地目や地積が現状と一致しているかも要チェックです。

建物の登記事項証明書では、建築年月日や構造、床面積を確認します。

未登記の増改築がある場合、売却前に登記を行うか、未登記部分の扱いを明確にしておく必要があります。

もし抵当権が設定されている場合は、売却代金で完済できるかを金融機関に相談しましょう。

建物の状態把握

売却方針を決める前に、まずは専門家に依頼して建物の劣化状況を正確に把握しておくことが重要です。

これを怠ると、後々大きなトラブルに発展する可能性があります。

具体的には、シロアリ被害の有無、基礎のひび割れ、屋根や外壁の劣化具合、水回りの設備状況などをチェックします。

「悪いところを知られたくない」と思うかもしれませんが、売却において隠し事は禁物です。

大きな欠陥（瑕疵）がある場合、売主にはそれを買主に伝える「告知義務」があります。

もし欠陥を隠して売却した場合、後から「契約不適合責任」を問われ、損害賠償や契約解除を求められるリスクがあります。

また、昭和56年（1981年）5月以前に建てられた建物の場合、「耐震診断」の実施も検討すべきです。

旧耐震基準の建物は耐震性に不安を持たれやすく、価格に大きく影響します。

診断結果が良ければアピール材料になりますし、悪くても正直に伝えることで解体前提での価格交渉などがスムーズに進みます。

適正な価格設定を行うためにも、まずは現状を客観的に知ることから始めましょう。

権利関係の整理

隣接所有者の意向確認

隣の住戸の所有者に、売却の意思があるかを確認します。

同じタイミングで売却を考えている場合は、一棟全体での売却を検討できます。

相手が購入に興味を示す場合は、直接交渉の可能性を探ります。

共有壁の管理責任や、排水設備の共用部分についてこれまで曖昧だった部分を文書化しておきます。

覚書や協定書を交わすことで、新しい所有者に引き継ぐ際の混乱を避けられます。

隣接所有者との関係が良好であれば、売却後も新所有者が円滑に入居できる環境を整えられます。

境界の明確化

土地の境界が不明確な場合、測量を実施して境界を確定させます。

隣地所有者と立ち会いのもとで境界標を設置し、境界確認書を取り交わします。

境界が確定していない土地は、買主が住宅ローンを利用する際に金融機関から指摘を受けることがあります。

境界トラブルは不動産取引で最も多い紛争原因の一つです。

前もって対応しておくことで、買主に安心感を与え、売買契約の成立確率を高められます。

必要書類の準備

売却に必要な書類一覧

登記済権利証または登記識別情報通知、固定資産税納税通知書、建築確認済証、検査済証、建物の図面、土地の測量図などが基本的な書類です。

書類が揃っていない場合、再発行や代替書類の取得が必要になります。

マンションの管理規約のような文書は連棟式建物にはありませんが、隣接住戸との間で交わした覚書や協定書があれば用意します。

過去の修繕履歴やリフォームの記録があれば、建物の状態を説明する資料として活用できます。

身分証明書や印鑑証明書、住民票なども売買契約時に必要です。

取得に時間がかかる書類

建築確認済証や検査済証は建築時に発行される書類ですが、紛失していることも多く、再発行ができない恐れがあります。

その場合は、役所で建築計画概要書の閲覧や、台帳記載事項証明書の取得で代替できるか確認しましょう。

もし書類がないと、建物が合法的に建築されたことを証明できず、売却に支障が出ることがあります。

測量図や境界確認書の作成には、測量会社に依頼してから完成まで1か月から2か月かかります。

隣地所有者との立ち会い日程の調整も必要です。

売却を決めたら書類の準備に時間がかかることを見越して、余裕を持ったスケジュールで売却活動を進めましょう。

まとめ

連棟式建物の売却は、これまで解説した通り「建て替えの制約」「住宅ローンの壁」「権利関係の複雑さ」、そしてそれによる「市場需要の少なさ」という4つのハードルが存在するため、どうしても難易度は高くなってしまいます。

しかし、決して「売れない」わけではありません。

状況に合わせて隣地の方への売却交渉を行ったり、賃貸物件として活用したり、あるいは専門業者への買取を依頼したりと適切なルートを選べば、解決の糸口は必ず見つかります。

一般的な不動産会社で断られてしまったとしても、特殊な物件を扱うプロであれば、全く違う解決策を提示できるケースが多々あります。

弊社では、連棟式建物をはじめとした、他社で敬遠されがちな「訳あり物件」の買取に特に力を入れています。

豊富な実績とノウハウを活かし、お客様の物件が持つ可能性を最大限に評価いたします。

売れるかどうかわからないという段階でも構いません。まずは一度、お気軽にご相談ください。