売却を検討している物件のなかには、過去に人が亡くなったケースがあるかもしれません。その際、その物件が「事故物件」に該当するのか、判断が難しいと感じる方も多いのではないでしょうか。

最近では、テレビ番組や映画、インターネットの記事などで事故物件が取り上げられる機会が増え、一般の方への認知度も高くなりつつあります。

この記事では、そもそも「事故物件」とは何かを解説します。また、事故物件に該当しないケースや所有している場合の対処法についても紹介します。事故物件でお悩みの方は、ぜひ参考にしてください。

事故物件に関する基礎知識

まずは事故物件に関する基礎知識として、どのような物件が該当するのかを解説します。また、判断基準とされているガイドラインについても紹介します。

事故物件とは

事故物件とは、人が亡くなったことにより「心理的瑕疵」が生じた不動産のことです。殺人や自殺、自然死など死因はさまざまですが、すべての死が同様に事故物件として扱われるわけではありません。

つまり「亡くなった部屋＝事故物件」ではなく、亡くなった理由や状況に対する「心理的瑕疵」を考慮して、不動産業者が事故物件かどうかを判断します。しかし、どれほど強く抱くかは人によって異なり、基準は極めて曖昧です。

死の告知に関するガイドラインとは

国土交通省は、心理的瑕疵のある物件を取り扱う際のガイドラインを2021年に制定しました。 正式には「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」と呼ばれています。

不動産取引では、過去に発生した人の死亡が取引に影響を及ぼす場合があります。そのため、ガイドラインでは、売買や賃貸の際に、物件で発生した死亡事案についての情報をどのように扱うかを定めました。

具体的には、売主や貸主は、物件で起きた死に関する情報を宅地建物取引業者に提供し、それを告知書に記載する必要があります。自然死や事故死の場合、通常は告知の義務はありませんが、質問があった場合や特別な事情がある場合、特殊清掃があった場合などは開示する必要があります。

ただし、このガイドラインには法的拘束力はなく、不動産業者が事故物件かどうかを判断することには変わりません。それでも、ガイドラインが存在することで、不動産業者の「判断基準」が一定程度統一されるため、入居後のトラブルなどを減らせるでしょう。

出典元：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（国土交通省）（https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00029.html）

瑕疵物件の種類

瑕疵物件には、おもに以下の4種類があります。

●心理的瑕疵
●物理的瑕疵
●法律的瑕疵
●環境的瑕疵

ここでは、それぞれの種類について解説します。

心理的瑕疵

心理的瑕疵とは、居住者が嫌悪感を抱いたり、心理的に問題が生じたりする可能性のあることを指します。具体的には、物件内で起こった殺人、自殺、他殺などです。

心理的瑕疵を含む物件は「事故物件」として扱われますが、心理的影響は目に見えないため、客観的に判断するのが難しく、明確な基準はありません。

なお、自然死や病死は通常、心理的瑕疵に該当しません。ただし、発見が遅れた結果、特殊清掃が必要となる場合は、事故物件として扱われる可能性があります。

また、近隣やマンション内に反社会的勢力の施設がある場合、その物件も「心理的瑕疵物件」とみなされることがあります。

こちらの記事では、心理的瑕疵物件について詳しく解説しています。所有するリスクや事故物件との違いについても取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。

物理的瑕疵

物理的瑕疵とは、不動産の土地や建物に存在する具体的な物理的欠陥のことです。たとえば、地盤沈下や土壌汚染など、土地関連の問題のほか、シロアリの被害や雨漏り、水漏れ、床下浸水などの建物関連の問題が含まれます。

このように、物理的瑕疵とは経年劣化が原因でない建物の機能低下や土地の問題です。日常生活を送る上で物理的な支障の出る可能性のある物件は、物理的瑕疵物件として申告する必要のある可能性があります。

ただし、建物が古くなり、その経年劣化が明らかな場合は、物理的瑕疵物件とは見なされないこともあります。

法律的瑕疵

法律的瑕疵は不動産が公法上の規制や法的制限により、所有者が不動産を所望の目的で使用できない状況を指します。不動産が地域の建築基準法や消防法、都市計画法などに従っていない場合に生じます。

たとえば、消火器や火災報知器などの設置が義務付けられているにもかかわらず、設置を怠っているケースなどです。また、建ぺい率や容積率の規制を守っていない、建物が接道義務を満たさないなども該当します。

こうした法的制約は物件の再利用や改修を困難にし、場合によっては不可能にすることさえあります。そのため、法的瑕疵が認められる場合は告知義務があり、怠ると法的責任を問われる可能性があるため、注意しなければなりません。

環境的瑕疵

環境的瑕疵とは、物件自体に直接的な欠陥は見られないものの、周囲の環境が居住者に不快感や健康被害を与える可能性がある状態のことです。このような瑕疵は、通常の生活環境に影響を及ぼす要因によって生じ、物件の利用価値や快適性を低下させます。

具体的には、建設中の高層マンションが日照権を侵害し、自然の光や風の流れを妨げるケースや、線路や主要道路に隣接した物件で、騒音や振動、異臭に悩まされる状況が考えられます。いずれも、物件の評価を著しく下げる要因になり得るでしょう。

したがって、不動産を購入または賃貸する際には、環境的瑕疵がどの程度生活に影響を及ぼすかを正確に把握し、必要に応じて事前に告知することが不可欠です。物件を売却する前に周囲の環境を詳細に調査し、購入を検討している人に情報提供する必要があります。

事故物件に該当しないケース

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」では、以下のケースが事故物件に該当しません。

●自然に死または日常生活の中での不慮の死
●死亡の発生からおおむね3年経過している場合
●隣接住居または共用部分で発生した死亡事故

ただし、先述のとおり、このガイドラインには法的拘束力はありません。そのため、不動産を売却する際には、自己判断で事故物件ではないと決めつけず、不動産会社に相談しましょう。

出典元：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（国土交通省）（https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo16_hh_000001_00029.html）

【賃貸借・売買取引】 自然死または日常生活の中での不慮の死

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、自然死や日常生活における不慮の死に関しては、不動産取引において告知義務の対象外とされています。たとえば、老衰や持病による病死など、家庭内で自然に起こり得る死亡事例などです。

また、自宅での偶発的な転落や転倒、入浴中や食事中の事故による死亡も告知する必要がないと定められています。いずれの場合も、物件そのものの価値や安全性に直接的な影響を与えるものではないため、事故物件としての扱いを受けません。

日常生活で発生する自然死や病死などは、物件の使用において避けられないことが多いため、特別な告知を必要としないとされています。

【賃貸借取引】 死亡の発生からおおむね3年経過している場合

「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、賃貸物件で死亡事故が発生した場合、事実を発見した日から約3年間は告知義務が存在します。過去に発生した死が、住むかどうかを決める重要な判断材料となる可能性があるためです。

しかし、3年が経過すると告知義務は原則として免除されます。したがって、死因が特別清掃を必要とするほどの特殊な状況であった場合でも、発覚後3年が経過すれば、新たな契約者に対する告知義務はなくなるとされています。

つまり、3年という期間は不動産の取引において死亡事故の影響を適切に管理するための合理的な猶予といえるでしょう。

【賃貸借・売買取引】 隣接住居または共用部分で発生した死亡事故

不動産取引における告知義務は、特定の条件下では適用されないことがあります。不動産において、隣接する住居や集合住宅の普段ほとんど利用されない共用部分で死亡事故が発生した場合、それは告知義務の対象外とされます。

この規定は、上記の場所で発生した事故が、物件の本質的な価値や居住の安全性に直接影響を与えないと判断されるためです。また、特別な清掃が必要な場合も同じ考え方が適用されます。

不動産の取引は、居住空間の直接的な安全性や快適性に影響を与える事案のみが重視されます。それ以外の場所で発生した出来事は、開示の必要はないとされています。

事故物件を判断するポイント

事故物件がどのように見分けられているのかは、以下の項目で判断されるケースが多いです。

●瑕疵あり・告知事項ありの記載がないか
●修繕箇所に不自然な点はないか
●周辺の物件に比べて条件がよすぎないか
●過去の入居者情報に不自然な点はないか
●事故物件情報サイトに載っていないか

それぞれの項目について解説します。

瑕疵あり・告知事項ありの記載がないか

備考欄や特記事項に「瑕疵あり」「告知事項あり」といった記載があれば、該当物件に問題点があると判断されます。「瑕疵あり」の場合、物理的、心理的、または環境的な瑕疵が存在することを暗示するためです。

とくに物理的瑕疵は、建物の構造的安全性に直接関係しており、物件が選ばれるかどうかの大切な判断材料となるでしょう。また、心理的瑕疵があれば、一部の人は居住をためらう可能性も考えられます。

このような記載がある場合、物件の詳細をより深く理解するために、購入を考えている人が不動産業者に連絡するでしょう。その場合は告知義務に従って、相手が求めている情報をしっかりと伝えるように心がける必要があります。

修繕箇所に不自然な点はないか

内見時に修繕された部分が自然かどうかを確認し、事故物件に該当するかどうか判断されるケースも少なくありません。たとえば、居室のフローリングや浴室のタイルが一部分だけ新しくされている場合、以前何らかの問題があったと思われるでしょう。

また、過去に大きな事件や事故が報じられた物件において、外壁の塗り替えや名称を変更すると、怪しまれる可能性があります。修繕の際は、入居者が安心して暮らせるように全体を通して不自然な箇所が生まれないように注意するようにしましょう。

周辺の物件に比べて条件がよすぎないか

物件の条件があまりにもよいと、事故物件ではないかと思われる可能性があります。たとえば、周辺の類似物件と比較して家賃が非常に安い場合、背景に何か隠された問題があるのではないかと疑う人も出てくるでしょう。

通常、条件がよければすぐに入居者が見つかり、物件は市場からすぐに消えることが多いです。しかし、条件がよいにもかかわらず空室が目立つ場合は、理由を詳しく調べられる場合があります。

物件が異常に安いことに加えて、空室が多いという状況が重なっていれば、事故物件である可能性が疑われる可能性がさらに高くなるでしょう。したがって、自分で周囲の環境を確認し、ほかの物件との比較を念入りに行うことも大切です。

過去の入居者情報に不自然な点はないか

過去の入居者情報も事故物件かどうかの判断材料のひとつとなります。入居を希望する人に尋ねられた場合、管理会社やオーナーは個人情報を除いた居住期間や転居の理由、入居者の属性などの情報を伝えなければなりません。

実際に、事故物件や何かしらの問題を抱えている物件では、過去の入居者の流動が激しいケースが見受けられます。とくに、前の入居者が短期間で退去した場合や長期にわたって空室状態が続いている物件は、理由を詳しく聞かれることになるでしょう。

事故物件情報サイトに載っていないか

事故物件情報サイトを活用し、判断する人も多いです。事故物件情報は、インターネットを通じて手軽にアクセスできます。また、Webサイトのなかには、発生した事案の時期や内容を地図上で表示できるものもあります。

しかし、すべての情報が詳細に記載されているわけではありません。たとえば、具体的な部屋番号までは記載されていなかったり、投稿された情報に誤りがあったりすることも考えられます。つまり、記載されている情報のすべてが必ずしも正確とは限らないのです。

物件を売却する際、こうした事故物件情報サイトに掲載されているかどうかを確認してみるとよいでしょう。

事故物件を所有している場合の対処法

事故物件を所有している場合の対処法は、以下のとおりです。

●そのまま住み続ける
●倉庫や賃貸として活用する
●買取業者に売却する

それぞれの対処法について解説します。

そのまま住み続ける

事故物件にそのまま住み続ける選択肢は、多くの状況で現実的な対応となるでしょう。たとえば、家族が亡くなった自宅を相続する、あるいは所有している賃貸物件での不慮の死後、再び自身がその空間で生活を始めるなどが挙げられます。

事故物件の主な懸念は、過去に起きた死亡事故の事実に関連するものです。しかし、物理的な問題は伴わないことが多いでしょう。そのため、事故の痕跡をリフォームで除去して新しい生活を始めることが可能です。

心理的な影響に対処できる場合は物件を引き続き使用すれば、資産を有効活用し、新たな居心地のよい環境を築けるでしょう。霊感がなく、過去の出来事に対して大きな影響を受けない方に適しています。

倉庫や賃貸として活用する

事故物件を活用するひとつの方法として、物置や貸倉庫として利用する選択肢があります。とくに広い土地を持つ物件は、不要な物品を保管するスペースとして貸し出せば、安定した収入を得られるでしょう。

また、トランクルームとしての利用も考えられます。これらのスペースは長期的な契約が期待できるため、安定した経営を続けられるでしょう。

さらに、交通量の多い国道や街道に面した土地では、土地賃貸としての活用もおすすめです。このような立地は、コンビニエンスストアやファストフード店などの事業用定期借地として利用される場合が多く、安定した収益を生む可能性が高いです。

こうした商業活用によって、物件の価値を高めるのもよいでしょう。

買取業者に売却する

専門の買取業者に売却するのもひとつの手です。専門業者であれば、事故物件の扱いに慣れているため、通常の業者より速やかに販売できる可能性があります。

また、事故物件の所有者は売却時に死亡事故などの事実を明らかにする法的義務があるため、一般市場での売却は困難がともなうでしょう。心理的瑕疵などを隠して不動産を売却した場合、物件の購入者から法的責任を問われる可能性があるため、注意しなければなりません。

その点、専門業者に売却すれば、こうした将来的な法的責任から解放されるメリットがあります。取引自体は数日から1週間 ほどで完了するケースが多いため、少しでも早く物件を売却したい方には、とくにおすすめの選択肢です。

自殺物件の買取相場は？高額で売却するコツや業者選びのポイントを解説

まとめ

事故物件は、心理的瑕疵や物理的瑕疵、法律的瑕疵、環境的瑕疵など、さまざまな要因によって所有者にとって扱いが難しい不動産です。しかし、事故物件であっても適切な対応を取れば、価値を見出すことが可能です。

たとえば、修繕や改修を施したうえでの再利用や専門的なノウハウを持つ業者に買取を依頼するなどの選択肢があります。事故物件は、通常の取引が難しいケースが多いですが、専門業者であれば迅速な買取が可能です。

事故物件の売却をご検討の方は、ぜひINTERIQにお任せください。当社では、自殺物件や他殺物件、孤独死があった物件はもちろん、火事が発生した物件や騒音がひどい物件、悪臭がする物件など、一度他社で断られた物件も買取りを行っております。

また、雨漏りや建物の傾きといった老朽化した物件や、需要が少ないエリアにある物件についても、自社でリフォームを行い、再販可能な状態に整備いたします。当社には、豊富な知識と経験を持つスタッフが在籍しており、どのような物件でも安心してお任せいただけます。

お客様の大切な所有物を扱うことになりますので、ご相談には親身に寄り添い対応いたします。お見積もりやご相談は無料で承っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。