ゴミ屋敷や廃屋、老朽化した建物など、一般的な不動産とは異なる問題を抱えた物件は、買い手がつきにくいことがあります。売却価格を下げても、なかなか買い手が見つからないことが多いでしょう。
しかし、適切な売却方法を選び、信頼できる不動産業者を利用すれば、訳あり物件でもスムーズに売却できます。
本記事では、訳あり物件を売却する方法や適切な不動産業者の選び方を解説します。業者に売却するメリットやコツ、よくある質問への回答などもあわせて紹介します。訳あり物件を売却したい方はぜひ参考にしてください。
訳あり物件の売却方法
訳あり物件を売却する方法は、大きく分けて「不動産仲介業者」「不動産売買業者」の2つがあります。ここでは、2つの方法の特徴と売却までの流れを解説します。
不動産仲介業者
不動産仲介業者は、売主と買主の間で物件の売買を仲介する専門家です。一般の購入希望者に広く物件を紹介するため、条件が合えば高値での売却も可能です。
仲介業者は、不動産情報サイトへの掲載や自社ネットワークの活用、チラシの配布など、幅広い販促活動を行います。複数の購入候補者と交渉できるため、よりよい条件を引き出せるでしょう。
ただし、売却までに半年から1年程度ほど時間がかかる のが一般的です。また、時間をかけたとしても売却できない場合もあります。購入希望者の内見対応や価格交渉なども必要となるため、早期売却を希望する方にはおすすめできません。
売却の流れは、まずは不動産仲介業者に査定を依頼し、実際に物件を見てもらいます。査定額に納得できれば媒介契約を結び、本格的な売却活動がスタートです。
購入希望者が見つかれば価格交渉を行い、条件が整えば売買契約の締結となります。最後に、物件の引き渡し準備を経て取引が完了となります。
なお、査定依頼は不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。複数の業者から査定額を提示してもらうことで、適正な相場がつかめます。
査定依頼には不動産一括査定サイトの利用がおすすめです。複数の業者から査定額を提示してもらうことで、相場観をつかみやすくなります。ただし、極端に高額や安価な査定をする業者には注意が必要です。
また、訳あり物件の取り扱い実績がある業者を選ぶと、より確実に売却できるでしょう。
不動産売買業者
不動産売買業者は、物件を直接買い取ってくれる専門業者です。
最大の特徴は、売却がスピーディーに進むことです。通常の売却では購入希望者との交渉や内見対応が必要ですが、買取業者に売却する場合は不要なため、早期に売却が可能となります。
とくに訳あり物件の場合、買取業者への売却は大きなメリットがあります。一般の購入希望者では敬遠されがちな物件でも、プロの目で価値を見出し、買い取ってくれることが多いです。
売却の流れは、まず買取業者を探して査定を依頼し、実際に物件を見てもらいます。その後、買取額の提示があり、条件に納得できれば即座に売買契約を締結できます。契約後は物件の引き渡しと代金の受け取りで完了です。
ただし、買取価格は市場価格よりも低くなることが一般的です。場合によっては相場の50%程度になることも あります。
しかし、所有し続けることで発生する固定資産税などの諸経費を考慮すると、早期売却には大きなメリットがあります。とくに相続した物件や老朽化が進んでいる物件は、所有し続けることでかえって負担が増える可能性があります。
よりよい条件で売却するために、複数の買取業者に査定を依頼し、それぞれの買取額を比較しましょう。
訳あり物件を業者に売却するメリット
訳あり物件の売却は、一般的な物件の売却よりも難易度が高いです。しかし、専門知識を持った不動産業者に依頼することで、さまざまなメリットが生まれます。
ここでは、訳あり物件を業者に売却する際の具体的なメリットを紹介します。
そのままの状態で売却できる
訳あり物件は、通常の物件とは異なり、さまざまな問題を抱えています。とくに事故物件の場合、特殊清掃や遺品整理、供養といった専門的な対応が必要です。
一般的な売却では、売主がこれらの処理をすべて行わなければなりませんが、訳あり物件に精通した不動産業者に依頼すれば、物件をそのままの状態で買取りしてもらえます。
たとえば、長期間放置された室内に家具や日用品が残っていたり、特殊清掃が必要だったりする場合でも、現状のままで売却が可能です。業者は必要な処理をすべて自社で行うか、専門業者と連携して対応します。
そのため、処理に困っていた物件でも、安心して売却に踏み切れるでしょう。
スピーディーに売却できる
不動産仲介では、購入希望者の内覧対応や価格交渉など、さまざまな手続きが必要となります。また、訳あり物件は購入を敬遠されがちなため、売却自体が難しいケースも少なくありません。
しかし、買取業者に依頼すれば、スピーディーな売却が可能です。最短1週間程度で売却を完了することもあります。 これは、買取業者との直接取引となるため、販売活動や購入希望者の内覧案内といった手間が一切不要なためです。
売却の流れは、査定依頼から買取価格の提示、売買契約の締結、そして物件の引き渡しまで、とてもシンプルに進められます。早期の売却を希望される方にとって、この迅速な対応は大きなメリットとなります。
近隣の住人に知られず売却できる
一般的な不動産仲介では、購入希望者に物件を知ってもらうために、不動産情報サイトへの掲載や現地での案内板設置などの販促活動が行われます。しかし、事故物件の場合、売却のことを周囲に知られたくない方も多いでしょう。
そのような場合は、買取業者への売却がおすすめです。買取業者との直接取引であれば、物件を市場に出すことなく、極秘で売却を進められます。知人や親族に知られることなく、安心して売却を完了できるため、余計な心配や気遣いを避けられます。
売却後のトラブルの心配がなくなる
訳あり物件の売却では、売却後のトラブル発生が大きな不安要素です。
建物の老朽化や雨漏り、土地の形状の問題、さらには事故や事件といった履歴など、物件の瑕疵は売主に告知義務があります。しかし、これらの事実を購入者に正しく伝えていたとしても、後になってトラブルに発展するケースは少なくありません。
しかし、買取業者に売却する場合、このような心配は大幅に軽減されます。買取業者は不動産取引のプロであり、物件の瑕疵について十分に理解した上で購入を決定します。そのため、売却後に「聞いていない」「知らなかった」といったクレームを受ける心配がなく、安心して取引を進められます。
とくに心理的瑕疵がある物件の場合、この点が大きなメリットとなり、売主は余計なトラブルを避けられるでしょう。
売却価格の低下を防げる
訳あり物件を一般の不動産会社に依頼すると、買取価格が極端に安くなることがあります。また、場合によっては「買取りできない」と断られることもあります。これは、訳あり物件の取り扱いに不慣れで、物件をどのように活用すべきか見いだせないためです。
一方で、訳あり物件を専門とする不動産会社に依頼することで、状況は大きく変わります。専門会社は訳あり物件に特化した豊富な経験と知識を持ち、物件の価値を適切に見極めることができます。
売却経費の負担を減らせる
訳あり物件の売却には、通常の不動産売却よりも多くの経費がかかることが一般的です。しかし、買取専門業者に依頼すれば、これらの費用負担を大幅に抑えられます。
ここからは、具体的な経費と削減できるポイントを見ていきましょう。
特殊清掃費用
事故物件の売却で最も大きな負担となるのが「特殊清掃費用」です。自殺や他殺が発生した物件、また遺体の発見が遅れた物件などでは、専門業者による特殊清掃が必要です。特殊清掃費用は、物件の状態や間取りによって異なり、数万円から数十万円かかります。
通常の売却の場合、特殊清掃費用はすべて売主の負担となります。購入希望者の内覧に向けて室内を原状回復しなければならないため、清掃費用を支払う必要があります。また、業者との打ち合わせや現場確認も必要となり、精神的な負担が大きい場合もあるでしょう。
しかし、訳あり物件を専門に取り扱う買取業者に依頼すれば、特殊清掃費用を含めた金額で物件を買い取ってくれます。どんなに物件の状態が悪くても、売主は清掃費用を負担する必要がなく、専門業者に任せられるため、精神的・金銭的な負担を大幅に軽減できるでしょう。
遺品整理費用
相続物件の売却では、残された家具や遺品の処理の費用「遺品整理費用」が必要です。
専門の遺品整理業者に依頼すると、一般的に数万円から十数万円の費用が必要となります。 また、業者に見積もりを依頼する際には、荷物の量や状態を細かく確認する必要があり、手間がかかります。
一般的な不動産売却では、購入希望者の内見に向けてすべての遺品を片付けなければなりません。
しかし、買取業者に依頼すれば、家財道具や遺品が残ったままの状態でも買い取ってくれます。つまり、売主は遺品整理にかかる費用を負担する必要がなく、整理作業を省けます。
そのため「相続した物件に手をつけられなかった」「遺品整理に踏み切れない」といった状況でも、スムーズに売却できるという大きなメリットがあります。遺品の整理や処分まで一括して対応してもらえる点は、売主にとって安心できるポイントです。
解体・リフォーム費用
老朽化した建物を売却する際、解体やリフォーム費用が大きな負担となります。一般的な戸建住宅の解体には約200万円、大規模なリフォームとなると1,000万円前後の費用が必要です。
しかし、買取専門業者に売却する場合、これらの費用を一切負担せずに済みます。建物が老朽化していても、現状のままで買取ってもらえ、解体やリフォーム作業は業者が担当します。そのため、売主は追加費用や手間を心配することなく、スムーズに売却を進められるでしょう。
訳あり物件を売却する業者の選び方
訳あり物件の売却を成功させるためには、信頼できる不動産業者選びが重要です。ここでは、業者選びで注目すべきポイントを紹介します。
査定の説明を詳細にしてくれるか
訳あり物件の査定額は、一般的な物件と比べて大幅に低くなるのが通常です。事故物件などには心理的・物理的な欠陥があるため、減額が避けられないことがあります。しかし、その金額に明確な根拠がなければ、適切な査定とは言えないでしょう。
信頼できる業者は、査定額を算出する際の根拠を丁寧に説明してくれます。「このエリアは売れにくい」「相場からこの価格が妥当」といった抽象的な説明ではなく、具体的な周辺取引事例や物件の状態を踏まえた詳細な説明が提供されます。
説明が不十分であったり、極端に安い査定額を提示したりする業者は、注意が必要です。適切に判断するためには、少なくとも3社以上の業者に査定を依頼し、それぞれの説明を比較して検討することをおすすめします。
訳あり物件の売却実績はあるか
訳あり物件の適切な査定には、豊富な取引実績が不可欠です。
一般的な不動産の場合、周辺相場を参考に価格を決定できますが、訳あり物件の場合は、その物件が抱える問題や市場価値が異なり、状況によって価格が大きく変動します。そのため、取引実績が少ない業者では、適切な査定が難しくなります。
業者を選ぶ際は、まず会社のホームページや資料を確認し、過去にどのような訳あり物件を扱った実績があるかを確認しょう。さらに、担当者との打ち合わせ時に、自身の物件と似たケースの実績があるかを確認することをおすすめします。
物件と類似した事例を扱っている業者であれば、より正確な査定が期待できるでしょう。
地域物件に詳しいか
不動産取引において、地域の特性を理解していることはとても重要です。地域に精通した業者は、その土地の歴史や発展の経緯、住民の特徴、さらには将来の開発計画まで熟知しています。
たとえば、再開発計画が進行中の地域や、住民の年齢層の変化といった情報は、物件の価値や査定額に大きな影響を与えます。地域に詳しい業者であれば、訳あり物件でも、その地域ならではの潜在的な価値を見出し、適切な査定を提供してくれるでしょう。
士業と連携しているか
訳あり物件の売却では、予期しない法的問題や税務上の課題が発生します。とくに相続物件や事故物件では、専門家のアドバイスが不可欠です。そのため、弁護士や税理士などの士業と連携している不動産業者を選びましょう。
たとえば、相続に関する税務処理や近隣とのトラブル解決、所有権に関する法的な問題など、不動産だけの知識では解決が難しい事案があります。士業と連携している業者であれば、こうした問題に迅速かつ的確に対応し、安心して売却を進められます。
また、売却後のトラブル防止という観点からも、専門家との連携は重要です。法的な観点からのチェックや適切な契約書作成など、取引を安全に進めるための体制が整っている業者を選ぶことが大切なポイントです。
過去に行政処分歴がないか
訳あり物件の売却では、業者の信頼性が非常に重要です。一部の業者は相場よりも極端に安い買取価格を提示したり、実際には買取りではなく仲介取引を行ったりするケースが存在します。そのため、業者選びの際には必ず行政処分歴を確認することが重要です。
不動産業者は宅地建物取引業法に基づいて営業しており、法令違反があった場合は行政処分を受けることになります。この処分歴は国土交通省のウェブサイトで公開されているため、誰でも簡単に確認できます。
とくに、訳あり物件は一般の取引以上に慎重な対応が必要なため、処分歴のある業者との取引は避けましょう。
訳あり物件を売却する際のコツ
訳あり物件を売却するには、一般の不動産以上に慎重な対応と適切な判断が求められます。ここでは、スムーズな売却を実現するための具体的なコツを紹介します。
訳ありであることを伝える
訳あり物件の売却で最も重要なのは、物件の状態や履歴を正直に伝えることです。老朽化や設備の不具合、事故や事件の履歴など、物件の瑕疵は必ず業者に説明しましょう。
この告知は、後々のトラブル防止につながります。物件の瑕疵を告知せずに売却し、後から問題が発覚した場合、売主は瑕疵担保責任を負うことになります。買主から契約解除や損害賠償を請求されるリスクもあります。
このようなトラブルを避けるためにも、些細なことでも隠さずに伝えることが非常に重要です。
高く売却することにこだわりすぎないようにする
訳あり物件、とくに事故物件の売却では、価格に対する考え方を柔軟にすることが重要です。心理的瑕疵がある物件は、居住者に精神的な不快感を与える可能性が高く、市場価値が低下することは避けられません。
むしろ、早期に売却することで得られるメリットを考慮すべきです。物件を所有し続けると、固定資産税や管理費などの経費が継続的に発生し、さらに建物の劣化が進むこともあります。
そのため、ある程度の損失は覚悟しつつ、適切なタイミングで売却を決断することが大切です。高値での売却にこだわりすぎると、結果的によい条件を逃してしまうリスクもあるため、現実的な価格設定と迅速な売却を意識しましょう。
段階的に価格を下げていく
訳あり物件の売却では、価格設定の戦略が非常に重要です。最初に大幅に価格を下げてしまうと、物件の潜在的な価値を失うリスクがあるため、慎重に進める必要があります。また、その価格で売れなかった場合、次にどの程度値下げすべきかを判断するのが難しくなります。
そのため、段階的な価格調整がおすすめです。最初は市場の反応を見ながら、やや高めの価格設定をし、そこから問い合わせや内見の状況に応じて徐々に価格を下げます。この方法を取ることで、適正価格を見極め、買い手がつく価格帯を把握できます。
段階的に価格を調整することで、物件の認知度を保ちつつ、最適な売却価格を見つけられるでしょう。
しばらく時間を空ける
事故物件の売却では、タイミングが重要な要素です。事故や事件が発生した直後は、その出来事が地域の記憶に鮮明に残り、購入を検討する人が極めて少なくなるため、売却が難しくなります。
そのため、物件を市場に出すタイミングは慎重に検討しましょう。一定期間を置くことで、地域の心理的な抵抗感が和らぎ、より多くの購入希望者が現れる可能性があります。
複数の業者に査定を依頼する
訳あり物件の売却では、できるだけ多くの業者に査定を依頼することをおすすめします一社だけの査定では、その金額が適正かどうか判断するのが難しいためです。業者によって得意とする物件タイプや査定基準が異なるため、複数の視点から物件を評価してもらうことが重要です。
また、競合する業者がいることで、よりよい条件を引き出せる可能性も高まります。たとえば、ある業者の査定額が他社より低い場合「他社ではこのような評価をいただいている」と交渉することで、査定額のアップを期待できます。
複数の業者から査定を受けることで、不当に安い金額での買取りを防ぎ、最も条件のよい業者を選べるでしょう。
訳あり物件に関するQ&A
訳あり物件の売却に関して、多くの方が不安や疑問を抱えています。ここでは、よくある質問と回答を紹介します。
訳あり物件の定義は？
訳あり物件とは、居住や利用において何らかの課題を抱えている不動産のことです。しかし「訳あり物件」という言葉に明確な定義はなく、どんな物件がそれに該当するかは人によって異なります。
一般的に、訳あり物件は「瑕疵」がある物件を指します。「瑕疵」とは欠陥や傷、建物が本来備えるべき基準を満たしていないことです。訳あり物件は、抱えている問題の種類によって、主に以下の4種類があります。
●心理的瑕疵物件：居住者に嫌悪感などを与えて心理的に支障がでる可能性のある物件のこと
●法的瑕疵物件：建築基準法、消防法、都市計画法などの法律の基準を満たしていない物件のこと
●環境的瑕疵物件：周囲の環境要因によって不快感を持つ可能性のある物件のこと
●物理的瑕疵物件：物理的な不具合や欠陥のある物件のこと
訳あり物件を売却する際は、これらの問題を適切に開示することが重要です。
こちらの記事では、訳あり物件について解説しています。該当事例や売主の告知義務も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
ワンルームマンション投資を辞めたいときは？
ワンルームマンション投資を辞めたいと感じた場合、まずは収益を上げる可能性を探ることから始めましょう。
空室が続いている場合、室内の設備更新や内装のリフレッシュ、家賃の見直しなどを行い、物件の魅力を高める工夫をすることが有効です。また、入居者とのトラブルが原因であれば、管理会社の変更やコミュニケーション方法の改善を試みることもおすすめです。
資金面での負担が大きい場合は、ローンの見直しを検討しましょう。現在の金利が契約時より下がっている場合、借り換えを行うことで毎月の支払いを軽減できる可能性があります。また、余裕資金があれば繰り上げ返済をして、総支払額を抑えることも選択肢のひとつです。
もしこれらの改善策を試してもなお継続が困難な場合、物件の売却を検討することになります。売却時には、経験豊富な不動産会社に相談し、最適なタイミングや方法についてアドバイスを受けることが重要です。
専門家の意見を取り入れることで、売却時の損失を最小限に抑え、適切な方法で手続きを進められるでしょう。
こちらの記事では、ワンルームマンション投資について解説しています。辞めたいときに役立つ知識やタイミングも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
雨漏りした家を高く売却するには？
雨漏りがある家を高く売却するためには、状況に応じて適切な方法を選択することが大切です。以下の3つの選択肢があります。
ひとつ目は、リノベーションをしてから売却する方法です。雨漏りの原因となっている箇所を完全に修繕し、あわせて内装も一新することで物件の価値を高められます。
2つ目は、更地にして売却する方法です。築年数が古く、補修費用が高額になる場合は、建物を解体して土地だけを売却するとよいでしょう。
新築用の土地を探している購入者層にアプローチできるため、立地がよければ好条件で売却できます。
3つ目は、買取業者への売却です。現状のままでも買い取ってもらえるため、修繕費用や解体費用を抑えられます。とくに早期売却を希望する場合は購入者を探す必要がないため、この選択肢が有効です。
こちらの記事では、雨漏りが発生した家の売却について解説しています。売却前に知っておきたい解決策や注意点も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
古い家を売るには？
古い家の売却方法は、物件の状態や立地、予算に応じていくつかの選択肢があります。まず検討したいのが、現状のままでの売却です。修繕やリフォームの費用をかけずに売却できます。
一方、建物を取り壊して更地にする方法は、新築希望者をターゲットにできる利点があります。費用を抑えながら価値を高めたい場合は、キッチンやお風呂場など、目につきやすい部分だけを部分リフォームする方法もあります。
また、売却後のトラブルを防ぐため、瑕疵担保保険をかけてから売り出すこともおすすめです。地方の物件なら、自治体が運営する空き家バンクへの登録も検討しましょう。
そのほか、早期売却を希望する場合は、不動産買取業者の利用が効果的です。古家付きのままでも買い取ってもらえるため、手間やコストを最小限に抑えられます。
こちらの記事では、古い家を売る方法について解説しています。売却の手順・注意点や税制優遇措置も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、現在建っている建物を取り壊した後に、新たな建物を建てられない不動産のことです。
再建築不可物件は「都市計画区域」と「準都市計画区域」という特定の区域でのみ存在します。建築基準法では、両区域内で建物を建てる際に「接道義務」という基準を設けており、敷地が公道に一定以上接していることを求めています。
建築基準法は1950年に制定 されましたが、それ以前に作られた敷地や建物の多くは現在の接道基準を満たしていません。とくに、古くからの市街地や住宅密集地域では、狭い路地に面した建物が多く残っているため、再建築不可物件となるケースが増えています。
再建築不可物件のメリットには、通常よりも安価で購入できることや、固定資産税が低く抑えられることが挙げられます。しかし、反対に、建て替えができないという制限があるため、将来的な売却や活用に制約が生じることがあります。
購入検討時には、物件に課せられた制限を詳しく確認することが大切です。
こちらの記事では、再建築不可物件について解説しています。特徴や知っておくべきメリット・デメリットも取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
借地権は買い取ってもらえる？
借地権とは、建物を建てるために地主から土地を借りる権利のことを指します。相続で借地権を取得したものの、その土地を使う予定がない場合、多くの方が地主への買取りを希望します。
しかし、地主に買い取ってもらうためには当事者間での合意が必要不可欠です。地主との良好な関係が築けている場合やその土地の将来的な活用を地主が検討している場合には、買取りに応じてもらえる可能性もあります。
交渉の際は、双方にとってメリットのある条件を提示することが重要です。なお、借地権の処分方法は、第三者への売却という選択肢もあります。
こちらの記事では、借地権について解説しています。買取相場や応じてもらえない場合の対処法も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。
まとめ
訳あり物件の売却では、物件の状態や売主の希望に合わせて、不動産仲介業者への依頼や買取業者への直接売却といった選択肢を検討することが重要です。売却前には、物件の瑕疵を正確に伝えることや、適切な価格設定を行う準備も欠かせません。
とくに重要なのは、信頼できる不動産業者選びです。実績や専門知識はもちろん、地域特性を理解し、適切なサポート体制を持つ業者を選ぶことで、スムーズに売却できるでしょう。
訳あり物件の売却なら、ぜひINTERIQにお任せください。事故物件やゴミ屋敷、老朽化した物件などの物件でも買取りいたします。一度、買取りを断られた物件でも可能です。
長年の経験と実績を活かし、お客様の状況に応じた最適なプランをご提案いたします。お見積り・ご相談は無料で行っておりますので、ぜひ一度ご相談ください。
