古い家の売却には、築年数や状態に応じたさまざまな方法があります。適切な選択をすることで手続きがスムーズに進み、売却価格の最大化が可能です。

しかし、売却には注意点やコストも伴うため、誤った進め方をすると時間や費用が余計にかかる可能性があります。

この記事では、古い家を売る際の代表的な8つの方法をはじめ、注意すべきポイントや売却手順、税金対策について詳しく解説します。古い家の売却でお困りの方は、ぜひ参考にしてください。

古い家を売る8つの方法

古い家の売却には、目的や状況に応じたさまざまな方法があります。それぞれの手段にはメリットやデメリット、注意点があり、最適な方法は家の状態や売主の希望によって異なります。

以下では、古い家をスムーズかつ有利に売却するための代表的な8つの方法について、詳しく解説します。

そのまま売却する

古い家をそのままの状態で売却する方法は、修繕費やリフォーム費用をかけずに売却を進めたい場合に適しています。そのまま売却する方法は、余計な費用を抑えられる・リフォームや修繕の時間を省略できるといった点がメリットです。

準備や改修が不要なため、売主の手間が軽減される利点もあります。人気のエリアに位置する場合や、比較的状態の良い家であれば買主が見つかりやすくなります。

一方で、築年数が経過している家の場合、市場での需要が低くなるため購入希望者が限定され、売却価格が相場よりも低く設定されることが一般的です。

状態が悪い家は購入希望者の興味を引きにくく、買主が見つかったとしても価格交渉で時間がかかる可能性があります。これらの注意点を踏まえたうえで、最適な売却方法を検討しましょう。

家を取り壊して売る

家を解体し、更地にした状態で土地として売却する方法は、築年数が古く老朽化が進んだ家に適しています。解体して売る方法を選ぶことで、土地の価値だけを評価して売却することが可能です。

解体には費用が発生しますが、更地にすることで買主にとって利用価値が高い土地として評価されやすくなり、売却の可能性が広がります。老朽化した建物に関連する修繕や瑕疵のトラブルを回避できる点も、この方法を選ぶ際の利点です。

一方で、解体には費用がかかり、規模や条件によっては数十万円から数百万円の負担が発生する可能性があります。解体作業には一定の期間を要するため、売却までの時間が延びる点も考慮しなければなりません。

更地にした場合には、住宅用地として適用されていた固定資産税の軽減措置が解除されるため課税評価額が高くなり、結果的に税負担が増える可能性もあります。

瑕疵担保保険を付けて売る

瑕疵担保保険を付けて売却する方法は、とくに築年数が古い家に効果的な手段です。瑕疵担保保険を付けることで、買主が購入後に家の欠陥や不具合を発見した場合でも保険による補償を受けられ、買主の不安を軽減できます。

瑕疵担保保険が付いている家は、買主にとって購入後のトラブルを想定する必要が減るため、家選びの際の決断に影響します。保険の存在により売却プロセスが透明化されることから、家の信頼性が高まる点もメリットです。

一方で、瑕疵担保保険を付けるには注意点があります。保険加入の費用や保険加入時の検査、そのほかの関連手続きに費用がかかります。

瑕疵担保保険は、すべての欠陥が保険の補償対象となるわけではありません。一部の瑕疵は適用外となるため、該当範囲を事前に確認が必要です。

一部をリフォームして売る

家の一部をリフォームすることで見栄えや機能性を向上させ、売却につなげる方法です。水回りの改修や壁紙の交換、床の張り替えなど小規模な工事を行うことにより、家全体の印象や性能を改善できます。

見た目が新しく、機能的であると感じさせる改修がなされている場合、買主はその価値に見合った価格を提示するかもしれません。

購入後にリフォームを行う手間を省けるため、買主にとっての魅力が高まり、意思決定を迅速に促す効果も期待できます。ただし、改修工事には一定の費用がかかるため、その金額が高額になる場合も考慮しなければなりません。

リフォーム費用が売却価格に十分反映されない場合、結果的に投資の回収が難しくなるリスクがあります。計画段階でしっかりと見通しを立てておきましょう。

空き家バンクに登録する

空き家バンクは、自治体が運営するプラットフォームで、空き家を活用したい所有者と購入希望者を結びます。地域の特性を活かした売却が可能で、地元で新たな住まいを探している購入希望者と直接つながる機会が得られるのが特徴です。

多くの場合、登録料が無料もしくは低額で済むため、売却を進めるうえでの初期費用を抑えられる可能性があります。自治体が関与しているため公的な信頼性が高く、取引における安心感も得られるでしょう。

ただし、買主が見つかるまでに時間を要する場合があり、成約までの期間が長引くことも想定されます。購入希望者の条件や地域の相場に合わせるため、市場価格よりも低い価格で売却するケースもあります。

空き家バンクの利用条件や対象となる家の基準は自治体ごとに異なるため、事前に詳細を確認しておきましょう。

古家付き土地として売る

建物を解体せず「古家付き土地」という形で売却する方法があります。建物の解体を行わないため、解体費用を負担せずに売却活動を進めることが可能です。

買主は、自分の目的に応じた活用方法を選べるため、希望者の範囲を広げやすいという利点があります。希望者の範囲が広がれば、売却が進みやすくなります。

ただし、建物の状態が悪い場合には、土地全体の評価額が下がる可能性があります。老朽化した建物が付いている場合、買主にとってはその価値がマイナスに評価されることがあります。

買主の決断に影響を与え、売却が遅れるかもしれません。買主に対して家の詳細情報を事前にしっかりと説明し、信頼を築くことが重要です。

隣人に売る

隣接する土地を所有する隣人に売却する方法は、取引の相手が身近であるため、スムーズに進む可能性があります。隣地の利便性を高めたいという需要がある場合に、適しているでしょう。

隣人にとって、隣接地を購入することで敷地を広げたり、土地の活用の自由度を高めたりするメリットが得られるため、迅速に話がまとまりやすい場合もあります。直接交渉を行うため、不動産仲介手数料が不要となり、コストを抑えられる点も魅力です。

一方で、隣人が購入に興味を示さない場合、ほかの買主を探す必要があり、その際には売却活動が遅れる可能性があります。交渉がうまく進まない場合、近隣関係が悪化するリスクもあるため、慎重な対応が必要です。

不動産会社に直接買い取ってもらう

不動産会社に直接買い取ってもらう方法は、市場に出して売却先を探す通常のプロセスと比較して、早期に売却を完了させたい場合に効果的です。売却を急いでいる場合や、複雑な状況にある家の売却に適しています。

直接買い取ってもらう方法の魅力は短期間で売却が完了し、現金化できる点にあります。直接取引を行うため、不動産仲介手数料が発生しないことも売主にとってメリットです。

訳あり物件や市場で売りづらい条件の家でも、専門の不動産会社であれば対応してくれる場合が多く、安心して手続きが進められます。不要な家の売却を検討している場合は、専門的な知識を持つ不動産会社に相談するのがおすすめです。

INTERIQでは幅広い物件に対応し、売却手続きに関するさまざまなサポートを提供しています。通常の市場で売却が難しいとされる条件を持つ物件も、スムーズな取引が可能です。無料でお見積もり・ご相談を承っておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

古い家の基準は？

古い家とされる基準には、いくつかの明確な指標があります。とくに、法定耐用年数と耐震基準は、不動産市場や管理の判断において重要な基準です。基準を把握しておくことで、売却時や管理時に適切な対応が可能になります。

法定耐用年数

法定耐用年数とは、税法上で建物や設備などの固定資産が使用可能とされる期間を指します。法定耐用年数を超えると、税法上の資産価値は原則的にゼロと見なされることが一般的で す。

しかし、実際の建物の使用可能年数とは必ずしも一致するわけではありません。耐用年数を過ぎた建物であっても、適切なメンテナンスを行うことで使用の継続が可能です。

法定耐用年数は、建物の使用用途や構造、材質によって異なります。住宅用の木造建築物では22年、RC造の鉄筋コンクリート建築物では47年と定められています。

耐用年数を超えた建物は、不動産市場ではしばしば「古い家」として扱われ、売却時には建物の価値がほとんど評価されず、土地の価値が重視される場合が多くなりやすいです。

耐用年数を過ぎた建物でも使用することはできます。しかし、老朽化により屋根や外壁、設備などに対して定期的な修繕が必要になるため、修繕費や維持費が増加する傾向にあります。

建物の価値が評価されないため、不動産市場での価値が低下し、売却価格が土地の評価に限定されることもあります。

耐震基準

日本は地震が多発する国であり、建物の耐震性は住居としての安全性を考えるうえで重要な要素です。古い家を評価する際には耐震基準が重要な指標となります。

耐震基準は1981年に改正が行われ、それ以降に建てられた建物に適用されるのが「新耐震基準」です。建物が築かれた時期によって基準が異なるため、売却時にはその建物がどの耐震基準にもとづいて建築されたのかを確認しなくてはなりません。

1981年以前に建てられた建物は旧耐震基準にもとづいて設計されています。旧耐震基準では、震度5強程度の地震に耐えることが前提とされています。

一方で、1981年6月以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準にもとづいており、震度6強から7程度の地震にも耐えられる構造を持つことが求められています。

新耐震基準にもとづく建物は安全性が大幅に向上しているため、売却時の評価も高くなる傾向です。買主にとっては安心材料となりやすく、スムーズな売却が期待できます。

新耐震基準の建物は地震保険の加入が容易で、買主にとっての保険条件が有利になる場合があります。多くの場合、耐震補強工事が不要で、購入後にかかる初期費用が抑えられます。

こちらの記事では、訳あり物件について解説しています。該当する事例や売主の告知義務も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。

古い家を売る手順

古い家を売却するには、計画的に手順を進めることが重要です。売却のプロセスがスムーズになり、予期せぬトラブルへの回避が期待できます。以下では、古い家を売る際の主要なステップを詳しく解説します。

査定を依頼する

売却を始める際の最初のステップは、不動産会社への査定依頼です。家の適正な売却価格を把握できるため、売却計画が立てやすくなります。

不動産会社が提供する無料査定サービスを活用すれば、コストをかけずに複数社に依頼できるため、市場価格をより正確に把握できます。複数の査定結果を比較することで、売却活動を有利に進める準備が整います。

査定を依頼する際には、建物だけでなく土地の特性や立地条件にも注意を払うことが重要です。とくに、古い家の場合は建物自体の価値が低く見積もられることが一般的であるため、土地の価値が売却価格の大部分を占めるケースが多く見られます。

スムーズな売却を目指すには、土地の評価を含めた総合的な査定が必要です。不動産会社に正確な情報を提供し、適切に評価してもらうことが重要です。

媒介契約を締結する

査定結果に納得がいけば、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約は売却活動を正式に開始するための重要な取り決めであり、数種類の契約形式が用意されています。目的や状況に応じて適切な選択をしましょう。

専属専任媒介契約は、1社の不動産会社にのみ依頼する形式で、不動産会社が売却活動全般を全面的に担当する契約です。不動産会社が1週間に1回以上の進捗状況を報告する義務を負うため、売却の進展を正確に把握しやすいという特徴があります。

専任媒介契約も同様に、1社の不動産会社に依頼する形式ですが、規制は専属専任媒介契約ほど厳しくありません。この形式では、売主が自ら買主を見つけて契約することも認められています。不動産会社からのサポートを受けながらも、売主自身が主体的に動く余地を残したい場合に適した選択肢です。

一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できます。一見すると効率的に思えるものの、どの不動産会社が主導権を持つかが不明確になることが多く、結果として売却活動が散漫になりやすいです。

古い家の売却では、不動産会社からの専門的なサポートをフルに活用することで納得のいく売却へつながります。自分の状況に最適な契約方法を選択し、専門家の知識と経験を最大限に活用しながら売却活動を効率的、かつ効果的に進めましょう。

売却活動を開始する

媒介契約を締結したあと、不動産会社はさまざまな手法で本格的な売却活動を開始します。現代ではインターネットの活用が効果的であり、不動産ポータルサイトや会社の公式ホームページに物件情報を掲載することで、幅広い層の買主にアプローチが可能です。多くの人がインターネット経由で物件情報を探しているため、効果が期待できます。

地域密着型のアプローチとしては、地元の新聞広告やチラシの配布といった手段が用いられます。とくに、新しい住居を探している人々に対し直接的に物件の存在を知らせることが可能です。地域特有の事情を考慮した戦略を得意とする不動産会社であれば、地元の買主を見つけやすいでしょう。

不動産会社が持つ既存の顧客ネットワークや投資家とのつながりを活用することも行われます。古い家の場合、リノベーションを目的とした買主が不動産会社のネットワークの中で見つかるかもしれません。

売却活動が進む中で、不動産会社から定期的に進捗状況の報告を受けることが重要です。売却が計画通りに進んでいるかを確認し、必要に応じて価格や売却条件を見直しましょう。

売買契約を締結する

買主が見つかったあとは、売買契約を結びます。売却の最終段階であり、慎重な確認が求められるステップです。

売買契約書には、売却価格・支払い条件・引き渡し時期といった基本的な内容が記載されており、売主と買主の間ですべて合意される必要があります。契約内容をしっかり確認し、不明な点や不安があれば、不動産会社や法律の専門家に相談してアドバイスを受けましょう。

不動産会社が買主に対して行う重要事項説明では、家の状態が詳しく伝えられます。売主が家に関する正確な情報を提供することが、のちのトラブル回避に重要です。

隠れた問題があとから発覚すると契約が破棄されたり損害賠償が発生したりする可能性があるため、透明性を保つことが求められます。売買契約が成立するのは、売主と買主がすべての条件に合意した時点です。疑問点があれば契約締結前に解消する必要があります。

家の引き渡しを行う

売買契約を締結したあとは、家の引き渡しを行います。売買契約の手続きをスムーズに進めるためには、いくつかの準備が必要です。

まずは、家財道具の整理と撤去です。不要な家具や家電を撤去し、家を清潔で整った状態にしておくことで、買主はそのまま使用できます。

所有権移転登記の手続きも進めなくてはなりません。家の名義を売主から買主に変更する法的な作業で、売主と買主が共同で行います。多くの場合、司法書士に手続きが委託されます。登記が完了すれば、買主に対する所有権の正式な移転が完了します。

最終的な家の状態確認も求められます。引渡し前に売主と買主がともに家を確認し、契約通りの状態であるかを確認しましょう。万が一、契約に反する点があれば、この段階で適切に対処することで、のちのトラブル防止につながります。

確定申告を行う

売却が完了したあとは、翌年に確定申告を行う必要があります。売却により譲渡所得が発生した場合には、適切な申告が欠かせません。譲渡所得税は、売却価格から取得費や売却にかかった費用を差し引いた金額をもとに計算されます。

古い家の場合は、取得費が不明なケースもあるでしょう。そのようなときは、売却価格の5％相当額を取得費として計算できます。

税制優遇措置を活用することで、税額を抑えられる場合もあります。たとえば、税負担の軽減措置です。マイホームの売却や相続が、一定の条件を満たす場合に特例として適用されます。

確定申告を正確に行うことは、税務上のリスクを回避するためにも重要です。不明点がある場合や申告に不安を感じる場合は、不動産会社や税理士に相談することをおすすめします。

売却価格を決めるポイントは？

古い家を売却で価格を決める際は、建物の状態や土地の特性、周辺環境など複数の要因を総合的に判断しましょう。

これらを正確に評価することで適正な価格設定になり、効率的な売却につながります。以下では、売却価格に影響するポイントをそれぞれ詳しく解説します。

建物の状態

建物の状態は、不動産の価格に大きな影響を与える要素のひとつです。とくに、築年数や内装、外装のコンディションは重要で、これらの要素は買主の興味を引き、売却価格を左右します。

築年数

築年数が古い建物は一般的に資産価値が低下します。経年劣化によって建物の居住性能や耐久性が徐々に減少するためです。

しかし、築年数が古いからといって必ずしも評価が低くなるわけではありません。建物の管理履歴や補修の有無により、資産価値は変わる可能性があります。

法定耐用年数は、税法で建物が経済的に利用可能とされる期間を示すものです。木造住宅は22年、鉄筋コンクリート造（RC造）は47年と定められています。

この耐用年数を超えると帳簿上の資産価値はほぼゼロと見なされますが、これは税務上の計算であり、実際の売却時に影響するのは建物の現状です。

耐震補強工事や省エネリフォームを施した建物は、築年数が古くても市場価値が高まることがあります。1981年以前に建築された旧耐震基準の建物は、耐震改修が評価のポイントです。断熱材の使用や太陽光発電システムの設置といった取り組みは、買主の関心を引きやすくなります。

築年数は建物評価の重要な指標ですが、適切なメンテナンスや改修が行われていることを強調することで、評価を向上させることも可能です。

内装・外装

建物の内装や外装の状態は、買主に与える第一印象を左右します。古い家でも内外装が整備されていれば、買主に良い印象を与え、売却価格を高めることが可能です。

内装では、壁紙の剥がれやフローリングの傷、水回りの設備の老朽化が売却価格に影響を与えます。キッチンや浴室などの設備が劣化している場合、買主は購入後に改修費用を負担
しなくてはなりません。

外装で評価に直結するのは、屋根や外壁の塗装状態、庭の手入れ具合などです。屋根に破損があったり、外壁が劣化していたりすると買主がリフォーム費用を考慮し、価格交渉を強く行うかもしれません。

一方で、庭が手入れされている家や外観が整っている家は「すぐに住める」という印象を与えます。建物の内外装を適切に整備することで、家の魅力を引き上げ、価格交渉を有利に進めることが可能です。売却を計画する段階で内外装を見直すことで、スムーズな取引が期待できます。

こちらの記事では、雨漏りのある家を売却する際の注意点や売却のメリットを解説しています。ぜひお役立てください。

立地条件

不動産の価格を決定する際に、立地条件は重要な要因のひとつといえます。買主は家の利便性や周辺環境を重視するため、立地の良さを的確にアピールしましょう。

駅までの距離

最寄り駅からの距離は、家選びにおいて買主がとくに注目するポイントのひとつです。駅から近い家は価格が上昇しやすい傾向があります。

また、バス停の有無や運行頻度なども売却価格に影響します。駐車場が近くにある場合は、交通手段の補完として利便性が向上し、家の評価にプラスとなるでしょう。

現状の条件がすぐれていない場合でも、都市開発などが計画されている地域であれば市場価値の上昇が見込めます。

生活関連施設までの距離

スーパーやコンビニ、病院、学校などの生活に必要な施設へのアクセスの良さも、家選びにおいて大切な要素となります。ファミリー層にとっては、学校や公園が近くにある家が魅力的です。子育て環境が整っていることで需要が高まるため、ファミリー層をターゲットにする際に強みとなります。

高齢者層にとっては、病院やスーパーが徒歩圏内にあることが大きな魅力です。公共交通機関へのアクセスの良さも高齢者にとって重要なポイントとなります。

これらの周辺施設に関する情報を詳しく提供することで、家の価値を高め、買主の心をつかむことが期待できます。家を売却する際には、生活の利便性や周辺環境をしっかりと伝えましょう。

土地

不動産の売却において、建物だけでなく土地の特性も価格に影響を与えます。土地の評価において重要なのは、日照条件や眺望、形状、面積、境界の状態などです。

日照条件や眺望

土地の魅力を引き立てる要素として、日照条件や眺望は欠かせないポイントです。たとえば、日当たりの良さは多くの買主が重視する要素であり、南向きの土地は人気があります。

日光を十分に取り込める環境が生活の快適さに直結するため、資産価値も上昇する傾向にあります。公園や川、山などの自然環境が望める土地は、買主にとって魅力となります。眺望の良さは、家の価値を一段と引き上げるでしょう。

形状・面積

土地の形状や面積も価格を左右します。整形地と呼ばれる正方形や長方形の土地は、建築しやすいという利点があり、高く評価されることが一般的です。

一方で、非整形地は形が整っておらず建築の自由度が制限されることから、評価が下がる場合があります。土地の面積も需要を左右する要素です。

広い土地は一般的に需要が高いものの、維持費や固定資産税が高くなるため、買主にとって負担が増す可能性もあります。買主のニーズに合った適切な広さであることが重要です。

境界の状態

土地売却において、境界の状態が明確であるかどうかは取引をスムーズに進めるためにも重要です。隣接する土地との境界が不明確な場合、トラブルが発生する可能性があり、売却が難航するケースがあります。

測量が済んでおり、境界が明確である土地は買主に安心感を与えるため、評価が高まる傾向です。売却を検討する際には境界に関する問題を事前に解決し、明確にしておきましょう。

住宅周辺の外的要因

家の周辺環境も不動産の価格に大きな影響を与える要素です。家自体に問題がない場合も、外的要因によって資産価値が下がる可能性があります。

まず、騒音の問題です。たとえば、幹線道路や鉄道に近い家は、騒音による居住環境の悪化が懸念されるため、価格が下がる傾向にあります。そのため、防音対策がしっかり採られている場合は、騒音の懸念が軽減され、評価が改善されることもあります。

治安の良し悪しも重要なポイントです。治安が良好であることは、買主に安心感を与え、家の魅力を高める要因となります。

地域の将来性も重要です。再開発が進んでいる地域や新たな商業施設が建設される予定のエリアでは、その周辺の資産価値が上がることが期待されます。不動産の売却価格も高まる可能性があるため、地域の将来計画を調査しておきましょう。

古い家を売るときの注意点は？

古い家を売却する際には、家の特性や手続きの進め方によって結果が大きく変わることがあります。売却時に生じるトラブルを防ぎ、スムーズに進行させるためには、いくつかの注意点を押さえることが重要です。以下では、古い家を売却する際に意識すべきポイントについて詳しく解説します。

解体は不動産会社に相談して決める

古い家を売却する際に建物を解体するかどうかの判断は、多くの売主にとって重要な決断となります。解体費用の負担や土地の需要、地域の市場傾向などいくつかの要因が複雑に関わっています。

まず、解体費用の負担を考える必要があります。建物の構造や広さ、さらに立地条件によって異なり、場合によっては高額になるかもしれません。

更地にしたあとの売却価格が解体費用を上回る場合には、費用を補填できます。解体のコストと、売却後の見込み価格の差を計算しておきましょう。

土地のみを求める需要があるかどうかを見極めることも重要です。地域によっては、建物が残った状態よりも更地として販売した方が、購入希望者にとって魅力的に映る場合があります。土地そのものの需要が高いエリアでは、更地の方が高値で取り引きされることも少なくありません。

地域の市場傾向にも注目する必要があります。地域によっては建物がある状態の土地として販売する方が、買主を見つけやすいかもしれません。買主がリフォームや再建築を前提としているケースでは、解体を行わない方が合理的な場合もあります。

こうした複数の要因を考慮し解体を検討する際には、自身だけで結論を出すのではなく、不動産会社に相談することが大切です。専門家は地域の市場動向や費用対効果を詳しく分析し、売主にとって最適な選択肢を提案してくれます。

不動産会社の得意分野で選ぶ

不動産会社の選び方は、売却の成否を左右する重要なステップです。各不動産会社の得意分野を理解し、自分の家に最も適した会社を選ぶことが、スムーズな売却につながります。

古い家や、訳あり物件の売却実績が豊富な会社を選びましょう。実績が豊富な会社は、古い家特有の課題や売却時に予想されるトラブルについて熟知しており、事前にリスクを見越した対応策を講じられます。

地域特化のノウハウを持つ不動産会社を選ぶことも、売却の成功に直結します。不動産市場は地域ごとに異なる特性を持っており、地元の市場動向やニーズに詳しい会社を選ぶことで、売却活動をより的確に進められるでしょう。

また、迅速な対応が可能な会社を選ぶことも重要です。東京都町田市を中心に不動産買取を行っているINTERIQでは、売買の成立から引き渡しまでを一括でサポートし、素早い対応で現金化を叶えます。急ぎの売却案件や相続物件など、スピードが求められる場面でも安心して任せられます。

専属専任媒介契約か専任媒介契約にする

前述のとおり、媒介契約の形態は、売却活動の進行に大きな影響を与える重要な要素です。とくに、古い家を売却する際には、専属専任媒介契約または専任媒介契約がおすすめです。1社の不動産会社に依頼する点では共通していますが、それぞれ得られるメリットが異なります。

専属専任媒介契約は、契約後にほかの不動産会社に仲介を依頼できなくなります。契約の有効期限が決まっており、不動産会社としては限られた期間で買主を見つけなければ契約の仲介ができないため、比較的早く買主が見つかる可能性があります。

専任媒介契約も1社の不動産会社に売却活動を委託する形態で、ほかの不動産会社への依頼ができなくなりますが、売主が直接買主を見つけることは可能です。並行して買主を探せるため、より好条件での売却を目指す場合に利用しやすいです。

どちらの契約形態を選ぶ場合でも、不動産会社の専門的なサポートを最大限に活用できる点が共通しており、売却がスムーズに進むことが期待されます。売却活動を効果的に進めたい場合には、これらの契約形態を積極的に検討しましょう。

家財を撤去しておく

古い家を売却する際には、事前に家財道具の撤去を早めに済ませることが重要です。撤去作業は、内覧時に家全体を広々と清潔に見せるため、売却に際して効果を発揮します。

買主が家を内覧する際、余分な家具や荷物がないことで家そのものの広さや利便性をより感じてもらえるため、第一印象を良く魅せる効果が見込めます。

家財がない状態はリフォームや解体作業を行う場合にも役立ちます。余計なものが残っていないことで、工事がスムーズに進み、余計な時間や手間を省けるでしょう。

家財道具の撤去をする際には、不用品回収業者やリサイクル業者を利用して、不要なものを適切に処分するのがおすすめです。

売却活動を成功させるためには、買主に家の良さをしっかりとアピールすることが大切です。家財道具を整理し、整頓を徹底することで家の魅力を最大限に引き出せます。

家の状態を正しく説明する

売却時には、家の状態を正確かつ正直に買主に伝えることが、信頼関係の構築に直結します。建物に雨漏りやシロアリ被害などの欠陥がある場合、売主には告知義務が発生するため隠さずに説明する必要があります。

あとから問題が発覚した場合、トラブルや損害賠償責任が発生する可能性があり、売却プロセス全体に悪影響を与えかねません。

過去に耐震補強やリフォームを行った履歴がある場合には、その内容を詳細に説明することも推奨されます。家の履歴を買主に提供することで、家の信頼性が高まり、購入に対する不安を軽減できます。

とくに、築年数が古い家の場合、こうした情報が買主に安心感を与え、取引をスムーズに進める助けとなります。家の状態に関する適切な情報を提供することは、家の売却において非常に重要です。買主との良好な関係を築くためにも、状態を正確に伝えましょう。

ホームインスペクションを受ける

ホームインスペクションと呼ばれる住宅診断は、売却活動をスムーズに進めるための有効な手段です。ホームインスペクションでは、住宅診断士や建築士などの第三者である専門家が建物を評価し、その結果を報告します。

専門家による評価を受けることで、家の信頼性の向上が見込めます。買主が家の状態について安心しやすくなり、購入を検討する際の不安を軽減する効果が期待されます。

ホームインスペクションの結果を活用すれば、家の状態にもとづいて適正な価格を設定することが可能です。ホームインスペクションを活用した価格設定は、買主との価格交渉を有利に進めるための重要な材料となります。

買主が家の状態を正確に把握できることにより、価格交渉がスムーズになり、売却の成立が早まる可能性が高まります。こうした取り組みは、とくに、築年数の経過した家において効果的です。買主にとってのリスクを減らすとともに、売主にとっても短期間での売却が期待できます。

古い家を放置するリスクは？

古い家をそのまま放置しておくと、さまざまな問題が生じます。税金や安全性、近隣住民への影響など、所有者だけでなく周囲にも大きな影響を与えかねません。

放置するリスクを理解し、早めに適切な対応を取ることが重要です。以下では、具体的なリスクについて詳しく解説します。

固定資産税が高くなる可能性がある

古い家をそのまま放置しておくと、固定資産税の負担が大幅に増加する可能性があります。住宅用地に適用される固定資産税には軽減措置があり、これによって税額が大幅に抑えられています。しかし、この軽減措置が適用されるのは、すべての空き家ではありません。

特定空き家として認定されると、この軽減措置が適用されなくなるおそれがあります。特定空き家とは「空家等対策の推進に関する特別措置法」にもとづいて、市区町村が定める基準を満たす空き家のことです。

特定空き家は、そのまま放置すると倒壊の危険性が高い、衛生上有害になるおそれがある、周囲の景観を著しく損ねているなどの特徴が見られます。

特定空き家に認定されると、それまで適用されていた住宅用地の軽減措置、すなわち固定資産税を1/6、都市計画税を1/3に抑える仕組みが解除され、通常の宅地並み課税が適用されます。解錠されると最大で6倍に固定資産税が増える場合もあります。

老朽化による倒壊の危険がある

古い家は経年劣化により構造的な安全性が低下し、自然災害が多い日本では放置された建物が倒壊するリスクが非常に高くなります。1981年以前に建築された建物は旧耐震基準にもとづいて設計されており、現在の耐震基準を満たしていない場合が多いです。

老朽化した家は、大規模な地震が発生した際に倒壊するリスクが高くなります。時間とともに劣化していくのは屋根や壁、基礎部分などの重要な部位です。

屋根瓦の崩落・破損、外壁のひび割れ・剥落、柱・梁の腐食などが進むと、構造全体の安全性を損ないかねません。老朽化した建物は、地震や台風などの自然災害で被害を受けやすくなり、倒壊や崩落による二次災害を引き起こす可能性が高まります。

老朽化した建物をそのまま放置するのではなく、耐震補強や解体を検討し、安全性を最優先しましょう。

近隣住民に被害を与える可能性がある

放置された古い家は、近隣住民にさまざまな悪影響を及ぼすおそれがあります。建物周辺だけにとどまらず、地域全体の問題へと発展する可能性もあります。

たとえば、放置された建物が不法侵入者の拠点や犯罪の温床となるケースがあり、とくに夜間や人通りの少ない場所では治安上のリスクが高まります。

放置された空き家は衛生面でも問題です。害虫や野生動物が住み着きやすくなり、ゴミが溜まることで悪臭が発生します。

シロアリやネズミが繁殖し、周囲の建物にまで被害を及ぼしかねません。湿気や雨漏りの影響でカビや苔が発生し、不衛生な環境が広がることも考えられます。

老朽化した建物は構造的な問題が進行しやすく、一部の部材が剥がれ落ち、飛散する危険性も伴います。通行人や隣接する建物に損害を与える可能性があり、近隣住民から損害賠償を請求される事態に発展する場合もあります。

これらのトラブルを未然に防ぐためには、放置することなく早期に適切な管理や処分を行うことが重要です。不動産会社に相談し、状況に応じた解決策を見つけましょう。

古い家を売る際にかかる主な税金は？

古い家を売却する際には、さまざまな税金が発生します。課された税金は売却の利益に影響を与えるため、種類や計算方法を正しく理解しておきましょう。

適用される軽減措置や控除を活用することで、税負担を軽減することも可能です。以下では、古い家を売る際に関係する主な税金について詳しく解説します。

譲渡所得税

譲渡所得税は不動産を売却した際に得られる利益、すなわち譲渡所得に対して課される税金です。税額は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた残額をもとに計算されます。

通常は、不動産を売却したことで得られる利益全体が課税対象です。しかし、自宅を売却する場合など一定の条件を満たすと、税制上の特例措置が適用されます。たとえば「3,000万円の特別控除」という制度を利用すると、譲渡所得から3,000万円を差し引くことが可能です。

不動産の保有期間によって課税される税率には違いがあります。短期譲渡所得の場合、保有期間が5年以下では所得税30%・住民税9%・復興特別所得税2.1%で計算されます。 一方で、長期譲渡所得として扱われる保有期間が5年を超える場合には、所得税15%・住民税5%・復興特別所得税2.1%・住民税5％で計算されます。

長期保有の不動産では短期譲渡に比べて税負担が軽減されるため、売却のタイミングを慎重に検討しましょう。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書に貼付する収入印紙によって納付する税金です。金額は契約書に記載された取引金額に応じて決まります。たとえば、不動産売買契約書に記載された金額が1,000万円以上5,000万円以下の場合、通常の印紙税額は2万円です。

印紙税額は契約内容や特例措置の適用によって軽減される場合があります。たとえば、令和6年4月1日から令和9年3月31日までに作成された、特定の条件を満たす契約書では印紙税の軽減措置が適用される場合があります。この軽減措置を活用すると、通常2万円が課される契約書でも、1万円に軽減されます。

印紙税の軽減措置は、不動産取引において費用を節約するための重要なポイントです。契約書の作成段階で不動産会社に相談し、税金に関するアドバイスを受けておくことで計画的な予算管理ができるため、スムーズに契約を進められます。

取得費が不明な場合

不動産を売却する際、取得費は譲渡所得税を計算するうえで重要な要素です。しかし、購入から長期間が経過している場合、購入時の価格や関連費用の詳細がわからない場合があります。不明の場合でも、いくつかの方法を活用して取得費を算出することが可能です。

前述のとおり、取得費が不明な場合には売却価格の5%を概算取得費として算出できます。ただし、概算取得費を使用すると、実際の取得費がそれ以上であった場合でも低く見積もられることになります。

結果的に譲渡所得が大きく計算され、税負担が増える可能性があるため、可能な限り正確な取得費を把握することが望ましいです。

取得費を正確に計算するためには購入時の契約書や領収書、登記簿謄本、改修工事の領収書などの資料を整理しておきましょう。

取得費には建物や土地の購入価格以外にも、購入に伴う諸費用を含めることも可能です。たとえば、購入時の仲介手数料や登記にかかった費用、土地の測量費なども取得費として算入できます。これらを正確に計算することで、譲渡所得を抑えることが可能です。

計算方法に不安がある場合は、税理士や不動産会社の専門家に相談することで、適切なアドバイスを得られます。正確な取得費を算出することで不要な税負担を防ぎ、スムーズな売却手続きを進められるでしょう。

古い家を売る際に使える税制優遇措置

古い家を売却する際には、税制優遇措置を利用することで税負担を軽減できます。優遇措置は売却による利益を抑えるだけでなく、資産整理を効率よく進めるための手段です。以下では、古い家の売却に適用される主な税制優遇措置について詳しく解説します。

マイホームを売却する場合

マイホームを売却する際には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を活用できる可能性があります。売却によって得た利益（譲渡所得）を減らし、税負担を軽減するためにも有効です。

特別控除が適用されるためにはいくつかの条件を満たす必要があります。売却する家に現在住んでいる、または過去に居住していたマイホームであることが基本条件です。

売却先が親族などの特別な関係者でないことも求められます。過去にこの特例を利用したことがある場合には、前回の適用から一定期間を空けなくてはなりません。

たとえば、売却価格が5,000万円で取得費が2,000万円、さらに売却にかかった譲渡費用が100万円だった場合の譲渡所得は、売却価格から取得費と売却費用を差し引いた額の「2,900万円」となります。

この場合、3,000万円の特別控除を適用することで譲渡所得がゼロになり、結果として譲渡所得税が発生しません。このように、控除を活用することで大きな節税効果を得られます。

ただし、この制度が適用されるのは「居住用財産」を売却した場合に限られます。土地のみを売却するケースや、賃貸物件の売却には適用されない点に注意が必要です。

マイホームを買い換えた場合

マイホームを売却したあとに新たな住宅を購入した場合、売却時に損失が発生していれば、「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を活用できます。この制度を利用することで、売却時にかかる税負担をさらに軽減することが可能です。

損益通算は、売却損を給与所得や事業所得などのほかの所得から控除できる特例です。この制度により、売却損が大きい場合には所得全体が減少し、結果として課税される所得額が少なくなります。

損益通算で相殺しきれなかった損失は、翌年以降の3年間にわたって繰り越して控除できます。この繰越控除により将来の税負担も軽減されるため、長期的な節税効果を得られます。

これらの制度を利用するには、いくつかの条件を満たす必要があり、適用除外となる条件も細かく定められています。活用できれば大きな節税対策となるため、事前に内容を把握することが重要です。

低未利用土地等を譲渡した場合

利用されていない土地や建物を売却する際には「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」が活用できます。

この制度は、長期間利用されていない土地や建物の活用を促進し、地域社会の発展に寄与する目的で設けられたもので、低未利用地などの譲渡所得額から100万円を控除できるものです。

この特例は、都市計画区域内にある未利用土地等であることが基本条件です。売却価格は基本的に500万円以下ですが、一部の特定区域では800万円以下まで認められる場合もあります。

特例を利用するためには、市区町村から「低未利用土地等確認書」を取得する必要があります。確認書は、売却対象が制度の条件を満たしていることを証明するものであり、確定申告の際に添付することで、控除の適用を受けることが可能です。ただし、適用を確約するものではないため注意が必要です。

相続した空き家を売却する場合

相続や遺贈などで取得した空き家を売却する際にも、特例の活用が可能です。この制度は、全国的な空き家の増加を抑制し、活用可能な不動産の流通を促進する目的で設けられたもので、譲渡所得から3,000万円の特別控除を受けられます。

特例を利用するためには、いくつかの条件を満たす必要があります。マンションや二世帯住宅などの区分所有建物は対象外となるため、注意が必要です。

この特例を活用する際にはいくつかの注意点も存在します。家が耐震基準を満たしていない場合には耐震改修を行う必要があり、改修費用が必要です。改修費用を含めた売却計画を事前に立てておきましょう。
　

まとめ

古い家の売却には、多くの選択肢と注意点があります。適切な手順を踏むことでトラブルを防ぎながらスムーズに進めることが可能です。

税制優遇措置や売却方法を正しく活用することで税負担を抑え、有利な条件での取引が期待できます。しかし、これらを個人で判断するのは難しく、専門家の助けが不可欠です。

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