ワンルームマンション投資を始めたものの、さまざまな理由で投資を辞めたいと考える方は多いことでしょう。しかし、ローンが残っている、買い手が見つからないなどの理由で、なかなか投資から撤退できないケースも多いのが現状です。

この記事では、ワンルームマンション投資を辞めたい方に向けて、投資から撤退するためのタイミングや具体的な方法、売却する際の注意点などについて、詳しく解説します。売却の流れから費用まで説明しているため、ぜひ参考にしてください。

ワンルームマンション投資を辞めたい理由

ワンルームマンション投資は、思わぬ出費や予期せぬトラブルが発生することも少なくありません。空室のリスクや家賃滞納、資産価値の低下など、さまざまな要因により投資の継続が困難になるケースが増えています。

ここからは、ワンルームマンションの投資を辞めたいと考える主な理由について解説します。

利回りが低いため

ワンルームマンション投資は、ファミリー向けのマンションや戸建て投資と比較して投資効率が低くなりがちです。新築の場合の年間利回りは2～5%程度に留まることが一般的となっています。

また、物件を購入した際の初期費用の回収には5〜10年かかることも珍しくありません。利回りが高ければ早く初期費用を回収できますが、利回りが低いと20〜30年かかるケースもあるでしょう。思うような収益を上げられないため、投資を辞めたいと考える方が多くなる傾向にあります。

借入のリスクがあるため

ワンルームマンション投資では、多くの場合、物件を購入する資金の大部分を金融機関から借入します。そのため、毎月の返済が大きな負担となることが多いです。

とくに、空室期間が長引いた場合は家賃収入が得られないため、自己資金から返済しなければいけません。また、変動金利のローンを選択している場合は、金利上昇により返済額が増加するリスクもあります。

こうした返済の負担は、投資家の精神的・経済的なプレッシャーとなり、本業への影響や生活面での不安を引き起こすことも少なくありません。近年では、金融機関の融資姿勢も厳格化しており、追加融資を受けることも難しくなっています。

維持費が高いため

ワンルームマンション投資では、毎月のローン返済に加えて、さまざまな維持費用が発生します。固定資産税や都市計画税などの税金、管理費や修繕積立金といった共用部分の維持費用、さらに室内の設備トラブルの対応や定期的な内装リフォームなどの費用も必要です。

これらの費用は、築年数が経過した物件では予想以上の出費を強いられることも多く、投資の収益性を圧迫する大きな要因となっています。また、入居者の生活様式の変化に対応するために設備の更新も必要となり、想定外の支出が重なることも珍しくありません。

思ったよりも維持費が高くなり収益が低いため、ワンルームマンション投資を辞めたくなる方が多いです。

赤字が続いているため

入居者による家賃の滞納や、長期の空室により、毎月の収支が赤字になってしまうケースが増えています。とくに、コロナ禍以降は入居者の家賃支払い能力の低下が目立っています。

また、競合物件との差別化を図るために家賃を値下げせざるを得ない状況も多いです。そのため、当初の事業計画通りの収益を確保できず、慢性的な赤字に悩まされる投資家もいます。

さらに、賃貸仲介会社への広告費用や仲介手数料の負担も重く、新規の入居者を獲得するためのコストが収支を圧迫する要因となっているのが現状です。

資産価値が下がっているため

築年数の経過とともに、物件の資産価値は低下します。とくに、築年数が進むと大規模修繕や設備の更新が必要となり、維持費用が急増する一方で、家賃の水準を維持することが難しくなります。

また、新築物件の供給が続くなかで、中古物件の価値下落が加速するケースも多く、売却を検討しても、購入時の価格を大きく下回る査定額しか付かないことも少なくありません。加えて、建物の老朽化による安全性の問題や、入居者のニーズの対応も迫られ、将来的な資産価値の維持がますます難しくなっています。

税金関連の手続きが面倒なため

不動産所得の確定申告は、一般的な給与所得者の確定申告と比べてはるかに複雑です。減価償却費の計算や、経費として認められる費用の区分けなど、専門的な知識が必要となります。

また、領収書の管理や仕訳の作業も煩雑で、多くの時間と労力が必要です。税制改正が行われた際には、不動産所得に関する税務上の取り扱いも変更されることもあるため、常に最新の情報を把握しておく必要もあります。

税理士に依頼すると手間は省けますが、費用がかかるため、投資収益を圧迫する要因にもなります。

ワンルームマンション投資を辞められないケース

ワンルームマンション投資からの撤退を考えても、さまざまな理由ですぐには辞められないケースがあります。物件の状態や立地条件、ローンの返済状況などが、売却の大きな障壁となるためです。

ここからは、投資を辞めたくても辞められない主な状況について詳しく解説します。

空室の状態が続いている場合

空室が長期化している物件は、投資用の不動産としての価値が著しく低くなります。購入希望者は、すぐに家賃収入が得られる物件を好む傾向が強く、入居者がいない物件には興味を示しにくいためです。

また、空室が続いている物件は、何らかの構造的な問題や周辺環境に問題があると疑われてしまうため、物件価値の下落を招きやすくなっています。さらに、空室対策として大規模なリフォームや設備更新が必要になる場合も多く、売却までのハードルがいっそう高くなってしまいます。

近年は不動産投資市場の競争が激化しており、空室物件の売却はますます困難になってきているのが実情です。

立地が悪い場合

物件の立地条件は、売却時の重要な判断材料となります。最寄り駅からの距離が遠い、周辺にコンビニやスーパーが少ない、治安への不安があるなど、立地面での課題を抱える物件は、入居者募集が困難なうえ、購入希望者からも敬遠されがちです。

とくに近年は、利便性の高い物件を重視する傾向が強まっており、立地の悪い物件は市場価値が低く評価されます。また、今後の再開発計画なども見込めない地域では、将来的に価値が上がることも期待できず、売却のタイミングを計るのが難しいでしょう。

加えて、若年層の都心回帰傾向により、郊外の物件はとくに厳しい状況に直面しています。

ローン完済を見込めない場合

物件価値の下落により、売却価格が借入残高を大きく下回る状況に陥ると、売却が事実上不可能になります。売却代金だけでは残債の返済ができず、自己資金での補填が必要となりますが、数百万円規模の資金準備は容易ではありません。

このような状況では、一時的な賃料収入の減少に耐えながら、物件価値の回復やローン残高の減少を待つしかないでしょう。とくに、築年数の経過した物件では、修繕費用の増加も相まって、この問題がより深刻化する傾向にあります。

ワンルームマンション投資を辞めるタイミング

投資を辞めることを考える際は、適切なタイミングを見極めることが重要です。売却時の損失を最小限に抑えながらスムーズに投資から撤退するためには、物件の状態やローンの返済状況、市場環境などを総合的に判断する必要があります。

ここからは、投資を辞めるのに適したタイミングについて解説します。

売却価格がローン残債を上回ったとき

ワンルームマンション売却の最大の障壁となるのが、ローン残債の処理です。売却時には残債を一括返済しなければなりませんが、物件価値の下落により、売却額が残債を下回ることも珍しくありません。

このような場合、不足分を自己資金で補う必要があり、大きな負担となってしまいます。そのため、市場価値を見極めながら、売却金額がローン残債を上回るタイミングを慎重に判断することが大切です。

ローン完済が可能なとき

不動産投資において、ローン完済は大きな転換点となります。

完済後は月々の返済負担がなくなり、家賃収入がそのまま利益となるため、投資としては本来理想的な状態といえるでしょう。しかし、投資継続に対する不安や負担を感じているのであれば、この時点で売却を検討するのが賢明な選択です。

物件の維持管理に関する手間やストレスから解放され、売却益を得られる可能性も高くなります。また、売主都合での売却となるため、焦ることなくよい条件での売却を目指せます。

初期費用の回収が完了したとき

物件購入時に投じた初期費用の回収が完了した時点は、ワンルームマンション投資を辞める絶好のタイミングといえます。この時点で売却すれば、実質的な損失を抑えられるためです。

また、市場環境が良好な時期であれば、投資資金以上の売却益を得られる可能性も十分にあります。とくに、物件のメンテナンス状態が良好で安定した入居率を維持できている場合は、購入希望者からの評価も高くなりやすく、有利な条件で売却できるでしょう。

この時期を逃すと、将来的には大規模修繕なども控えており、投資効率は徐々に低下していく可能性が高くなります。そのため、初期費用の回収完了のタイミングは、投資を辞めるよいタイミングといえます。

赤字が続くとき

継続的な赤字は投資を辞めることを真剣に検討すべき重要なサインです。

物件の資産価値は築年数とともに低下する傾向にあり、修繕費用は年々増加します。また、周辺の新築物件との競争も激しくなり、家賃を維持するのが難しくなるケースも少なくありません。

このような状況が続くと、いずれは大幅な値下げを余儀なくされる可能性が高いです。そのため、赤字に気づいた時点で早めに売却を決断することをおすすめします。

建物の状態が比較的良好なうちに売却すれば、物件価値の大幅な下落を防げ、将来的な損失を最小限に抑えられるでしょう。市場環境の変化を見極めながら、辞めるタイミングを判断することが大切です。

ワンルームマンション投資を辞めたいときの手段

ワンルームマンション投資から撤退を考える前に、まずは現状を改善できないかを検討することが重要です。収支の改善策を試してみても状況が好転しない場合は、段階的に売却へ向けた準備を進めていくことをおすすめします。

ここからは、投資を辞めたい場合の具体的な方法について解説します。

収益の改善方法を見つける

まずは、収益改善の可能性を探ることから始めましょう。空室対策として、物件の清掃や簡単な修繕、設備の更新などを行い、物件の魅力を高めることが効果的です。

入居者からのクレームやトラブルには迅速に対応し、口コミ評価の向上を目指します。また、入居者募集の方法を見直し、複数の不動産会社へ募集を依頼したり、ポータルサイトでの物件掲載プランを変更したりすることも検討してみましょう。

家賃の見直しや、敷金・礼金などの契約条件の調整も効果的です。不安を感じる方は、経験豊富な不動産会社に相談するのもおすすめです。

きめ細かな対応をすることで、収益が改善していく可能性があります。

こまめに繰り上げ返済をする

資金に余裕がある場合は、積極的に繰り上げ返済を検討しましょう。とくに、返済額軽減型の繰り上げ返済を選択すれば、毎月の返済負担が軽くなります。

また、繰り上げ返済によってローン残高が減少すれば、支払利息も少なくなり、長期的な負担の軽減につながります。収益の上がった月には少額からでも繰り上げ返済を行い、着実にローン残高を減らしていくことが大切です。

将来的な売却を見据えて計画的に返済を進めることで、売却時の選択肢も広がります。早めの行動が、将来の大きな負担軽減につながるのです。

ローンの借り換えをする

金利の高い時期に組んだローンは、借り換えによって大きな負担軽減が期待できます。まずは複数の金融機関に相談し、現在の金利プランや融資条件を比較検討してみましょう。

ローンの借り換えの際は、金利だけでなく、手数料や保証料なども含めた総合的なコストを考慮しましょう。ただし、物件の資産価値や築年数によっては借り換えが難しい場合もあるため、早めの相談をおすすめします。

金利の動向を見極めながら、ベストなタイミングでの借り換えを目指しましょう。

サブリースを解約する

所有している賃貸物件を不動産管理会社に一括管理してもらい、毎月定額の家賃保証を受けられるのが「サブリース契約」です。サブリース契約は、家賃保証があり安心感がある一方で、手数料が割高になりがちです。一般的な管理委託契約に切り替えることで、手元に残る家賃収入を増やせるでしょう。

ただし、契約変更に際しては違約金が発生する可能性があるため、契約内容をしっかり確認する必要があります。また、管理会社の変更は、入居者への対応や物件管理の質を十分に検討し、信頼できる不動産会社を選びましょう。

サブリースの解約後は自己管理の割合が増えますが、収支の改善が期待できます。慎重に準備を進めれば、必ずよい結果につながるでしょう。

売却を検討する

改善策を試しても状況が好転しない場合は、売却を視野に入れた検討を始めましょう。

まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、現在の市場価値を把握します。物件の立地や築年数、管理状態などを総合的に評価し、適切な売却時期を見極めることが重要です。

専門家のアドバイスを受けながら、自身の状況に最適な売却方法を選択していきましょう。とくに、築年数が経過している物件や立地に課題がある物件では、買取専門の不動産会社に相談するのもひとつの方法です。

売却を決断するのは簡単ではありませんが、悩みすぎないことが大切です。

辞めたいと思ったら売却がおすすめ

ワンルームマンション投資の改善策を試みても状況が思わしくない場合は、売却を検討しましょう。ワンルームマンションの売却にはさまざまなメリットがあり、新たな投資のチャンスにもつながります。

ここからは、売却することで得られる主なメリットについて解説します。

現金化できる

ワンルームマンションを売却することで、資産を現金化できるのが最大のメリットです。とくに物件価値がローン残債を上回っている場合は、手元に現金を残せます。 この資金は、新たな投資や事業の資金として活用できるほか、将来への備えとしても有効です。ただし、最大限の利益を得るためには、市場動向を見極めながら適切な売却タイミングを選ぶことが重要です。

早すぎる売却は、本来得られるはずの利益を逃してしまう可能性があります。また、遅すぎる売却は価値下落のリスクがあります。専門家のアドバイスを受けながら、物件価値や市場動向を見極めることで、より有利な条件で売却できるでしょう。

維持費が不要になる

物件を所有し続ける限り、定期的なメンテナンスや修繕は避けられません。エアコンや給湯器などの設備更新、クロスの張替えや床材の交換など、経年劣化による修繕は必ず発生します。

とくに、新規入居者を募集する際には、見栄えをよくするためのリフォーム費用も必要です。売却することで、これらの維持費用から完全に解放されます。

築年数が進んだ物件では、維持費用は年々増加する傾向にあり、売却による負担軽減のメリットは非常に大きいといえます。

税金や確定申告の負担がなくなる

不動産所得の確定申告は、一般的なサラリーマン確定申告と比べて非常に手間がかかります。そのため、固定資産税などの税金納付や減価償却費の計算、経費の仕訳など、煩雑な作業から解放されることは大きなメリットです。

確定申告のために税理士に支払う費用も不要になり、コスト削減にもつながります。また、税務関連の書類の保管や領収書の整理といった面倒な作業からも解放され、時間的な余裕もうまれるでしょう。

ストレスがなくなる

入居者の退去通知への対応や家賃滞納時の督促、クレーム対応、設備トラブルの修繕依頼など、物件所有者としての業務は多岐にわたります。これらの対応に追われる精神的な負担は想像以上に大きく、本業や私生活にも影響を及ぼすことがあります。

売却することで、物件を管理するための煩わしい業務から完全に解放され、心にゆとりが生まれるでしょう。また、空室や賃料下落への不安も解消され、より前向きな投資活動に集中できるようになります。

夜間や休日の緊急対応の心配もなくなり、家族との時間も十分に取れるようになるでしょう。

物件に問題がある場合、なかなか売却がうまくいかないことがあります。その際は、買取も検討しましょう。

INTERIQは、様々な物件の買取をいたします。立地や入居者が決まらない物件など、一度買取を断られた物件でもご相談いただけます。物件のことでお困りの方は、ぜひ一度お問い合わせください。

ワンルームマンションを売却する流れと費用

ワンルームマンションの売却は、準備から引き渡しまで複数のステップがあります。適切な手順を踏むことで、スムーズな取引が実現できます。

ここからは、売却の具体的な流れと各段階での注意点について見ていきましょう。

売却する流れ

ワンルームマンションの売却は「準備→不動産会社選定→価格決定→売却活動→契約→引き渡し」という流れを経て完了します。ここからは、それぞれの段階について詳しく説明します。

1.売却の準備

売却を成功させるためには、入念な準備が不可欠です。

まずは、複数の不動産会社に査定を依頼し、現在の市場価値を正確に把握しましょう。並行して、権利証や固定資産税の納税証明書など、必要書類の準備も進めます。

また、物件の状態をチェックし、必要な修繕や清掃を行うことで、よりよい条件で売却できるでしょう。とくに水回りの状態や壁紙の汚れなど、見た目に関わる部分は重点的にケアすることをおすすめします。

さらに、管理組合の議事録や修繕履歴なども整理しておくと、購入検討者からの信頼度が高まり、スムーズな売却につながります。

2.不動産会社の選定

適切な不動産会社を選ぶことは、売却成功のカギとなります。まずは不動産一括査定サイトを活用して、複数の会社に査定を依頼することから始めましょう。

各社の査定額を比較するだけでなく、担当者の対応や提案内容、実績なども重要な判断材料となります。とくに、投資用物件の取り扱い実績が豊富な会社を選ぶことで、適切なアドバイスが期待できます。

相性のよい担当者との出会いもスムーズな売却につながる重要な要素です。また、売却後のアフターフォローの体制なども確認しておきましょう。

3.売却価格の決定

適正な売却価格の設定は、売却期間と売却金額に大きく影響します。近隣物件の取引事例や市場動向を参考に、不動産会社と慎重に相談しながら価格を決定しましょう。 高すぎる価格設定は購入検討者が現れにくく、市場に出してから値下げするのは印象が悪くなります。一方、低すぎる価格設定では売却損を被る可能性もあります。

市場の実態に即した、適切な価格設定を心がけましょう。値付けの根拠となる周辺相場や類似物件の成約事例もしっかりと確認することが重要です。

4.売却活動の開始

不動産会社による本格的な売却活動が始まります。物件写真の撮影や広告掲載、購入希望者への内覧対応などが行われます。

この段階では、物件をきれいな状態に保ち、内覧時にも好印象をあたえられるよう心がけることが大切です。また、営業担当者と密にコミュニケーションを取り、市場の反応や購入検討者からの意見などの情報を共有することで、より効果的な売却活動が可能となります。

さらに、物件の魅力を最大限引き出すための提案があれば、積極的に検討しましょう。

5.売買契約の締結

ワンルームマンションの購入者が決まれば、売買契約の締結へと進みます。

契約書には、引渡日や所有権移転時期、手付金や売買代金の支払条件など、重要事項が詳細に記載されます。とくに代金の支払方法や時期は、自身のローン返済計画と整合性を取ることが重要です。また、特約事項がある場合は、明確に契約書に記載してもらい、後々のトラブルを防ぐことが大切です。契約締結後の流れについても、不動産会社から十分な説明を受けておきましょう。

6.清算・引き渡し

最終段階となる清算と引き渡しでは、細かな事務手続きが多く発生します。

固定資産税・管理費などの精算やローン残債の返済手続き、物件の最終確認、鍵の引き渡しなど、すべての作業を確実に進める必要があります。とくに金銭の授受は、不動産会社と入念に確認を行い、漏れのないように進めましょう。

これらの手続きが完了すれば、晴れて売却完了となります。なお、引き渡し後も必要な書類は適切に保管し、税務申告などに備えることが重要です。

売却にかかる費用

ワンルームマンションの売却には、さまざまな費用が発生します。これらの費用を事前に把握し、適切に計画を立てることが重要です。

ここからは、各費用について詳しく解説します。

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料とは、売却を依頼した不動産会社に支払う手数料のことです。売却時に不動産会社へ支払う仲介手数料は、売却価格によって定められています。売却価格が400万円を超える物件の場合は「売却価格×3%+ 6万円」という計算式で算出され、これに消費税が加算されます。

たとえば、2,000万円の物件であれば、60万円＋6万円＝66万円に消費税が加わります。ただし、不動産会社によっては独自のキャンペーンや割引プランを設けていることもあるため、複数の会社に相見積もりを取りましょう。

印紙税

不動産売買契約書の印紙税の税額は、以下のように売却価格に応じて定められています。

500万円以上 1,000万円以下：5,000円
1,000万円以上 5,000万円以下：10,000円
5,000万円以上 1億円以下：30,000円
1億円以上 5億円以下：60,000円
5億円以上 10億円以下：160,000円

なお、印紙の貼り忘れや金額の誤りには注意が必要で、後から指摘されると追加の費用が発生する可能性があります。

抵当権抹消登記費用

抵当権抹消登記費用とは、ローンを組む時に設定した抵当権を抹消する際の手続きにかかる費用です。この手続きを自分で行う場合は1,000〜2,000円程度で済みますが、司法書士に依頼する場合は数万円程度の費用がかかります。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、物件の売却益に対して課税される税金です。売却価格から取得費用（購入価格や諸経費）と譲渡費用（売却時の諸経費）を差し引いた金額が課税対象となります。

利益が大きい場合は数十万円から数百万円の税金になることがあります。税理士に相談するなどして、適切な節税対策を検討しましょう。

ワンルームマンションを売却する際のポイント

ワンルームマンションの売却では、適切な準備と正しい判断が重要です。売却価格や取引条件に影響するポイントを事前に把握することで、スムーズに売却できます。

ここからは、売却を成功させるための重要なポイントについて解説します。

ローン残債を確認する

物件売却の第一歩は、ローン残債を正確に把握することです。金融機関に連絡して、売却時期における残債金額を確認し、売却価格と比較しましょう。

残債が売却予定価格を上回る場合は、不足分の資金計画を立てる必要があります。早めに金融機関と相談し、一括返済の方法や条件について確認しておくことが重要です。

売却後に慌てることのないように、事前の準備を怠らないようにしましょう。

周辺の相場を調べる

適正な売却価格を設定するためには、周辺相場の徹底的な調査が欠かせません。不動産情報サイトで販売中の類似物件を確認するだけでなく、実際の成約価格の情報も収集しましょう。

とくに、近隣の類似物件の取引事例は、価格設定の重要な参考となります。また、エリアの将来性や再開発計画なども価格に影響をあたえる要素となるため、地域の開発動向にも注目が必要です。

これらの情報を総合的に分析し、現実的な売却価格を見極めましょう。なお、不動産会社の査定額にも差が出やすいため、複数社の意見を聞くことをおすすめします。

管理費や修繕積立金の滞納を解消する

管理費や修繕積立金の滞納は、売却の大きな障害となります。滞納があると、その分が売却価格から差し引かれたり、購入検討者から敬遠されたりする原因となるためです。

売却を検討する際は、まずは滞納金の精算を済ませておくことが重要です。将来の大規模修繕に備えた修繕積立金の状況も、購入検討者の重要な判断材料となります。

滞納がある場合は、管理費や修繕積立金の滞納を解消してから売却しましょう。

仲介と買取りの違いを理解する

売却方法には、一般的な仲介売却と不動産会社による買取りの2つの選択肢があります。

仲介売却は、市場価格での取引が期待できますが、売却までに時間がかかる可能性があります。一方、買取りは迅速な売却が可能ですが、価格は相場価格の6〜8割程度になることが一般的です。

できるだけ早く売りたい、高く売りたいといった自分の希望に合わせて、売却方法を選択しましょう。

慎重に不動産会社を選ぶ

不動産会社の選定は、売却を成功させるための重要な要素です。

投資用マンションの取扱実績が豊富で、市場に精通した会社を選びましょう。単に査定額の高さだけでなく、担当者の知識や経験、提案内容の具体性、アフターフォローの体制なども重要な判断基準となります。

また、売却後のトラブル防止のため、契約内容や手数料についても明確な説明を求め、疑問点は必ず解消しておくことが大切です。信頼できる会社との取引が、スムーズな売却につながります。

訳あり物件の場合、売却する際にさまざまな注意点があります。こちらの記事では、訳あり物件について解説しています。告知義務や注意点も取り上げているため、ぜひあわせてご覧ください。

まとめ

ワンルームマンション投資を辞める際は、慎重な判断と適切な準備が必要です。

収益性の低下や維持管理の負担増加、資産価値の下落など、さまざまな理由で投資継続が困難になることがありますが、売却の決断は慎重に行う必要があります。とくに、ローン残債の確認や市場価値の把握、売却にかかる諸費用の理解など、事前準備が大切です。

現金化を急ぎたい、手間をかけたくない方は買取りも検討しましょう。

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